Жилью упростят реализацию
Как поправки в закон об ипотеке повлияют на рынок недвижимости
Россияне смогут самостоятельно продавать имущество, заложенное в банке. Поправки в федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости) приняты во втором и третьем чтении, сообщается на сайте Госдумы. Документ наделяет гражданина правом самостоятельно продавать заложенное имущество, если кредит взят не с целью предпринимательства. Кроме того, размер займа не влияет на право реализации недвижимости.
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Что изменилось в законе об ипотеке? Эксперт финансового рынка Андрей Бархота считает, что в новой ситуации реализация недвижимости упрощается. При этом, по его словам, количество жилья на рынке будет увеличиваться: «Покупатель жилья в ипотеку мог и ранее реализовать квартиру по своему желанию. Некая загвоздка была в том, что если сама квартира находилась в залоге у банка, любые сделки с ней должны были быть согласованы с кредитором, то есть с банком, который выдал этот ипотечный кредит.
Бюрократические и поведенческие барьеры естественным образом ограничивали такие сделки. В новой ситуации реализация квартиры предполагает более простой способ такой продажи, поскольку больше не потребуется жесткого акцепта со стороны банка. Безусловно, залог остается, но препятствий для реализации квартиры в случае нашей реальной жизни становится значительно меньше.
Вероятно, наши законодатели и Минстрой подумывали о механизме, который мог бы увеличивать оборачиваемость жилья на вторичном рынке либо на первичном рынке в высокой стадии готовности. Когда у нас затухают темпы роста строительства и продаж жилья в ипотеку из-за высоких процентных ставок, нужно придумывать какие-то стимуляторы, которые могли бы увеличить оборачиваемость.
Если этот законопроект начнет действовать, то количество продающегося жилья, которое прежде находилось в ипотечном залоге, будет стремительно увеличиваться. Тем самым предложение квадратных метров возрастет, это может повлиять на ценовую конъюнктуру».
В документе сказано, что заявитель самостоятельно определяет цену реализуемого имущества по согласованию с банком. Выручка от продажи зачислится на ипотечный счет, а разница между задолженностью по кредиту и ценой проданного имущества вернется залогодателю.
Банки в любом случае будут контролировать оценочную стоимость из-за рисков, считает почетный член Российской гильдии риэлторов Олег Самойлов: «Совершенно понятно, что просто гражданину вряд ли это дело кто-то отдаст, просто потому что у банков существуют соответствующие риски при выдаче кредита. В этой связи они крайне заинтересованы в том, чтобы в любом случае объект был оценен верно.
Оценка должна быть адекватна рыночной ситуации, при этом надо понимать, что с учетом того, что сегодня происходит на рынке, банки склонны несколько перезакладываться, потому что цена может уйти ниже за период существования этого кредита. Понятного механизма пока нет, если он появится, будем оценивать. В целом система андеррайтинга была в свое время хорошо выстроена с точки зрения оценки платежеспособности заемщика».
Однако есть условия, при которых закон запрещает реализовывать такое имущество. Например, если недвижимость заложена несколькими гражданами, если в отношении заявителя началась процедура банкротства, а также если он уже является банкротом и в ряде других случаев.
С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".