Прорабы недостроя

расплата

Сейчас можно с уверенностью сказать, что обманутые дольщики не получат оплаченных ими квартир без дополнительных капиталовложений. И даже ради такого исхода решением своей проблемы они занимаются буквально круглые сутки. Впрочем, некоторые из них, спасая свое имущество, открывают в себе таланты девелоперов.

Беру инициативу на себя

История обманутых дольщиков Вадима Романюка и Алексея Заболоцкого, а также потенциальных хозяев еще 330 квартир в домах на улице Текстильщиков в городе Троицке — прекрасный пример того, что активная жизненная позиция и в наше время вещь весьма полезная.

Три года назад Вадим и Алексей еще не были знакомы. В то время они решили купить квартиры в доме, инвестором которого была ПКФ "Норд". Алексей заключил договор долевого соинвестирования с риэлтерским ООО "Кондр", а Вадим — с "Норд Реал Эстейт".

"Тогда в Подмосковье купить строящиеся квартиры можно было только по договору долевого соинвестирования. И обязательным условием риэлтеров было заключение договоров страхования строительства. В случае отказа от заключения договора страхования квартиру просто отказывались продавать. Поэтому я спокойно взял кредит и внес 100% стоимости двухкомнатной квартиры — $35 тыс.",— рассказывает Вадим Романюк.

Алексей работал в Троицке, а жил в Дмитрове. Между этими городами больше 120 км, и ездить каждый день на работу и обратно Алексею, понятное дело, было неудобно. Он решил купить квартиру рядом с работой. И даже не догадывался, что от основной работы в ближайшие годы ему придется отказаться.

"Я заплатил $41 тыс. за двухкомнатную квартиру, из которых $6 тыс. было направлено на оплату договора страхования, заключенного с СКГП 'Трансгаз',— говорит Алексей Заболоцкий.— В то время за эти деньги можно было купить аналогичную квартиру на вторичном рынке, но новое жилье казалось более привлекательным".

Нужно сказать, что страховая схема в долевом соинвестировании была очень распространена. В некоторых случаях на оплату страховки уходило до 80% стоимости жилья. Правда, потом выяснилось, что страховка не предусматривала выплат в том случае, если дом остался недостроенным.

"В апреле 2004-го строительство корпусов нашего жилого комплекса остановилось,— вспоминает Вадим,— причем первый корпус был уже готов на 90% — оставалось накрыть его крышей, провести отделку и коммуникации. Второй корпус представлял собой 12-этажную монолитную конструкцию.

Строители уехали, на площадке осталась только охрана. В риэлтерской фирме 'Кондр', представители которой находились на площадке в организованном помещении постоянно, дольщикам объясняли, что строителей срочно перебросили на другой объект, но работы на улице Текстильщиков вот-вот будут возобновлены. Так же риэлтеры отвечали, когда звонили им в офис".

Через пять месяцев после остановки стройки "Норд" провел собрание дольщиков, где им предложили доплатить еще по $150 за каждый квадратный метр площади квартир.

"Люди готовы были доплатить и по $200 за метр, если бы была уверенность, что дома достроят",— продолжает Вадим. На этом собрании он познакомился с Алексеем, и они решили создать инициативную группу для "общения с представителями застройщика".

Спустя год после того как работы были прерваны, "инициативщики" обратились в юридическую компанию "Яковлев и партнеры". И через два месяца новый гендиректор "Норда" (экс-начальник его службы безопасности) предложил передать инициативной группе права на строительство жилого комплекса, если она организует юридическое лицо.

"Понятно, что создание юридического лица, получение лицензий на ведение строительной деятельности — это дело не одного дня. 'Норд' просто тянул время,— рассказывает Алексей.— Пока мы создавали наше некоммерческое партнерство 'Троицк Е-39', выяснилось, что задолго до того как предложить нам права на стройплощадку, 'Норд' начал процедуру банкротства. И передавать дома он не может".

Банкротство "Норда" стало серьезной проблемой для инвесторов. Если компания будет признана неплатежеспособной, жилой комплекс продадут с молотка, а деньги передадут фирмам-кредиторам. Среди этих кредиторов наверняка нашлись бы дочерние предприятия "Норда", а вот до частников деньги так и не дошли бы — они считаются кредиторами второй очереди.

Чтобы не допустить процедуры банкротства по выгодному "Норду" сценарию, "инициативщики" оперативно создали юридическое лицо и с помощью юристов подали в областной арбитражный суд иск к строительной компании. Дело закончилось победой инициативной группы.

