Риэлтеры не сдали зачет

В России услуга trade-in, или "обратный выкуп", изначально была взята на вооружение продавцами автомобилей. Автомагазины охотно принимают в зачет стоимости новой машины автохлам покупателя. Что касается избалованного высоким спросом рынка недвижимости, то его участники не видели необходимости изыскивать новые подходы для привлечения покупателей. При этом многие риэлтеры согласны с тем, что 70% потенциальных покупателей могут улучшить свои жилищные условия, только продав имеющуюся у них квартиру.

Квартирный trade-in при продаже новостроек появился в Москве летом прошлого года — когда наметилась тенденция к снижению спроса на недвижимость. Первой компанией, предложившей приобретение квартир по схеме trade-in, стала корпорация МИАН. Позднее почти все крупные риэлтерские компании стали предлагать приобрести квартиру, принимая в зачет стоимость старого жилья.

"Процесс покупки квартиры по подобной схеме выглядит следующим образом,— объясняет Владимир Васильев, руководитель пресс-службы корпорации МИАН.— Клиент высказывает пожелание по покупке новостройки. Отдел вторичного жилья проводит оценку имеющейся у него квартиры. Затем он вносит первый взнос, который в зависимости от выбранного дома составляет от 20 до 40%. Остальную сумму за новостройку клиент должен будет внести в течение шести месяцев с момента сдачи дома госкомиссии".

Предполагается, что за эти шесть месяцев клиент продаст старую квартиру и получит деньги для расчета с МИАН. То есть как таковой схемы trade-in в данном случае нет: застройщик не выкупает квартиру — она лишь становится неким условным подтверждением платежеспособности клиента.

Иная ситуация при покупке квартиры на вторичном рынке. Работающие со "вторичкой" риэлтеры сами выкупают квартиры, которые являются составными элементами в цепочках сделок. По неофициальным подсчетам, в таком случае продавец квартиры теряет до 15% от рыночной стоимости квартиры, но для многих москвичей, желающих расширить свою жилплощадь и не имеющих в наличии свободных денег, эта схема все равно остается весьма удобной. Правда, потенциальным клиентам следует учесть, что формально квартиры выкупает, как правило, не компания, а некое физическое лицо (обычно сотрудник агентства), а значит, речь идет об обычной купле-продаже — никаких законодательно прописанных обязательств по приобретению в рамках сделки новой квартиры риэлтер не несет.

"То, что компании приобретают квартиры ниже рыночной стоимости, абсолютно оправданно,— считает Ольга Анциферова, глава юридического департамента корпорации 'Инком-Недвижимость'.— Фирма несет определенные финансовые потери. Среднее время экспонирования квартиры на вторичном рынке в Москве составляет от одного до шести месяцев".

Впрочем, новая услуга, несмотря на потенциально высокий спрос, что называется, не пошла. Интерес к ней покупателей квартир виден из разговора с рядовыми сотрудниками риэлтерских компаний, которым корреспондент "Ъ-Дома" звонил как обычный покупатель.

Так, менеджеры отдела продаж корпорации МИАН ничего не знали о том, что в их компании существует услуга trade-in, о чем и сообщили корреспонденту. То же самое мы услышали и в "Дон-строе" (хотя компания анонсирует данную услугу в своей рекламе). Продавцы "МИЭЛЬ-Недвижимости" оказались более подготовленными, объяснив, что такая услуга существует, "но приостановлена на неопределенный срок".

Правда, в случае с "Дон-строем" менеджер, видимо, допустил оплошность. В пресс-службе компании, куда "Ъ-Дом" обратился за комментарием, подтвердили, что компания со второго полугодия осуществляет зачет жилья, находящегося в собственности клиентов, в счет покупаемой у "Дон-строя" квартиры. При этом реализацию "зачетной" жилплощади "Дон-строй" берет на себя.

