No comment

Данные господина Гринспена показывают, что в прошлом году займы, выданные под залог растущей в цене недвижимости, добавили невероятные $600 млрд к объему потребительских трат. Это эквивалентно 7% от чистого личного дохода (после налогов и других выплат.— Ъ) — против 3% в 2000 и 1% в 1994 годах.

Глава ФРС считает, что этому способствовало снижение ставок по ипотечным кредитам, увеличение оборота недвижимости на рынке, популярность ипотечного рефинансирования и заимствований, позволяющих получать наличные под залог растущей в цене недвижимости. Выступая на конгрессе Ассоциации американских банкиров, он заявил, что если ставки по ипотечным кредитам повысятся, то оборот и заимствования снизятся, что приведет к снижению потребительской активности и увеличению сбережений. По словам господина Гринспена, такой поворот не обязательно будет "разрушительным". Более того, он считает, что это поможет решить давнюю задачу увеличения сбережений и снизит торговый дефицит. Однако он предостерег от дальнейших спекуляций на рынке недвижимости, подчеркнув, что на вторичном рынке продолжается рост продаж, а покупатели не имеют возможности сильно влиять на цены.

Это заявление господина Гринспена стало самым развернутым из сделанных им до сих пор по поводу масштаба и рисков, связанных с ростом в последнее десятилетие цен на недвижимость и ипотечной задолженности — тенденций, развитию которых способствовала его собственная политика. Из его слов следует, что, хотя в краткосрочной перспективе высокие цены на энергоносители представляют наибольшую угрозу для потребителей, в долгосрочной перспективе охлаждение рынка недвижимости может быть более опасным.

По оценкам Питера Орсага из Brookings Institution, в прошлом году объем "обналичивания недвижимости", как называет это господин Гринспен, вдвое превысил объем налоговых сокращений, предусмотренных реформой президента Буша. Неясно, сколько из этого объема заимствований под залог недвижимости было потрачено на покупку товаров и услуг, но господин Гринспен считает, что не меньше половины.

Большая часть его речи, произнесенной на встрече банкиров в Палм-Дезерт, штат Калифорния, основана на данных исследования, начатого им в 1999 году совместно со штатным экономистом ФРС Джеймсом Кеннеди. Результаты исследования размещены на веб-сайте ФРС. Это второе исследование, под которым появилось имя господина Гринспена за 18 лет его пребывания на посту председателя ФРС. Первое — "Автомобили: запасы, утилизация и продажи" — было опубликовано в 1996 году. Название второго еще более пугающе: "Оценка ипотечного кредитования, выплат и задолженности по жилой недвижимости на одного--четырех человек". Большая часть этого исследования в 81 страницу занята таблицами с данными по ипотеке и рынку недвижимости, графиками и пояснениями к ним.

Господин Гринспен в целом был спокоен относительно рынка недвижимости, хотя в последнее время и в меньшей степени. В своем выступлении он вновь высказал мнение, что "на некоторых региональных рынках наблюдается 'пузырь', поскольку цены на недвижимость достигли неадекватного уровня". По его словам, еще рано судить, станет ли этот "пузырь" общенациональным, или же "недавние признаки облегчения спекулятивного давления говорят о тенденции к стабилизации рынка".

По последним данным Национальной ассоциации риэлтеров (НАР), продажи на вторичном рынке в августе выросли на 2%, что эквивалентно годовым продажам в 7,29 млн единиц недвижимости,— это ниже июньского рекорда в 7,35 млн. В то же время медиальная цена продаж подскочила на 15,85% по сравнению с августом прошлого года и достигла $220 тыс. Медиальная цена — это такой уровень, при котором половина всех продаж прошла по более высокой цене, а половина — по более низкой. По словам Дэвида Лири, главного экономиста НАР, эти данные показывают, что ураган Катрина никак не повлиял на рынок недвижимости.

В августе продавалось 2,86 млн единиц недвижимости, что эквивалентно предложению за 4,7 месяца,— что выше показателя марта с его четырехмесячным предложением. Господин Лири подчеркнул, что предложение растет, в частности, потому, что покупатели пугаются высоких цен на таких рынках, как Сан-Франциско, Чикаго и Балтимор.

