Земля и воля арендатора

Верховный суд РФ (ВС) признал, что часть арендуемой бизнесом государственной земли можно использовать не по основному, а по вспомогательному назначению. Это не требует внесения изменений в договор аренды, если оно разрешено региональными правилами застройки и землепользования. Например, если участок передан под торговлю, там можно оказывать также бытовые и образовательные услуги. Местные власти до сих пор нередко расценивали любую вспомогательную деятельность как нарушение, выписывая штрафы арендаторам. Теперь, по мнению юристов, объем претензий должен снизиться, в частности, в адрес арендаторов земли под торговые центры.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

ВС разъяснил, в каких пределах арендатор может использовать государственную или муниципальную землю. В марте 2017 года ООО «Вантаж» (45% долей принадлежит Валерию Меладзе, 10% его сестре Лиане и еще 45% Гиорги Мачаидзе) арендовало у московской мэрии участок под торговый центр (ТЦ) с видом разрешенного использования (ВРИ) — розничная торговля продовольственными и непродовольственными товарами. По результатам проверки столичная госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости выписала компании штраф на 50 тыс. руб. за использование части участка не по назначению, указанному в договоре.

«Вантаж» оспорил решение ведомства. Арбитражный суд Москвы отклонил иск, согласившись с нецелевым использованием земли (ст. 6.7 КоАП Москвы), поскольку часть помещений на ней занимают не только торговые организации, но и оказывающие бытовые, страховые и образовательные услуги, а также ломбард. Апелляция встала на сторону компании, признав штраф незаконным. Однако кассация снова поддержала столичные власти (см. “Ъ” от 21 сентября).

«Вантаж» пожаловался в ВС, настаивая, что он как собственник здания может выбрать вспомогательные виды деятельности, под которые допускается использовать не более 25% общей площади по правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы. Здесь же под дополнительную деятельность было отдано менее 10% площадей. В итоге экономколлегия ВС встала на сторону бизнеса и отменила штраф.

ВС пояснил, что выбор арендатором ВРИ участка без дополнительных разрешений и согласований «является правомерным и не может быть квалифицирован как нарушение правового режима земельного участка (объекта капитального строительства)».

Вспомогательный вид может быть выбран только дополнительно к основному, а не вместо него, уточнила коллегия. В данном случае здание используется в соответствии с допустимыми ВРИ, а площадь помещений под вспомогательное назначение не превышает 25% от общей, поэтому нарушения нет. Кроме того, подчеркнул ВС, ни федеральное законодательство, ни московские законы, ни договор аренды участка не обязывают для этого вносить изменения в действующий договор аренды.

В столичной госинспекции “Ъ” отказались комментировать решение ВС. Ранее там объясняли строгий контроль за использованием земли рисками самостроя и тем, что бизнес может экономить на арендных платежах, используя землю по вспомогательному назначению без закрепления его в договоре. По подсчетам ведомства, изменение ВРИ и нецелевое использование участков составляет около 40% от всех нарушений имущественно-земельного права в столице.

Советник практики разрешения споров и банкротства BGP Litigation Руслан Петручак отмечает, что арендный бизнес сейчас «переживает не лучшие времена» — найти арендатора помещений иногда «довольно затруднительно», площади «пустуют и не приносят доход собственнику ТЦ».

Если бы ВС поддержал сторону органа власти, это могло усугубить ситуацию, так как «указанные в деле вспомогательные ВРИ являются стандартной деятельностью для ТЦ», поясняет юрист, и «обратный подход сильно бы ограничивал владельца здания в поиске и выборе арендаторов».

По мнению партнера коллегии адвокатов Pen & Paper Романа Пархоменко, решение ВС справедливо, поскольку ПЗЗ утверждает сам орган власти, «признавая допустимым любое использование земельных участков в пределах, установленных правилами», что не должно требовать отдельного согласования и закрепления в договоре аренды. «Иной подход приводил к существенному ограничению права землепользователей на ведение хозяйственной деятельности, тем более что они не допускали нарушений в рамках публичного регулирования»,— согласен адвокат Orchards Петр Мацкевич.

Закрепляя эту позицию, ВС посылает «однозначный сигнал нижестоящим судам и госорганам не осуществлять необоснованное давление на малый и средний бизнес», считает господин Мацкевич. Господин Петручак уверен, что предпринимателям станет «чуть свободнее» и можно будет успешно оспорить административный штраф в подобной ситуации. Кроме того, по мнению Романа Пархоменко, решение ВС может снизить количество претензий и споров с органами власти по вопросам использования земельных участков.

Анна Занина, Екатерина Волкова