Успех надо было развивать, и следующей целью инициативной группы стал внешний управляющий "Норда" Денис Козлов. Инвесторы заподозрили его в попытке повторно продать квартиры. По словам господ Романюка и Заболоцкого, управляющий дал серьезный повод для таких подозрений: он подал иск с требованием признать договоры долевого соинвестирования недействительными. В итоге дольщики добились возбуждения уголовного дела по этому факту.

"Сейчас мы ждем завершения юридических формальностей,— говорит Вадим Романюк.— Нам должны передать объект, и его можно будет достроить без доплат дольщиков". Впрочем, доплаты все же были: обманутые инвесторы каждый месяц скидывались по 500 руб., чтобы обеспечить работу инициативной группы. Но эта сумма не идет ни в какое сравнение с их возможными потерями.

Приходите завтра

Впрочем, описанная выше ситуация скорее исключение из правил. Большинство инвесторов, так и не получивших оплаченные квартиры, пока лишь выслушивает обещания "решить их проблему в 2008 году".

"Наш дом в Юго-Западном округе компания 'Воронцово' начала строить в 1996 году. А спустя некоторое время все права на объект каким-то образом получил один из акционеров строителя — ООО 'Мегаструктур',— рассказывает Эллада Илиадис, врач, купившая несколько лет назад квартиру в доме на улице Удальцова.— 'Мегаструктур' права покупателей на квартиры не признает. А представитель префектуры округа госпожа Финаева сообщила нам, что доложила о ситуации на комиссии у Ресина, но комиссия не стала рассматривать вопрос до вынесения судами решений по нашим искам. Но районные суды решения выносят годами — власти нас просто отфутболивают, не хотят помогать".

Власти Москвы и области обещают обеспечить жильем каждого обманутого. Но в бюджете нет резервов на реализацию этих планов.

В Ассоциации обманутых соинвесторов утверждают, что ключи от квартир получили пока всего несколько человек.

Чиновники уверяют, что дополнительных бюджетных средств не понадобится. При перераспределении проблемных площадок с застройщиками оговариваются условия, при которых можно будет обеспечить дольщиков жильем. К примеру, переоформляют проектную документацию и дом, в котором должно было быть 10 этажей, строят 20-этажным. Инвесторам первоначального проекта выделяются дополнительные квартиры.

Компании, которым достаются "проблемные" объекты, призывают дольщиков не унывать. Им предлагают взаимодействие на следующих условиях. За время, прошедшее с момента приостановления строительства их домов, стоимость метра жилья существенно выросла. Если квартир, закрепленных за дольщиками, в доме немного, застройщикам все равно выгодно передать их обманутым соинвесторам (сделав реверанс властям). При этом компании зарабатывают на продаже необремененных квартир.

В другом случае застройщики предлагают дольщикам внести разницу в стоимости квадратного метра жилья с учетом роста цен и получить свои квартиры. В случае отказа или отсутствия денег дольщику возвращается внесенная им сумма. Кроме того, дольщикам могут быть предложены квартиры меньшей площади — внесенная ими сумма пересчитывается на метры жилья исходя из сегодняшних цен на недвижимость.

"Спокойно досидеть Лужкову мы не дадим"

О том, какие невзгоды подстерегают обманутых инвесторов, которые пытаются обратить внимание городских властей на свои проблемы, корреспонденту "Ъ"-Дома ОЛЬГЕ СОЛОМАТИНОЙ рассказал АНТОН БЕЛЯКОВ, представитель Ассоциации обманутых соинвесторов.

- Сколько человек, по данным ассоциации, являются обманутыми дольщиками?

- Около 15 тыс. человек в Москве, 20 тыс. в Московской области. И еще 80-100 тыс. в целом по стране.

- С чем пришлось столкнуться членам ассоциации при обращении за помощью к властям?

- Если соинвесторы обращались в прокуратуру, их переадресовывали в районную префектуру. И наоборот. Кому-то рекомендовали обращаться в суд. Только когда стало очевидным, что правовые методы решения данной проблемы не работают. После митингов и голодовок городские власти обратили на нас хоть какое-то внимание.

- В чем оно выражается?

- 21 ноября (2005 года. - "Ъ"-Дом) власти Москвы объявили, что 28 декабря они примут решение по всем проблемным объектам. К названной дате решение было объявлено только по десяти объектам, которые в основном касались компании "Мастерок". Тем не менее власти заявили, что проблема исчерпана и митингов больше не будет. А те, что будут, следует расценивать как имеющие политический характер.

