Коммерция движется к стабильности
Стоимость аренды офисов и магазинов медленно растет
Рост посещаемости и интереса потенциальных арендаторов к торгцентрам внушает девелоперам сдержанный оптимизм: они постепенно выводят на рынок отложенные ранее проекты. Хотя о старте новых речи пока не идет — медленное увеличение ставок не компенсирует снижения доходности строительства из-за подорожавших кредитов. Похожий тренд прослеживается в сегменте стрит-ритейла, где динамика стоимости аренды отражает в основном инфляционный процесс. На офисных рынках Москвы и Санкт-Петербурга цены также стагнируют.
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
Показатель Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в России в период 1–18 февраля вырос на 3% год к году, в Москве — на 4%, в Санкт-Петербурге — на 3%, посчитали в Focus Technologies. Разрыв с докризисным 2019 годом составил 21%, 24% и 24% соответственно. Постепенному росту потребительской активности, по мнению руководителя направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаила Васильева, способствует постепенное открытие новых магазинов на ранее пустовавших площадях, что повышает привлекательность в частности крупных объектов.
Торговое восстановление
Партнер Nikoliers Анна Никандрова напоминает, что этом году в России в целом запланирован ввод 661,2 тыс. кв. м торговых площадей, из которых 39% приходятся на региональные рынки. В целом позитивная динамика, по ее словам, обусловлена положительными сигналами для рынка: «В 2023 году ситуация стабилизировалась, мы отмечали снижение вакансии». Руководствуясь этими соображениями, девелоперы приняли решение о завершении начатых ранее, но отложенных проектов. Хотя эксперт не скрывает, что значительная часть объектов в итоге будет перенесена на начало 2025-го.
Массового выхода на рынок новых проектов госпожа Никандрова не ждет из-за высокой стоимости заемных средств. «Рост арендных ставок наблюдается, но не соответствует увеличению затрат на строительство и управление, доходность снижается»,— рассуждает она. Заполнение площадей, по наблюдениям эксперта, во многом происходит за счет увеличения площадей фитнес-клубов в составе торгцентров, открытия новых развлекательных концепций, магазинов российских брендов.
Согласно подсчетам «Яндекс Недвижимости», медианная стоимость продажи торговых помещений в Москве сейчас составляет 322 тыс. руб. за кв. м, в Санкт-Петербурге — 244 тыс. руб. за кв. м. За год эти значения увеличились на 10,7% и 9% соответственно.
Уличный баланс
В сегменте стрит-ритейла начало года, по словам директора направления стрит-ретейла NF Group Ирины Козиной, оказалось активным: число запросов на аренду выше, чем годом ранее, как в Москве, так и в Санкт-Петербурге. Основное число открытий по словам эксперта формируют заведения общественного питания (занимают 31,9% площадей) и fashion-ритейлеры (12,4%). Вакантность в сегменте, по ее прогнозам, продолжит сокращаться.
Рост числа запросов от потенциальных арендаторов заметил и гендиректор SimpleEstate Никита Корниенко, указывая, что поставившие ранее на паузу свое развитие компании сейчас возвращаются к нему. Одновременно эксперт обращает внимание на рост предложения: в жилых районах вводится большое количество новостроек, где на первых этажах представлены коммерческие площади, которые снимают как сетевые, так и несетевые игроки. Эти процессы уравнивают друг друга и вакантность, по мнению господина Корниенко, в итоге будет сохраняться примерно на уровне 10%. Ставки в центре Москвы сейчас достигают 5–10 тыс. руб. за кв. м в месяц, в Новой Москве — скорее варьируются в диапазоне 2–3 тыс. руб. за кв. м.
«Цены постепенно растут под давлением инфляции и активного спроса со стороны арендаторов»,— рассуждает эксперт. Тренд, по его прогнозам, сохранится.
Согласно подсчетам «Яндекс Недвижимости», аренда торговых площадей в Москве в среднем обходится в 3 тыс. руб. за кв. м в месяц, в Санкт-Петербурге — в 1,6 тыс. руб. за кв. м. Рост год к году — на 1,4% и 5,1% соответственно. Одновременно экспозиция торговых помещений в Москве за год увеличилась на 18,2%, в Санкт-Петербурге — сократилась на 27,2%.
Офисная стагнация
На офисном рынке Москвы объем сделок в январе, по подсчетам руководителя департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирины Хорошиловой, составил 226 тыс. кв. м, увеличившись год к году на 62%. По итогам всего первого квартала позитивная динамика, по прогнозам эксперта, сохранится: основной спрос на помещения сейчас формируют госструктуры и компании строительного сектора.
Размер средних арендных ставок на офисном рынке Москвы, по словам госпожи Хорошиловой, составляет 36 тыс. руб. за кв. м в году в случае объектов класса А и 23 тыс. руб. за кв. м — класса В. За год показатели могут вырасти в среднем на 3,5% под влиянием инфляционных процессов, предупреждает она. Доля свободных площадей при этом, по прогнозам эксперта, будет сокращаться за счет низкой девелоперской активности: в общей сложности в первом квартале в Москве заявлен ввод 209 тыс. кв. м, 44% из которых уже реализованы. В Nikoliers предполагают, что в общей сложности в Москве в этом году девелоперы сдадут 636 тыс. кв. м при заявленных 848 тыс. кв. м. Вакантность на этом фоне сократится на 0,3 п. п., до 6,3%.
В Санкт-Петербурге, согласно подсчетам Nikoliers, средняя стоимость аренды офисов класса А составляет 1,7 тыс. руб. за кв. м в месяц, класса В — 1,2 тыс. руб. Аналитики рассчитывают на рост этих показателей из-за образовавшегося на рынке дефицита высококлассных площадей. Ввод новых площадей в городе остается на низком уровне, и многие арендованные объекты сдаются еще до ввода в эксплуатацию, поясняют консультанты. Из-за этого найти блоки больше 5 тыс. кв. м на рынке непросто.