Равнение на хранение

Равнение на хранение

        Склады в Москве горят часто и мощно. На прошлой неделе, к примеру, сгорело три: фармацевтический, с медтехникой и с коврами. Убытки только по товару превысили $1 млн. Тем не менее подобного рода риски не останавливают тех, кто решил вложиться в складской бизнес. Уж больно прибыльное дело — потенциально. К тому же проклятый земельный вопрос мешает экспансии западных компаний на нашем рынке. Они зачастую недооценивают роль административного ресурса.
Первые коммерческие склады появились в России в начале 1990-х как ответ на запросы "челноков" — привезенный товар нужно было где-то хранить. Новым предпринимателям повезло — НИИ и ЖЭКи, имевшие в своем распоряжении массу свободных площадей, остро нуждались в деньгах. Торговцы были рады даже убогим подвалам, главное, есть место, где товар можно передержать до продажи.
       Сейчас все складские помещения делят на несколько классов с соответствующей арендной ценой. Самый современный и дорогой класс — A. Это помещения, целенаправленно построенные под склад с учетом всех требований логистики и безопасности, которые включают качественное дорожно-транспортное обеспечение, легкость адаптации под любой вид груза, гарантии его сохранности и т. д.
       Класс B проигрывают классу A по нескольким параметрам, относящимся к качеству инфраструктуры: количество ворот, удобство подъездных путей и прочее. Существуют также классы C и D. Это бывшие производственные помещения, различные объекты на территории таксопарков, автобаз, овощехранилищ, построенные обычно еще в советские времена и кое-как приспособленные для хранения грузов. Неудивительно, что там часто случаются пожары: не соблюдаются даже элементарные правила складирования, а ветхая электропроводка и вовсе в порядке вещей.
       В Москве активное строительство складов сравнимого с европейским уровня началось с приходом крупных ритейлеров. В 1997 году заработал "Лесной" — первый складской терминал, построенный по международным стандартам (10 тыс. кв. м). Второй (30 тыс. кв. м) в 1998-м построила компания FM Logistic. В 2000 году складской комплекс класса A возвела компания "Эспро". Как утверждает Елена Веселова, руководитель отдела маркетинга "Эспро", это был первый склад такого класса, сдаваемый в прямую аренду, то есть без предоставления логистических услуг.
       По оценкам сотрудников "Эспро", в 2006 году будет введено в строй примерно 400 тыс. кв. м площадей класса А. Крупнейшие столичные логистические объекты — комплексы "Пушкино" (60 тыс. кв. м площадей заработают летом, итоговая площадь по плану — 140-150 тыс. кв. м) и "Томилино" (130 тыс. кв. м, в том числе 50 тыс. класса А, план — 600 тыс. кв. м до 2010 года), проект компании MLP (Ленинградское шоссе; введено в строй 60 тыс. кв. м, будет 170-180 тыс.), парк "НЛК-Крекшино" (33 тыс. кв. м, к 2008 году должно быть 300 тыс.). Рядом с трассой "Дон" возводится складской комплекс компаний Capitals Partners, ICD International и Lone Star Ventures (готово 150 тыс. кв. м, планируется ввести в действие 600 тыс. кв. м площадей до 2008 года).
       Вместе с тем надо отметить, что большинство планов девелоперов, заявлявших пару лет назад, что к 2006 году вокруг Москвы появится несколько миллионов метров высококлассных складских площадей, так и остались планами. Главная причина, по дружному мнению экспертов: не хватает административного ресурса для решения вопросов с арендой земли (в частности, большинство участков имеют статус земель сельскохозяйственного назначения и, соответственно, требуют перевода в земли промышленного назначения).
       Специалисты компании Swiss Realty Group отмечают, что складов класса А в Москве крайне мало, и, исходя из рыночного позиционирования объектов, приводят такую долевую раскладку: класс А — 25%, В — 40%, С — 35%.
       По оценкам Национальной логистической компании (НЛК), общая площадь коммерческих (аренда и ответственное хранение) складских помещений классов A и B составляет порядка 2,8 млн кв. м, на классы C и D приходится 3,5-4 млн кв. м. Что касается столичных арендных ставок, то класс А сдается из расчета $170-180 за метр в год (с НДС и эксплуатационными расходами), B — $140-150, C — около $100. Получается, что ежегодно арендаторы платят операторам складского рынка порядка $700-800 млн.
       
