Теснота как образ жизни

В конце весны нынешнего года самой обсуждаемой темой на рынке недвижимости стал отказ властей Москвы и Ленинградской области согласовывать новые проекты, где предусмотрены малогабаритные квартиры — самые, пожалуй, востребованные у покупателей лоты. Бизнес ожидаемо стал опасаться, что практика распространится и на другие региональные рынки. Но, похоже, строительному лобби пока удалось отстоять свои интересы. По крайней мере в Госдуме пока не рассматривают идею ввести ограничения повсеместно. Между тем небольшие квартиры не отвечают обнародованной президентом страны повестке улучшения демографической ситуации в России.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

На прошедшем в начале июня Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ) глава комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов публично заверил, что в нижней палате парламента пока не обсуждается возможность ограничения на законодательном уровне строительства квартир малой площади. Он подчеркнул, что подобный жесткий подход прежде всего актуален для экономически сильных регионов вроде Москвы и Ленинградской области.

Мало квадратов

Именно эти два региона и ввели такие ограничения в середине мая. Тогда Москомэкспертиза, например, проинформировала застройщиков, что минимальная площадь однокомнатных квартир во вновь согласуемых к застройке комплексах не должна быть меньше 28 кв. м, двухкомнатных — 44 кв. м. Свое решение власти города аргументируют сводом правил 54.13330.2022 к принятому еще в 2003 году СНиПу для многоквартирных жилых домов, где определены минимальные площади для каждого типа квартир.

На этот же свод ссылаются и власти Ленинградской области. Регион, судя по данным единой информсистемы «Наш.Дом.РФ», лидирует по объему однокомнатных квартир средней площадью до 35 кв. м: на их долю по состоянию на начало июня пришелся 71% от общего объема строительства жилья в области — 3,9 млн кв. м. Для сравнения: в Москве, где на этапе строительства находится 18 млн кв. м, на долю небольших по размеру квартир приходится 41%.

На многих капиталоемких региональных рынках жилищного строительства высока доля малогабаритных квартир. Так, например, в Санкт-Петербурге при общем объеме строительства 6,7 млн кв. м на долю такого жилья приходится 67%. В Краснодарском крае эти показатели составляют 8,3 млн кв. м и 64% соответственно, в Ростовской области — 3,5 млн кв. м и 57%. В Свердловской области при общем объеме 4,8 млн кв. м на долю однокомнатных квартир также приходится 57%, в Тюменской области, где возводится 3,6 млн кв. м,— 45%. Поэтому застройщики опасались, что власти и этих регионов наложат ограничения на проектирование в новых жилых комплексах малогабаритных квартир, которые пользуются высоким спросом у покупателей на фоне роста цена на новостройки из расчета на 1 кв. м жилья.

Однако, как заявлял ранее руководитель Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ) Кирилл Холопик, изменить требования по площади квартир региональными актами нельзя, это можно сделать только федеральным законом. А свод правил, на которые указали власти Москвы и Ленинградской области, господин Холопик назвал «добровольным и необязательным». По этой причине депутат Госдумы Сергей Пахомов неслучайно успокаивал бизнес-сообщество на полях ПМЭФ.

Много слов

Власти Москвы и Ленинградской области стали вводить ограничения на строительство малогабаритных квартир, после того как в мае президент России Владимир Путин заявил о необходимости улучшить рождаемость в стране, оказавшейся в демографической яме. Очевидно, что пары готовы заводить детей при наличии жилищных условий — в этом случае речь идет о более просторных квартирах. На эту же повестку нацелено сохранение семейной ипотеки после ожидаемой отмены льготной программы жилищного кредитования для широкого круга покупателей. Именно семейная ипотека может стать инструментом, который позволит властям без масштабных изменений действующего законодательства ограничить объемы строительства малогабаритного жилья.

Вернемся на поля ПМЭФ текущего года. Там же глава ДОМ.РФ Виталий Мутко заявил, что сейчас регуляторами обсуждается в рамках семейной ипотеки введение ограничения на приобретение семьями с детьми малогабаритных квартир (до 35 кв. м) в проектах, запущенных с 1 января 2025 года. «Такая мера будет стимулировать застройщиков к изменению квартирографии проектов, а переходный период позволит осуществить плавную подстройку, не нарушая экономику ранее запущенных проектов»,— отметил господин Мутко.