Ранее господин Гринспен указывал, что общенациональный крах рынка недвижимости маловероятен, поскольку владельцам недвижимости, чтобы покупать и продавать с прибылью, надо часто переезжать — а это дорого. Однако в своем недавнем выступлении он отметил, что в последние годы большую часть продаж составляет недвижимость, купленная в качестве инвестиций, или же вторые дома. В прошлом году на эти вторые дома пришлось 14% от всех новых ипотечных кредитов, что вдвое выше, чем в 2000 году, а сейчас эта цифра может еще подняться, достигнув, "возможно, беспрецедентного уровня". Тот факт, что владелец может продать свой второй дом, никуда не переезжая, "предполагает, что спекулятивная активность играла большую роль в повышении цен, чем это было в прошлом".

Господин Гринспен опять предостерег от увлечения некоторыми экзотичными видами ипотеки, которые делают заемщика особенно уязвимым перед риском растущих процентных ставок или снижения цен на недвижимость. Но отметил, что, по данным его исследования, покупатели, имеющие наибольшую возможность влиять на цены, находятся в штатах, где их рост минимален, что делает их в наименьшей степени уязвимыми перед крахом рынка. "Большая часть владельцев недвижимости располагает значительными наличными средствами, с которыми они могут пережить снижение цен на недвижимость",— сказал он.

Участие господина Гринспена в этом исследовании свидетельствует как о том, что особенно важным он считает процесс сбора аналитической информации, так и о его давнем увлечении проблемой взаимосвязи уровня потребительской активности и состояния рынка недвижимости. Недавно он вспоминал, что первым опытом его сотрудничества с ФРС, еще в 1950-х годах, был проект, в рамках которого он, начинающий аналитик, изучал счета ФРС, отражающие "прохождение средств". Эти счета позволяют судить о соотношении активов и пассивов в связи с более известным соотношением доходов и расходов к ВВП.

Одно из достоинств господина Гринспена как раз в его умении делать на основании этих данных интересные прогнозы о развитии экономической ситуации. В своей собственной компании, Townsend-Greenspan & Co., господин Гринспен использовал данные о прохождении денежных потоков для построения такой модели, когда наличные средства, освобожденные в результате продажи недвижимости, стимулируют другие виды потребления. "Выигрыш в капитале при продаже недвижимости является важным фактором в развитии потребительских рынков",— заявил он в 1977 году. Он принес эту модель и в ФРС, усовершенствовав ее новыми данными, в частности, об использовании так называемого ипотечного рефинансирования и заимствований, предусматривающих получение наличных под залог увеличивающейся стоимости недвижимости. Новое исследование и есть результат анализа этих данных.

Господин Гринспен считает, что этот инструмент — получение наличных в процессе перезалога недвижимости — являлся мощным каналом поддержки экономики в последние годы. Он полагает, что именно таким образом ФРС, установив низкие процентные ставки, смогла поддержать экономику после обвала фондовых рынков в 2001 году. И хотя ФРС уже несколько раз поднимала краткосрочную ставку с прошлого лета, долгосрочные ставки по ипотечным кредитам остались на удивительно низком уровне. В конечном счете полученные по перезалогам наличные стимулировали потребительскую активность гораздо дольше, чем этого можно было бы ожидать, считает господин Гринспен.

Однако это утверждение было встречено скептически многими из его собственных сотрудников. Они в целом согласны, что высокие цены на недвижимость влияют на уровень потребительской активности, но лишь в той же мере, что и цены на акции — позволяя инвесторам чувствовать себя более богатыми. Они не считают, что получение наличных по перезалогу недвижимости является отдельным стимулом для роста потребления. В исследовании господина Гринспена отмечено участие еще 17 сотрудников ФРС, но при этом подчеркивается, что сделанные выводы отражают взгляды только его авторов, но не официальное мнение ФРС.

Господин Гринспен признал, что существуют две различные точки зрения на то, как состояние рынка недвижимости влияет на уровень потребительской активности, и обе могут объяснить рост потребления и снижение сбережений в последнее десятилетие, однако, по его словам, "обе не могут быть истинными". Он добавил, что "этот вопрос останется предметом пристального исследовательского интереса".