Повышенный спрос обеспечил складским площадям первое место по росту цен на рынке коммерческой недвижимости. За последний год стоимость таких объектов в среднем выросла на 67%, тогда как торговые площади подорожали на 9%, а офисы подешевели на 6%. Эксперты уверены, что тренд продолжится из-за усиливающегося дефицита на складском рынке, роста ставок аренды и себестоимости строительства.
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
Цены на складские помещения в России в январе—июне 2023 года выросли в среднем на 67%, до 6,5 млн руб. за лот, говорится в исследовании «Авито Недвижимости». Это максимальный рост среди всех видов коммерческой недвижимости. Торговые помещения, по данным «Авито Недвижимости», подорожали на 9%, до 16,3 млн руб. за средний лот, офисы и гостиницы подешевели на 6%, до 10,1 млн руб., и на 5%, до 20 млн руб. соответственно.
Динамика объясняется высоким спросом покупателей на складские площади. По подсчетам «Авито Недвижимости», интерес к приобретению таких объектов в апреле—июне 2023 года вырос на 17% год к году. Спрос на торговые площади не изменился, на гостиницы — снизился на 3% год к году, уточнили аналитики.
Высокий интерес к покупке складов обусловлен растущим спросом арендаторов.
Объем сделок со складами в Москве и Подмосковье в январе—июне 2023 года достиг 1,4 млн кв. м, что сопоставимо с результатом всего 2022 года, подсчитали в Ricci.
Свободных помещений в регионе, по данным консультантов, практически не осталось. По итогам июня 2023 года уровень вакансии не превышал 1%, а к концу года снизится до 0,5%, указывают в Ricci. Наиболее острый дефицит с крупными блоками. По данным Ricci, свободных объектов площадью от 10 тыс. кв. м в регионе осталось не более восьми.
Ставки аренды складов в таких условиях также растут. По подсчетам Ricci, к июню 2023 года с конца 2022 года средний показатель вырос на 14%, до 6,5 тыс. руб. за 1 кв. м ежегодно, что стало историческим максимумом. Стоимость продажи готовых объектов увеличивается вслед за повышением арендных ставок, поскольку рынок ориентируется на значение доходности, отмечают в NF Group.
Складской сегмент остается самым привлекательным на рынке коммерческой недвижимости, указывает партнер «Ricci | Консалтинг и Оценка» Яна Кузина. Торгцентры, по ее словам, пострадали от ухода западных арендаторов гораздо значительнее. В этом сегменте еще наблюдается высокая вакансия, которая в июне в Москве достигла 13,5%, подсчитали в Nikoliers. И хотя цены на многие товары выросли, оборот ритейлеров, от которого зависит арендная плата, не увеличивается, добавляет госпожа Кузина. В 2022 году средняя базовая ставка аренды в торгцентрах Москвы снизилась на 9,8% год к году, уточняет руководитель департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership (CMWP) Татьяна Дивина.
Офисные комплексы также серьезно пострадали в связи с уходом зарубежных арендаторов.
В 2023 году в Москве будет куплено и арендовано на 115 тыс. кв. м офисной недвижимости меньше, чем освободится, прогнозируют в CMWP. По данным Ricci, с апреля 2022 года по март 2023 года из-за досрочного расторжения договоров аренды в Москве освободилось 202,4 тыс. кв. м офисов, а 71% отказов инициировали зарубежные арендаторы. Средняя годовая ставка аренды в бизнес-центрах Москвы в январе—июне 2023 года снизилась на 3,7% год к году, до 19,7 тыс. руб. за 1 кв. м, уточнили в CMWP.
До конца 2023 года рост стоимости покупки и аренды складов продолжится, говорит гендиректор «Ориентира» Андрей Постников. По его словам, тренду способствуют ослабление рубля, инфляционные риски и увеличение себестоимости строительства. Многие поставщики инженерных систем и оборудования для перегрузки пока формируют цены в привязке к курсу, говорит старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев. В IBC Real Estate добавляют, что на стоимости строительства складов сказываются напряженная ситуация на рынке труда и перебои с поставками отдельных компонентов.