Вложенческие настроения

ПИФы

На российском рынке коллективных инвестиций в настоящее время работает 100 фондов недвижимости. Сегодняшние инвесторы предпочитают потенциально высокий доход, поэтому управляющие компании инвестируют в строительство московской жилой и офисной недвижимости, а также в подмосковные земли. В этом номере "Ъ-Дом" впервые представляет структуру активов паевых фондов недвижимости.

Первая сотня

Нынешний обзор "Ъ-Дома", посвященный фондам недвижимости, совпал со знаменательным событием. 11 мая Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) зарегистрировала правила двух фондов недвижимости — "Демидофф — коммерческая недвижимость" (УК "Маяк Эссет Менеджмент") и "Велес Подмосковье" (УК "Велес Менеджмент"). В результате число действующих паевых фондов недвижимости достигло 100. В это число, естественно, не вошли фонды, покинувшие ряды в первом квартале 2006 года. Впрочем, их было не так уж много: "Истра" (УК "Агана") и "Кубань" (УК "Лидер"). Кроме того, фонд "Строй капитал" (УК "Энергокапитал") сменил ориентацию — стал фондом акций.

Еще одним событием на этот раз отчетного первого квартала стало превышение стоимости чистых активов фондов на $1 млрд (более 28 млрд руб.). Результат впечатляющий, однако недвижимости в фондах оказалось лишь на $500 млн. К тому же из более чем 70 фондов, завершивших формирование до 31 марта, объекты недвижимого имущества, в том числе инвестиционные контракты, имели лишь 45 фондов. Отчасти это объясняется молодостью рынка. Лишь половина из этих фондов проработали на рынке более 12 месяцев. Между тем соответствие структуры активов фонда нормам ФСФР в части приобретения объектов недвижимости вступает в силу лишь по истечении года. Так что нередко фонды не спешат с поиском активов. По сравнению с данными на 1 января чистые активы фондов недвижимости выросли на 15%, тогда как "недвижимые активы" выросли всего на 6%. Это объясняется реализацией недвижимости фондом "МОРЕ-Плаза Инвестментс" (Национальная УК), отсутствием больших переоценок в других фондах, а также появлением ряда крупных фондов, еще не проинвестировавших свои проекты.

Структурные изменения

Впервые "Ъ-Дом" в этом обзоре предпринял попытку оценить структуру недвижимости паевых фондов. Причем не декларированной, а реальной, по сумме активов, составляющих те или иные объекты недвижимости. Всего было проанализировано более 100 объектов оценочной стоимостью 15,2 млрд руб. К сожалению, по ряду компаний не удалось идентифицировать их собственность. Однако в общем объеме на эти фонды пришлось не более 3% общей стоимости. Так что полученные результаты можно считать вполне приемлемыми. Тем более что рынок фондов недвижимости продолжает бурно развиваться. И фонды выступают не только покупателями недвижимости, но и начинают ее реализовывать. Так, за первый квартал они продали как минимум пять объектов, в основном объекты жилой недвижимости, на сумму около 900 млн руб.

Из общей структуры вложений фондов на строительные объекты пришлось около 73% (более 11 млрд руб.). Чуть более 16% (2,4 млрд руб.) пришлось на вложения в земельные участки, прежде всего подмосковные. 11% пришлось на вложения в коммерческую недвижимость. И такое распределение вполне объяснимо. Пока у рынка мало истории, и инвесторы хотят заработать побыстрее. А это можно сделать лишь в строительстве. Благо рост цен на недвижимость, как московскую, так и региональную, бьет все рекорды. По оценке управляющего партнера УК "Конкордия — Эссет Менеджмент" Марины Кислицкой, "в среднем фонды недвижимости, вкладывающиеся в девелоперские проекты, приносят своим пайщикам до 30% годовых, а рентные фонды — всего 15-20%". Оценка руководителя дирекции инвестиций в недвижимость ФК "Уралсиб" Максима Данилова чуть ниже, хотя соотношение в доходностях совпадает: для рентных фондов норма доходности составляет 10-12% годовых, для строительных — 16-20% годовых. Как отметил директор по развитию УК Промышленно-строительного банка Юлий Новиков, "инвестиции в строительство лидируют, так как этот рынок более 'прогнозируемый'. К тому же такие инвестиции технологически значительно проще, законодательство для них наиболее проработано".

Основную долю вложений в строительных фондах составляют объекты жилищного строительства. Причем управляющие компании активно инвестируют не только в Москве и Санкт-Петербурге. Они строят жилые дома и в Подмосковье, Рязани, Пензе, Перми, Челябинске, Сургуте, Тюмени, Новосибирске.