"Данная услуга появилась в мертвый сезон. Длительное время рынок находился в стагнации и продавцы недвижимости искали новые способы привлечения клиентов,— объясняет поведение риэлтеров Ольга Анциферова.— Начиная с июля этого года продажи квартир пошли гораздо активнее и услугу приостановили. Эти тенденции рынка хорошо заметны на жилье нижней ценовой категории, стоимость которого быстро растет".

Оценка квартирной потребности

Необходимость накопления всей суммы, требуемой для покупки новой квартиры, отходит в прошлое благодаря получающим все большее и большее распространение программам ипотечного кредитования различных банков, а также схемам продажи жилья в рассрочку девелоперских компаний, работающих на первичном рынке строительства новостроек.

По разным оценкам, от 40 до 50% сделок, совершаемых на рынке купли-продажи жилья, приходится на покупателей, улучшающих свои жилищные условия путем продажи старой и покупки новой квартиры.

Классические схемы получения ипотечного кредита на приобретение новой квартиры или оформления ее продажи в рассрочку не всегда подходят отдельным категориям покупателей, предпочитающих оформить кредит (или рассрочку) не на полную стоимость приобретаемой квартиры, а только на разницу в цене между старым и новым жильем. При этом для них важно иметь возможность жить в старой квартире до момента переезда в новое жилье.

Для таких клиентов банки предлагают схему, предусматривающую выдачу кредита на выплату первоначального взноса за квартиру. В залог в этом случае переходит квартира, уже имеющаяся у заемщика. Затем оформляется классический ипотечный кредит на новую квартиру. В дальнейшем заемщик может выбрать два пути — либо погашать оба кредита за счет собственного источника дохода и оставить старую квартиру в своей собственности, либо погасить большую часть кредита за счет продажи старой квартиры.

Имея однокомнатную квартиру в Москве стоимостью $70 тыс., собственник может взять кредит на сумму до $50 тыс. Эта сумма дает возможность сделать первоначальный взнос по кредиту на покупку квартиры стоимостью до $165 тыс. При покупке жилья в том же районе, что и первоначальная квартира, эти средства дадут возможность приобрести трехкомнатную квартиру. Однако следует учитывать, что максимальный размер кредита зависит еще и от уровня дохода заемщика.

На рынке продаж новостроек применяется другая разновидность указанной схемы: продавец (инвестор-застройщик) принимает в счет стоимости приобретаемого жилья старую квартиру покупателя, а также берет на себя процесс ее последующей реализации. В связи с этим стоимость засчитываемой квартиры принимается инвестором-застройщиком с дисконтом 10-20% от рыночной цены.

На том же примере с однокомнатной квартирой за $70 тыс. процесс будет выглядеть следующим образом: собственник подписывает с инвестором-застройщиком договор на покупку квартиры стоимостью до $140 тыс. (стоимость первоначальной квартиры при этом, как правило, должна составлять не менее 50% от стоимости новой) и в течение периода строительства дома выплачивает продавцу $80 тыс. Оставшиеся $60 тыс. возмещаются за счет передачи инвестору в собственность первой квартиры.

Следует отметить, что максимальная стоимость квартиры, приобретаемой в обоих описанных выше вариантах схемы trade-in, напрямую зависит от стоимости, закладываемой покупателем квартиры. Чтобы избежать занижения стоимости "зачетной" квартиры, покупателю можно рекомендовать обратиться к независимому оценщику. При зачете стоимости старой квартиры банк использует дисконт относительно ее фактической стоимости (учитывающий возможные риски кредитной организации), в связи с чем наличие заключения оценочной компании относительно рыночной стоимости закладываемой квартиры позволит банку при рассмотрении кредитной заявки объективно, не занижая стоимости объекта залога, определить максимальный размер выдаваемого кредита.

С другой стороны, независимый оценщик подтверждает банку именно реальную стоимость квартиры (тем самым значительно снижая риски кредитора), что благоприятно отражается на размере самого дисконта.

При реализации схемы trade-in с участием банка оценщик должен назвать последнему и цену, за которую можно будет продать приобретаемую квартиру в случае невозврата заемщиком кредитных средств.