Девелоперы надстроили себестоимость
Затраты на материалы и рабочую силу достигли пика
Себестоимость строительства всех видов коммерческой недвижимости по итогам 2023 года показала серьезный рост — на 15-30%. Это обусловлено в большей степени острым дефицитом рабочей силы. Сложившаяся ситуация уже привела к сокращению нового строительства складских и офисных площадей. Участники рынка ожидают продолжения роста затрат, что может привести к сворачиванию ряда новых проектов.
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
В 2023 году себестоимость строительства логопарков выросла на 19% год к году, до 55 тыс. руб. за 1 кв. м, без учета покупки земли и инженерных сооружений при официальной инфляции 7,42%, следует из совместного исследования IBC Real Estate и ГК «Ориентир». В итоге, подчеркивают консультанты, затраты на строительство превысили даже пиковые значения 2021 года, когда возведение складских объектов обходилось застройщикам в 51 тыс. руб. за 1 кв. м.
В IBC Real Estate подчеркивают, что, несмотря на сделанные Минэкономики в апреле 2023 года прогнозы о замедлении инфляции производителей, к концу прошлого года был отмечен значительный рост индикатора, сказавшийся на стоимости стройматериалов. По подсчетам консультантов, материалы для строительства логопарков подорожали на 11% год к году, до 33 тыс. руб. за 1 кв. м.
Сами производители стройматериалов, в свою очередь, ссылаются на удорожание логистики и ресурсов. Гендиректор «Технониколь» Анатолий Нестеров говорит, что в 2023 году газосиликатные блоки выросли в цене на 27% год к году, пазогребневые плиты — на 18%, гипсокартон — на 17%, сухие строительные смеси — на 11%. Он объясняет это увеличением тарифов на газ на 17% и электроэнергию на 18%, а также удорожанием логистики на 50%.
Но наиболее значительное влияние на рост себестоимости строительства складов оказало увеличение стоимости работ на 26% год к году, до 22 тыс. руб. за 1 кв. м. Это обусловлено дефицитом рабочей силы, поясняет член совета директоров IBC Real Estate Евгений Бумагин. По данным Росстата, в 2023 году безработица в РФ достигла минимума с 1992 года — 3,2%.
Застройщики всех сегментов коммерческой недвижимости столкнулись с серьезным ростом затрат на строительство таких объектов.
В 2023 году себестоимость создания бизнес-центров выросла на 20–30% за год, до 118 тыс. руб. за 1 кв. м, подсчитала партнер «Ricci | Консалтинг и оценка» Яна Кузина.
Затраты на возведение торгцентров также выросли на 15%, говорит руководитель проектного офиса ADG Group Любовь Шиптур. По словам госпожи Кузиной, себестоимость строительства торгцентров составляет 115 тыс. руб. за 1 кв. м, гостиниц — 166 тыс. руб. Под ключ, то есть с отделкой и оборудованием, стройка гостиниц, бизнес-центров и торгцентров достигает более 300 тыс. руб. за 1 кв. м, складских помещений — около 200 тыс. руб., говорит гендиректор ГК «Смарт Инжинирс» Хусейн Плиев.
Неудовлетворенный спрос в сегменте логопарков уже превышает предложение из-за продолжающейся перестройки российским бизнесом цепочек поставок, что вынуждает, например, ритейлеров увеличивать товарные запасы, на что требуются дополнительные площади, говорит гендиректор ГК «Ориентир» Андрей Постников. На рынке офисов также фиксируется высокая потребность в новых качественных площадях, добавляет директор по аналитике Pioneer Екатерина Петрова.
В 2024 году на рост себестоимости будет влиять дефицит рабочей силы, считает гендиректор «РКС Девелопмента» Станислав Сагирян. Он отмечает, что нехватка работников, в свою очередь, приводит к увеличению сроков реализации проектов.
Некоторые игроки, возможно, скорректируют свои планы, повременив с выводом новых проектов, но это не будет носить массовый характер, рассчитывает госпожа Петрова. Создавать препятствия для запуска новых объектов, в том числе и для реализации проектов built-to-suit (под конкретного заказчика), будет и высокая ключевая ставка Центробанка, полагает Андрей Постников.
Рост стоимости доставки цемента железнодорожным транспортом может привести к очередному всплеску цен
Еще одной предпосылкой к дальнейшему росту себестоимости может стать высокая строительная активность, которая ожидается в офисном и складском сегментах в 2024 году, считает директор отдела исследований рынка CORE.XP Василий Григорьев. По его подсчетам, в Москве достроится втрое больше бизнес-центров, чем годом ранее,— 800–900 тыс. кв. м, а на рынке логопарков РФ ожидается рост ввода на 31%, до 4 млн кв. м.