Как отметил Максим Данилов, "жилье, потом торговля, потом офисы обеспечивают, в наивысшей степени, прогнозируемые экономические показатели. Гостиницы, рестораны, экспо-парки (если только это все не в составе одного многофункционального комплекса) — это наименее прогнозируемые объекты". Примечательно, что инвестиции по договорам о долевом строительстве составляют весьма малую долю от общих инвестиций в строительство — чуть более 27 млн руб. (0,3% от общего объема строительных инвестиций в недвижимость). Несмотря на то что по идее участие в долевом строительстве по букве закона ФЗ-214 должно поднять надежность инвестиций, управляющие компании предпочитают более высокий риск и, как следствие, более высокую доходность. К тому же договоры о долевом строительстве занимают малую долю рынка.

В секторе аренды УК предпочитают выбирать офисную недвижимость, оценочная стоимость которой вдвое превышает стоимость торговой недвижимости. Кроме того, в аренде находится и производственная недвижимость — это газопроводы низкого и среднего давления, находящиеся в фондах УК "Регионгазфинанс".

При этом, как отметил Максим Данилов, "объектов для рентных фондов, соответствующих требуемым инвестиционным качествам, гораздо меньше, чем объектов нового строительства для традиционных строительных фондов". По словам генерального директора УК "Социнвестгарант" Юлия Егорова, "пайщик может передать в управление недвижимость в недостаточно хорошем состоянии, и управляющая компания поначалу вынуждена будет потратить средства на приведение здания в товарный вид, а потом уже надеяться на получение дохода от сдачи в аренду".

В той или иной степени к рентным можно отнести менее полутора десятков ПИФов. Однако рыночными, то есть направленными на привлечение сторонних инвесторов (и необязательно мелких), можно назвать лишь два — Первый петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость (УК "Свиньин и партнеры") и "Коммерческая недвижимость" (УК "Тройка Диалог"). Их отличает низкий порог вхождения — на бирже их паи котируются на уровне 160-170 тыс. руб. и 300-315 тыс. руб. соответственно. Кроме того, эти фонды — одни из немногих, которые проводили дополнительный выпуск паев. К тому же они регулярно выплачивают инвестиционный доход пайщикам.

Можно ожидать, что в ближайшее время доля рентных фондов на рынке ПИФов немного увеличится. Недавно закончил формирование фонд "АльянсРосно — рентный", чистые активы которого составили 1,4 млрд руб. Это столько же, сколько могут привлечь другие фонды в ближайшие два-три месяца. Но вряд ли это станет устойчивой тенденцией на текущий год. Опрошенные управляющие заявили, что в ближайшее время девелоперские фонды сохранят свое доминирующее положение.

Потенциальный высокий доход, который обещают строительные фонды, и более низкий, но стабильный доход рентных фондов порождают естественное желание совместить эти два вида фондов. Однако управляющие не советуют необдуманно это делать. По мнению Максима Данилова, "строительство и аренду смешивать неэффективно, поскольку в них разные требования и условия работы денег. А вот стройку из разных регионов — это правильно, это действительная диверсификация портфеля". Впрочем, по мнению Юлия Новикова, "возможно, с точки зрения диверсификации это и имеет смысл, но с точки зрения управляемости фонда крайне сложно. Специальные фонды можно создавать для инвестиций в наиболее динамично развивающиеся регионы, но здесь сказываются географическая удаленность, сложность контроля, региональные риски".

Его поддерживает Марина Кислицкая: "Включая в портфель объекты из разных географических точек, естественно, снижается риск последствий от негативных изменений внутри региона. Но для того чтобы эффективно управлять инвестиционным портфелем в целом, контролировать риски (технадзор, этапность строительства и т. д.), необходимо тщательно контролировать каждый входящий в него проект. Следовательно, необходимо либо открывать представительства, либо изыскивать какие-то иные способы. Например, жить в постоянных командировках, которые влекут за собой дополнительные экономические затраты". Таким образом, можно и снизить эффективность. Поэтому управляющие компании пока предпочитают инвестировать в одном месте, не распыляя объекты фонда по всей России.

Таблица составлена только по фондам, имеющим в своем составе недвижимость и приравненные к ней активы (3) по состоянию на 31 марта 2006 года. Фонды ранжированы по дате окончания формирования.

Тип фонда: С — строительный, Р — рентный.

1 — средства на банковских счетах, в депозитах, дебиторская задолженность по процентным доходам, денежные требования, прочая дебиторская задолженность.

2 — акции, облигации, закладные.

3 — объекты недвижимого имущества, имущественные права на недвижимость, строящиеся объекты недвижимости, инвестиционные контракты, дебиторская задолженность по сделкам купли-продажи недвижимости.

4 — доли в российских ООО.

По опубликованным до 12 мая 2006 года данным управляющих компаний.