Он также описал текущую ситуацию с малогабаритными квартирами. По его данным, в России доля жилья площадью менее 28 кв. м составляет 11% от общего числа лотов в новостройках, на квартиры площадью 28–44 кв. м приходится 39%. В последние два с половиной года застройщики наращивали число малогабаритных квартир в своих проектах, особенно в крупных городах. Доля таких лотов за это время увеличилась на 21%, пояснил глава ДОМ.РФ.

Если ограничения по семейной ипотеке будут приняты, то застройщики явно потеряют серьезный канал продаж площадей в новостройках. Таким образом, строительное лобби пока смогло отстоять маленькие квартиры лишь частично.

Между тем словесные интервенции со стороны чиновников и застройщиков вокруг возможного массового запрета на строительство малогабаритного жилья привели к росту спроса на такую недвижимость. По крайней мере, как сообщает «РИА Новости» со ссылкой на данные «Авито Недвижимости», в Москве запросы на приобретение квартир средней площадью 28 кв. м с 16 по 25 мая, в пик активного обсуждения этой темы, выросли на 23% в новостройках и на 60% в старом жилом фонде по сравнению с периодом с 6 по 15 мая.

Это больше, чем в среднем по России, где интерес к таким объектам увеличился на 7% и 14% по сегментам соответственно. По данным «Авито Недвижимости», предложение жилья площадью до 28 кв. м в сегменте новостроек за десять дней с момента появления новости на рынке Москвы выросло на 4%, а на вторичном рынке — на 2%. Там добавили, что маленькие квартиры на первичном рынке за этот период подорожали на 1%, в старом фонде, напротив, подешевели на 6%. По подсчетам компании, в Москве доля первичных квартир площадью до 28 кв. м составляет 16%, на вторичном рынке — 17%. Это больше, чем в среднем по России, где таких объектов 11% и 8% соответственно.

Что думают застройщики

Решение о сокращении строительства малогабаритных квартир в Москве, по словам директора по проектированию ГК «Гранель» Владимира Хлопука, затронет многие объекты, находящиеся как в начальной, так и активной стадиях проектирования. Этот застройщик из-за нововведения уже корректируем документы по шести объектам в Москве. «На начальной стадии проектирования сложности в учете данных требований минимальны: пересматриваются квартирография и конфигурация квартир, соответственно, и объем дополнительных работ не очень большой»,— поясняет господин Хлопук. «Нам также приходится вносить коррективы в свои проекты как в Москве, так и в Подмосковье»,— добавляет коммерческий директор «ОМ Девелопмент» Анна Соколова.

В «Инграде» сообщили, что точечно вносили корректировки в проекты, поскольку доля таких лотов в объектах застройщика крайне мала. По информации основателя сервиса OpenCity Евгения Дружинина, например, Asterus — застройщик жилого комплекса ALIA — уже после принятия ограничения в Москве на студии до 28 кв. м отложил старт продаж квартир в четвертой очереди, так как отправил заявление о внесении изменений в проектную документацию. «Скорее всего, такое мы будем наблюдать и дальше по другим проектам других застройщиков»,— добавляет он.

По словам Владимира Хлопука, сложность внесения изменений в объекты, находящиеся в активной стадии проектирования, заключается в тщательном подборе планировочных решений. Для учета нормативных требований необходимо изменить конфигурацию и наименование помещений, учитывая принятые конструктивные и фасадные решения.

С учетом новых требований в проектах меняется набор квартир, а это значит, что меняется планировка этажа, расположение «мокрых зон» и инженерных коммуникаций, добавляет Анна Соколова. По ее мнению, по тем проектам, которые еще не прошли экспертизу, девелоперы будут вынуждены направлять дополнительные средства на перепроектирование и изменение планировочных решений. При этом изменение планировки может быть не только внутренним. Если проект подразумевал сложные фасады и сетку окон, их также, возможно, придется менять, считает госпожа Соколова.

По словам эксперта, внесение изменений в планировочные решения — это еще как минимум два месяца работ, на этот период откладывается и старт продаж. «Меняются цены и темпы реализации, на которые изначально рассчитывали девелоперы, ведь студии 19–27 кв. м были очень ликвидным продуктом»,— сокрушается Анна Соколова. По ее словам, на такие лоты по итогам 2023 года в Москве пришлось 19% продаж застройщиков, в Подмосковье — 16%. Теперь, заключает эксперт, изменения в проектах будут не только в планировочных и проектных решениях, но и в финансовых моделях, которые нужно будет заново согласовывать с банками.

Антон Боровой