С этого момента в отношении нас осуществляются провокации. Скажем, в прессу были высланы приглашения от нашего имени на митинг 15 января у Васильевского спуска. Он, естественно, не состоялся, мы его проводить и не собирались. Зато у журналистов сложилось превратное впечатление об ассоциации. Не говоря уже о том, что со всеми руководителями Ассоциации обманутых соинвесторов беседовали в ФСБ.

- Что сейчас власти города реально делают для обманутых соинвесторов?

- Московское правительство создало в каждой префектуре города комиссии, которые обязаны принимать всех дольщиков; три-четыре раза в неделю заседает специальная комиссия в московском правительстве. Они сотрудничают с нами по легким делам, выпускают постановления. По сложным объектам - где осуществлялись двойные продажи или строительство даже не начиналось - не делается ничего конкретного. Обещают помочь из городских средств или за счет квартир очередников. Но это только обещания, не закрепленные на бумаге.

- Чем, на ваш взгляд, закончится скандал с обманутыми дольщиками?

- В лучшем случае людям выплатят вложенные средства. Что касается сложных объектов, ситуацию пытаются спустить на тормозах. Мэр Лужков сказал, что проблема будет решена к 2008 году. Вероятно, он надеется, что на выборах мэра в 2007 году он передаст место вместе с обманутыми дольщиками другому. Но спокойно досидеть Лужкову мы не дадим. Будем митинговать.

Что обещали инвесторам

"Мы будем брать на себя достройку этих домов, предоставлять квартиры людям, оплатившим их, а коммерческую составляющую мы направим на то, чтобы скомпенсировать дополнительные затраты, которые город будет нести на завершении этих домов" (1 ноября 2005 года в эфире программы ТВЦ "Лицом к городу").

"Сегодня мы объявили представителям соинвесторов о том, что все московские семьи, пострадавшие в результате различных строительных афер, получат квартиры в 2008 году" (4 марта 2006 года на встрече руководства города с представителями инициативных групп пострадавших соинвесторов в мэрии Москвы).

"Если бы меня спросили, что будет выполнить труднее всего в этом году, я бы сказал, что решить проблему обманутых вкладчиков, ведь это тысячи людей. Нужно сделать так, чтобы они поверили, что их проблема будет решена" (1 февраля 2006 года на пресс-конференции).

"Составлен план-график по каждому объекту. Все до одного обманутые соинвесторы получат свою жилую площадь в сроки, которые были согласованы. Я считаю, что довольно успешно работают прокуратура и судебные органы, у них тоже все определено и принимаются соответствующие решения. Я думаю, что никто безнаказанным не останется" (11 февраля 2006 года в ходе объезда стройплощадок Москвы).

"Сто процентов гарантии, что проблема будет решена. Соинвесторы 'Мастерка' (одна из строительных компаний, обвиняемых в обмане инвесторов.— 'Ъ-Дом') получат свои квартиры или, если захотят, деньги... Возможно, для достройки домов будут привлечены надежные инвесторы на внеконкурсной основе, зарекомендовавшие себя с наилучшей стороны и имеющие возможность в кратчайшие сроки завершить реализацию данных проектов. Мы ведем консультации с предполагаемыми инвесторами, это будут солидные фирмы" (15 ноября 2005 года на встрече с группой соинвесторов компании "Мастерок").

"После разговора с ними (обманутыми вкладчиками.— 'Ъ-Дом') и доведения до их сведения о выполнении обязательств по строительству жилья их запросы были удовлетворены... Сегодня Москва принимает самое активное участие в решении этой проблемы" (15 декабря 2005 года на пресс-конференции).

"Основная масса обратившихся к нам относится к той категории, когда инвестор оказался несостоятельным и строительство по тем или иным причинам не начато или не доведено до конца... Сейчас усилия городской комиссии концентрируются на работе с этой категорией граждан. Главная задача — возобновить строительство на всех проблемных объектах" (27 февраля 2006 года в интервью газете "Известия").

"Сегодня мы готовы сделать все от нас зависящее, принять все необходимые меры и взять на себя ответственность. Проблема обязательно будет решена, но в индивидуальном порядке и в каждом конкретном случае по-разному. Уже начала работать спецкомиссия, задача которой — найти выход из сложившейся ситуации. Но на это нужно время" (14 ноября 2005 года на круглом столе "Строительные 'пирамиды' России: мошенничество или экономический просчет?").