no comment

Real Estate Cools In Hot Markets Like Manhattan

Снижение роста цен на недвижимость, которое началось летом в нескольких городах, распространилось практически на все рынки, включая Нью-Йорк. Как следует из анализа местных рынков и интервью с брокерами, количество домов, выставленных на продажу, растет, покупатели на них находятся все медленнее, а цены больше не растут так быстро, как это было еще весной.

По данным Miller Samuel, авторитетной компании по оценке недвижимости, и Prudential Douglas Elliman, риэлтерской компании, в третьем квартале средняя цена продажи на Манхэттене упала почти на 13% по сравнению со вторым кварталом, а период продажи увеличился на 30,4%. Другим свидетельством, что бум на рынке недвижимости уже прошел свой пик, стало то, что главы нескольких крупных компаний по строительству жилья в этом году продали акций своих компаний на $1 млрд.

В августе в пригороде Вашингтона, Фэйрфакс-Каунти, штат Виргиния, количество домов, выставленных на продажу, выросло почти на 50% по сравнению с августом 2004 года. В пригороде Бостона Бруклине, штат Массачусетс, где многие дома с тремя спальнями стоят $1 млн и больше, количество продаваемых домов, по словам местного брокера Чоби Хоя, за несколько последних недель заметно выросло.

По данным Ассоциации калифорнийских риэлтеров, количество продаваемых домов выросло и по всей Калифорнии. В прибрежных пригородах Сан-Франциско предложение за последний год выросло на 16%, говорят специалисты из Coldwell Banker Residential Brokerage. "Рынок вошел в переходный период",— говорит Лесли Апплтон-Янг, главный экономист ассоциации.

По словам брокеров, некоторые дома остаются на рынке дольше, поскольку продавцы установили на них слишком высокие цены, предполагая, что их стоимость по-прежнему растет высокими темпами. В других случаях продавцы, которые могли бы ждать год или два, чтобы продать свои дома,— например родители взрослых детей, готовые переехать в меньшую по размерам недвижимость,— стремятся продать сейчас, опасаясь, что цены скоро начнут падать.

Остается неясным, временное ли это охлаждение на некоторых перегретых рынках или же более основательная тенденция, означающая конец десятилетнего бума. Некоторые экономисты и наблюдатели уже несколько лет предрекают крах на рынке недвижимости, но до сих пор периоды замедления роста цен были кратковременными и сменялись новым подъемом.

Однако на фоне роста ставок по ипотечным кредитам, цен на бензин, которые колеблются около $3 за галлон, и роста цен на недвижимость до столь высокого уровня, что это делает их недоступными для многих семей, брокеры и аналитики склоняются к мнению, что на этот раз охлаждение рынка является реальным. Однако происходящие изменения пока не дают оснований говорить и о крахе, как предсказывали некоторые аналитики.

В штате Массачусетс, например, медиальный уровень цен на дома, по данным местной Ассоциации риэлтеров, не менялся с июля, а на кондоминиумы снизился незначительно, тогда как в первом полугодии цены росли темпами, превышающими 15% в год.

По словам брокеров, если нынешнее снижение что-то и означает, то, скорее всего, возврат к более здоровому стабильному рынку. "То, что мы наблюдали недавно, было ненормально,— говорит Дотти Нерман, глава Prudential Douglas Elliman.— Но люди привыкли к ненормальному рынку, и поэтому возвращение к норме воспринимается как что-то подозрительное".

Александр Шахов, 47 лет, выставил в июле на продажу свой дом в пригороде Вашингтона Фредерике, штат Мэриленд, за $529 тыс., но не смог продать его до конца лета. И вот месяц назад он по совету брокера снизил цену до $499 тыс. А пару недель спустя продал его по еще более низкой цене. "Рынок уже не такой горячий, как два года назад,— говорит господин Шахов, научный сотрудник биотехнологической компании.— Но я все равно доволен". Он купил этот дом три года назад за $230 тыс. Сейчас он живет в Кливленде, где купил дом вдвое больше за меньшие деньги.

Охлаждение рынка заставило и продавцов, и риэлтеров изменить свое отношение к жилой недвижимости. Переоцененные дома сейчас неделями и даже месяцами не находят покупателя, вместо того чтобы приносить владельцам такие деньги, о которых они не могли и мечтать.

По данным Prudential Douglas Elliman, на Манхэттене в третьем квартале средняя цена продажи квартир в кооперативах и кондоминиумах упала на 12,7% по сравнению со вторым кварталом — до $1,15 млн. Медиальная цена продажи — уровень, по отношению к которому половина проданных домов стоила больше, а половина меньше,— упала на 3,2%, до $750 тыс. И все же этим летом, говорится в докладе, средняя цена продажи была на 10% выше, чем годом ранее. В масштабах всей страны, по данным Национальной ассоциации риэлтеров, цены на дома в течение 12 месяцев по август включительно росли самыми высокими с 1979 года темпами.

В прошлом изменения на рынке, которые отмечаются риэлтерами в последнее время,— рост предложения и времени нахождения недвижимости на рынке — часто предшествовали его стагнации. Одна из причин того, что дома медленнее продаются,— то, что их владельцы по-прежнему надеются сорвать большой куш.

"Что охладит этот рынок и уже охлаждает определенные его сегменты, так это переоценка,— говорит Памела Либман, глава Corcoran Group, крупной риэлтерской компании из Нью-Йорка.— Весной на рынке была такая лихорадка, что на каждое предложение находилось несколько покупателей". Но некоторые продавцы и сейчас продолжают оценивать свои дома, как будто лихорадка продолжается. "Соседи продали свой дом на пике бума, и каждый думает, что получит не меньше, ведь каждый уверен, что его дом лучше соседского,— говорит Магги Томкевич, брокер из Южного Дартмута и президент Ассоциации риэлтеров Массачусетса.— Но когда продавал сосед, в округе, может быть, всего продавалось пять домов".

Охлаждение рынка уже затронуло и тысячи людей, которые за последние несколько лет получили лицензию на работу брокерами по недвижимости. До сих пор они имели дело только с галопирующими ценами. "Мне звонили несколько новых агентов с вопросом 'Этот дом стоит у меня на рынке уже 60 или 90 дней, что делать?',— рассказывает Баз Макинтош, владелец компании Mackintosh Realtors во Фредерике, который занимается недвижимостью уже два десятилетия.— И я отвечаю: 'Снижайте цены'".

Признаки охлаждения появлялись и раньше. Джонатан Миллер, президент компании Miller Samuel, говорит, что последний раз, когда средняя и медиальная цена упала по сравнению с предыдущим кварталом, а количество предложений и время продажи увеличилось, ситуация наблюдалась в четвертом квартале 2002 года. Однако к концу 2003 года рынок вновь набрал темп. Важным отличием нынешней ситуации, однако, является тот факт, что ставки по ипотечным кредитам сейчас медленно, но растут, а раньше возврат к росту цен стимулировался как раз их снижением.

По ипотеке с меняющимися ставками — популярный продукт с фиксированной ставкой на первые пять лет — изначальная ставка в среднем выросла, по данным BankRate.com, с 5,14% в июне до 5,59% сейчас. Более того, некоторые ипотечные компании начали ужесточать условия выдачи кредитов. "Время низких ставок и мягких условий получения кредитов практически закончилось",— говорит Кеннет Роузен, глава Центра Фишера по недвижимости и городской экономике при университете Калифорнии в Беркли.