Ни шагу в сторону

Составляя список десяти самых дорогих домов Подмосковья, выставленных на продажу, мы честно пытались найти хоть один объект дороже $15 млн хотя бы в десятке километров от Рублево-Успенского шоссе. Увы. Самая дорогая загородная недвижимость по-прежнему обитает на Рублевке. Цена до $15 млн на этом направлении стала нормой, а из предлагаемых в настоящее время на продажу домов самый дорогой стоит $28 млн.

Не дома, а усадьбы

Несомненное достоинство рублевских поселений — стародачность, из которой "вытекают" все центральные коммуникации, хорошие подъездные дороги, большие земельные участки с хвойными деревьями. Ни один дом в нашем рейтинге не находится в "чистом поле" и окно в окно к соседу. Хотя приятное соседство предусматривается.

Победитель нашего своеобразного первенства дом в Жуковке сравним по площади с небольшим многоквартирным домом в Москве — 2 тыс. кв. м. Для сравнения: на этой площади можно было бы разместить 10-12 вполне элитных квартир. Один квадратный метр этого дома оценивается в $14 тыс. Для Москвы это не рекорд, лучшие пентхаусы на Остоженке реализуются примерно по таким же ценам. Однако квартир даже сравнимой площади в городе пока еще нет. Бонусом к нашему дому в Жуковке прилагаются гаражи с гостевыми домиками, кирпичные заборы, в которые вложено труда и средств поболее, чем в типовую двухкомнатную квартиру.

Домам, занявшим второе и третье места в нашем рейтинге, не хватило малости, чтобы опередить своего соперника, но они значительно уступают по площади дома и земельного участка. Но застройщики попытались компенсировать этот недостаток своеобразной архитектурой и не прогадали.

Остальные претенденты оказались дешевле призовой тройки на $6-10 млн. Однако и у них соотношения площади дома и участка сохранены на уровне. Есть среди домов второго эшелона и своеобразный рекордсмен — владение на Ильинском шоссе на окраине деревни Тимошкино, раскинувшееся на 160 сотках.

Долго ли будут продаваться эти дома? Риэлтеры уклончиво отвечают на этот вопрос, намекая, что снижения цен не предвидится и каждый дом рано или поздно найдет своих хозяев. Интересно, что почти все предлагаемые к продаже дома уже "заселены" — прислугой, либо оставшейся от прежних хозяев, либо специально нанятой продавцами недвижимости. В общем потенциальному покупателю предлагается почти идеальный и уже налаженный помещичий быт.

Положение обязывает

Как ни раскручивают девелоперы Новую Ригу, но соседнее Рублево-Успенское шоссе остается самым престижным и дорогим загородным направлением. И ничто не смущает покупателей. Ни бесконечные пробки на трассе шириной в одну полосу — да и ту несколько раз в день перекрывают для проезда важных чиновников. Ни проблемы с коммуникациями — как известно, Одинцовский и Красногорский районы являются самыми энерго- и вододефицитными территориями области. Ни безумная, нередко ничем не оправданная дороговизна не только на местную землю, но и на здешние товары и услуги.

Старожилы Рублевки, например, рассказывают, как эволюционировала здешняя прислуга: от 150 руб. в месяц в 70-х годах до $1,5 тыс. филиппинкам, не иметь которых сегодня в доме — признак дурного тона.

Но Рублевка не резиновая, тогда как полку миллионеров в России все прибывает. Риэлтеры оценивают свободный земельный резерв вдоль Рублевки от МКАД и примерно до 40 км в 1-1,5 тыс. га. Учитывая среднюю площадь земельного участка на одно домовладение в 40-50 соток (самая популярная площадь для дома ценой от $2 млн, а именно дома такой стоимости и выше превалируют сегодня здесь), получаем около 3 тыс. потенциальных домовладений. Однако поступление этой земли пока под вопросом. Поговаривают, что новое руководство Роснедвижимости, а также Росприроднадзора прекратило перевод лесных земель в долгосрочную аренду. А правительство Московской области и районные власти максимально усложнили перевод сельскохозяйственных земель под индивидуальную жилую застройку.

Вот и получается, что девелоперам сегодня приходится изымать землю, которую они берегли еще с конца 90-х годов, создавая ее искусственный дефицит, а также уповать на вторичный рынок. Именно дозированный выброс земельных участков и сумасшедший спрос на них спровоцировали удорожание земли на Рублевке на 30-50% ежегодно. Сегодня в той же Жуковке сотка земли на участке большой площади с лесными деревьями оценивается от $100 тыс. "Сотка в санатории 'Барвиха' доходит уже до $180 тыс.",— подтверждает Наталья Петшик, менеджер по работе с клиентами агентства "Терра".

Отголоски земельного бума на Рублевке ощущаются даже в соседнем с Одинцовским Рузском районе. "Даже в 60 км к западу от Москвы владельцы стародачных участков просят за сотку своих владений от $10 тыс., предчувствуя, что лет через 10-15 Рублевка дотянется и сюда",— говорит Кирилл Савицкий, заместитель генерального директора ГК "Вашъ финансовый попечитель".

Малой земли не надо

Именно дороговизна рублевской земли стала причиной появления здесь проектов с восьмизначной стоимостью. "Обязательным для всех этих домов является то, что все они находятся на участках не менее 50 соток с лесом",— утверждает управляющий партнер агентства "Усадьба" Александр Дьяченко. А директор департамента загородной недвижимости Vesco Realty Анжелика Быльская добавляет, что все чаще клиенты запрашивают участки от 1 га. Не сложно подсчитать, что 50-100 соток по цене от $100 тыс. в таких проектах потянут на $5-10 млн. Еще до $1 млн могут добавить ландшафтные и землеустроительные работы, а также огораживание такого домовладения по периметру.

Сегодня, в отличие от прошлых лет, людей не устраивает так называемый участок без подряда, то есть просто "голая земля". Все больше потенциальных покупателей не желают по несколько лет заниматься строительством дома и обустройством участка, а предпочитают въехать сразу в готовый дом. "Известно, что на создание дорогого дома уходит от двух до трех лет. Срок исчисляется с момента проектирования и финиширует при меблировке. Резонно предположить, что три года — серьезный отрезок времени, который для бизнесмена стоит не менее серьезных денег",— рассуждает Анатолий Балашов, директор отдела загородной недвижимости Kirsanova Realty. Впрочем, как замечает Кирилл Савицкий ("Вашъ финансовый попечитель"), прошлая практика самостоятельного подбора покупателем проекта, строительных материалов, рабочих и прочих услуг была оправданна — на рынке даже три-четыре года назад было трудно найти профессиональных застройщиков, которые гарантировали бы приличный результат "на выходе". Проблему качества работы тогда решали единственным путем — приглашали проверенных архитектора, прораба и инженера, но и в этом случае клиент часто "вживался" в стройку. "Сегодня компании-застройщики в качестве генподрядчиков не задумываясь нанимают югославских строителей, немецкие инженерные фирмы, проектировщиков из Германии. К тому же и покупатели стали проще относиться к переплатам за качество, поскольку большинство рассматривает теперь дом как пристанище на долгие годы",— дополняет господин Савицкий.

И не только о качестве строительства идет речь, но и о создании собственной неповторимой атмосферы. Атмосфера — то, что есть на Рублевке и чего пока не хватает другим загородным направлениям Подмосковья. Это как тот самый английский газон, который можно воссоздать и в другом месте, но только через 300 лет кропотливого ухода.