Ускоренная распродажа западными компаниями активов на российском рынке коммерческой недвижимости привела к пересмотру консультантами своих прогнозов по объему инвестиций в этом сегменте по итогам 2023 года. Теперь они рассчитывают, что общая сумма сделок может превысить 400 млрд руб.— это заметно больше первоначальных ожиданий и вдвое больше докризисных значений. В перспективе такие рекорды маловероятны, считают эксперты. В последующие годы покупатели активов уходящих из России зарубежных компаний попытаются их перепродать.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2023 году может составить 350–400 млрд руб., превысив на 46–67% показатель прошлого года (240 млрд руб.), ожидают в CMWP. Прогноз пересмотрен после хороших результатов первого полугодия: изначально консультанты ждали вложений на уровне 300 млрд руб. Но эта цифра будет достигнута досрочно, за первые шесть месяцев объем сделок составил 207 млрд руб., что вдвое выше, чем за тот же период 2020–2021 годов.
Данные за первую половину 2022 года аналитики не приводят из-за обвала деловой активности после начала боевых действий на Украине. Руководитель отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова оценивает объем инвестиций в коммерческую недвижимость за первое полугодие в 259 млрд руб., рост составил 169% год к году.
В IBC Real Estate тоже пересмотрели прогноз по инвестициям на этот год — с 400–420 млрд руб. до 580–600 млрд руб. (с учетом покупок площадок под жилищное строительство). Это обещает стать историческим рекордом. В январе—июне первоначальный план был выполнен на 90% за счет роста числа сделок и их высокой стоимости, говорит руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян.
Интерес инвесторов концентрируется на пострадавших от кризиса сегментах торговой и офисной недвижимости.
Их доля в общем объеме инвестиций в первом полугодии составила 48% и 22% соответственно, говорит госпожа Ушакова. Руководитель департамента рынков капитала CMWP Алан Балоев поясняет, что спекулятивное строительство торговых и офисных площадей сегодня в целом менее привлекательно, чем покупка готовых активов.
Среди ключевых сделок с торгцентрами директор департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов приводит продажу Atrium European Real Estate холдингу «Рамо-парк» семи «Парк Хаусов», «Метрополиса» американскими Hines и Morgan Stanley, «Невского центра» чешской PPF Group. В офисном сегменте многие компании сейчас приобретают активы для собственных нужд, добавляет он. Директор центра экономического прогнозирования Газпромбанка Владислав Фадеев замечает, что ситуация на рынках коммерческой недвижимости с точки зрения роста вакантности в целом лучше ожиданий — это позволило покупателям смотреть на перспективы рынка оптимистичнее.
Но результаты этого года по инвестициям, по мнению руководителя управления маркетинга и аналитики Asterus Дениса Бобкова, станут «краткосрочным экстремумом» и в дальнейшем показатель закрепится на уровне обычных 200–300 млрд руб. в год. Сейчас значительная часть сделок проводится с активами уходящих с российского рынка зарубежных компаний — в первом полугодии на их долю, по оценкам CORE.XP, пришлось 44%. По мере реализации оставшихся объектов объем, очевидно, будет снижаться.
Ирина Ушакова оценивает сохраняющийся портфель западных компаний в РФ примерно в 500 млрд руб.
Сделки с оставшимися объектами зарубежных компаний могут затянуться из-за усложнения процедуры согласования правкомиссией по контролю за иностранными инвестициями, предупреждает Денис Платов.
В перспективе драйверами рынка, по мнению господина Фадеева, станут сделки с продажей активов, выгодно приобретенных в 2022–2023 годах. Алан Балоев также ждет, что через два-четыре года часть реализуемых сегодня активов может снова выйти на рынок.