Уже несколько лет на территории подмосковной Томилинской птицефабрики ведется работа, практически не имеющая отношения к курам и не в пример им прибыльная. К 2010 году, как говорит директор логистического комплекса "Томилино" Андрей Белинский, на этой территории будет построен складской комплекс общей площадью 600 тыс. кв. м. Предполагаемый объем инвестиций — $500 млн.
       С советских времен почти 1,5 млн кур и 3 тыс. сотрудников Томилинской птицефабрики обеспечивали всю Москву яйцом, но к 2000 году предприятие стало стремительно терять рентабельность. Андрей Белинский: Тогда мы стали думать, что делать, и складской бизнес показался вполне логичным. В столице тогда, да и сегодня тоже, ощущался явный дефицит предложения по складам, а у нас всего в 6 км от Москвы, между двух федеральных трасс было в собственности 140 га земли, причем в статусе промышленного назначения, что существенно упростило переустройство.
       Работы по созданию складского комплекса начались с вывоза 250 тыс. тонн накопившегося птичьего помета. Затем были реконструированы и сданы в аренду производственные помещения — около 70 тыс. кв. м класса C. В 2004 году закончили первую очередь современного комплекса — склад для замороженных продуктов, складские терминалы классов А и В.
       Складов Москве не хватает — это факт, и потому все логистические комплексы находят арендаторов еще на стадии строительства (в отличие от сегмента жилой недвижимости закон о долевом строительстве на бизнес промышленных девелоперов никак не повлиял).
       Таким образом, складской бизнес сегодня оказывается практически беспроигрышным. Склад — та же недвижимость, которая, как известно, всегда в цене. Особенно в последнее время. И, несмотря на все трудности, количество игроков на этом рынке в ближайшем будущем будет только расти.
       
По словам Андрея Белинского, ремонт старых корпусов фабрики под склад обошелся в несколько раз дешевле, нежели возведение новых строений.
       Елена Веселова: Переоборудовать под склады старые промышленные объекты может оказаться менее затратно, чем финансировать новое строительство. Но состояние коммуникаций и невозможность изменить некоторые значимые параметры (например, высоту потолка) не позволят сделать на базе старого помещения склад уровня выше класса B.
       Между тем именно класс склада (вкупе с площадью) определяет будущие доходы владельца. Как утверждают эксперты, наиболее инвестиционно привлекательным в перспективе является строительство складов класса A.
       Антон Кудряшов, управляющий партнер Swiss Realty Group: Склады класса A должны иметь высокую скорость грузооборота, давать гарантии сохранности грузов. Они должны располагаться на основных транспортных магистралях в 10-40 км от Москвы и обеспечивать прямой доступ на свою территорию непосредственно с трассы или по удобным дорогам-сателлитам. Класс А — это одноэтажное однообъемное здание с высотой потолков от 10 м, с высокой проектной нагрузкой на поверхность пола (от 4 тонн на кв. м); это не менее одних погрузо-разгрузочных ворот на каждую тысячу квадратных метров и обособленная зона погрузки-разгрузки и комплектации заказов.
       Естественно, чтобы построить подобный объект, нужны большие деньги. Сергей Гуськов, директор по развитию компании "Крона-маркет" (в этом году она построила свой первый склад в 18,6 тыс. кв. м в Новокосине), исходя из собственного опыта, говорит, что строительство "коробки" под склад стоит порядка $600-800 за метр площади.
       В компании Swiss Realty Group приводят следующие цифры: возведение "коробки" склада класса A (за метр площади) — $600-650 плюс коммуникации $100-150; класс В — $550-600 и $80-120 на коммуникации. Правда, все это без учета стоимости земли. Тут больше всех повезло тем, у кого с землей все в порядке, и тем, у кого уже есть помещение, которое можно переделать под склад, пусть и с серьезными ограничениями (высота потолков, коммуникации и т. д.). На начальном этапе бизнеса и это большое подспорье.
       Елена Веселова: Склады класса C и D никто из девелоперов сейчас не строит — это, как правило, либо ангары, либо старые советские заводы. Чем лучше участок расположен с точки зрения логистики (ближе к Москве или в самой Москве, непосредственно на трассе и т. п.), тем выше должен быть класс складского здания.
       При этом ставки аренды зависят от массы нюансов, в том числе не относящихся к "классовым". Склады примерно одного уровня, расположенные на одном и том же удалении от города, могут стоить по-разному. Дешевле будет тот, что расположен у более загруженной трассы. Сергей Гуськов: Арендаторы готовы переплачивать ввиду возможных преимуществ близости к Москве, ведь у них сокращаются эксплуатационные затраты на доставку грузов. Правда, в этом случае выше и затраты московских девелоперов — на 30-40% по сравнению с работающими в Подмосковье.
       Арендные ставки на новых складах ТЛК "Томилино" также чуть выше среднерыночных, но, по словам господина Белинского, это вполне оправдывается близостью к столице и набором дополнительных логистических услуг.
       Надо сказать, что нехватка дорогих складов класса A связана еще и с тем, что девелоперы, желающие больше заработать, экономят, от чего страдает уровень склада. По мнению Антона Кудряшова, чаще всего такие ошибки совершаются на стадии проектирования, когда заказчик и проектировщик балансируют между экономией и соблюдением норм.
       Антон Кудряшов: Самыми распространенными являются ошибки внутренней логистики, когда заказчик (или проектировщик), к примеру, старается получить как можно большую площадь склада на ограниченном участке. В результате транспорту на территории комплекса бывает тесно, движение затруднено, что в дальнейшем сказывается на ликвидности склада. Опытные логисты откажутся от аренды, если коэффициент застройки намного больше положенных 0,5. Или высота потолка. Казалось бы, высота 9 м очень даже неплоха, но при них мы имеем трехпалетное хранение, а вот если поднять высоту всего на метр, получается уже четырехпалетное.
       
Как уже говорилось, одно из главных условий коммерческого успеха складского девелопмента — правильное месторасположение участка. Но получить такой участок непросто. Между тем, по мнению Андрея Белинского, именно сложности с получением земли не позволяют иностранным компаниям захватить столичный складской рынок (например, несколько лет назад на российские просторы пытался выйти мировой оператор Prologis, но дело даже не дошло до строительства). Как утверждают девелоперы, 1 га земли вблизи МКАД с учетом всех расходов, в том числе неформальных, обойдется в $1-1,5 млн.
       Антон Кудряшов: Чем дороже земля, тем ее проще купить. У государства, безусловно, дешевле, но сложнее, а у частных собственников проще, но уже, естественно, дороже. Сейчас средние расценки на сотку в зависимости от удаленности и направления от Москвы таковы: 1-5 км — $3-20 тыс., 5-10 км — $2-15 тыс., 10-20 км — $1-7 тыс., 20-50 км — от $500 до $4 тыс.
       Андрей Белинский: Не секрет, что выделение площадей под застройку, особенно таких существенных, как под складскую недвижимость, требует серьезного административного ресурса, которого у западных игроков нет. 70% расходов связано именно с решением подобных проблем. Второй, не менее важный момент — подведение необходимых мощностей (например, 500 тыс. метров ТЛК "Томилино" потребуют 45 МВт энергии). Однако даже под Москвой есть много комплексов, работающих на дизельном топливе, что неоправданно дорого.
       С этим мнением не совсем согласна Елена Веселова: Российский складской рынок, безусловно, очень интересен для иностранных участников — он постепенно становится прозрачнее и при этом показывает высокую доходность. Некоторые иностранные компании, которые ушли с него, рассматривают варианты возвращения.
       Например, компания Raven уже начала работать в России — приобрела акции у иностранных акционеров компании "Кулон", владеющей складскими комплексами на улице Дорожная и на Новорижском шоссе, а также объявила об инвестиционных планах объемом $1 млрд (!).
       Спрос на землю под складскую застройку определяется множеством факторов. Основные помимо цены — загруженность трассы, направление, близость аэропорта (конечно, возле Рублевского шоссе строить склад для сдачи в аренду нерентабельно). Одно из самых популярных сегодня направлений — Новорижское шоссе. Также недавно стало известно о планах по строительству ЦКАД, которая пройдет примерно в 80 км от Москвы, что повысит интерес к участкам вдоль этой трассы.
       Отбиваются инвестиции в складскую недвижимость весьма быстро. Андрей Белинский: В среднем проект окупается за четыре-пять лет, но срок во многом зависит от того, сколько инвестору пришлось заплатить за землю. Конечно, у нас есть хорошая фора — 140 га собственной земли.
       В компании "Эспро" говорят, что срок возврата инвестиций составляет семь-восемь лет и для желающих инвестировать в строительство складов пока есть масса соблазнительных вариантов (конечно, при условии преодоления административных барьеров). Дефицит складов в столице будет гарантированно наблюдаться еще несколько лет, а уже работающие комплексы размещены вокруг Москвы неравномерно.
       Андрей Белинский: Пока комплексы строятся в основном на северном, западном и юго-восточном направлениях — направлениях основных грузопотоков. Прочие остаются незаполненными.
       Например, весьма привлекательно южное направление (это уже учла компания ICD International). Его основное преимущество — редкие пробки и обилие автомагистралей (трасса "Дон", шоссе на аэропорт Домодедово, Каширское шоссе).
       Как утверждает Андрей Белинский, рентабельность складского бизнеса сейчас держится на уровне 18-22% годовых. Одно из самых серьезных его достоинств — высокая и постоянно растущая в связи удорожанием недвижимости ликвидность. Склад всегда можно заложить, получить под него кредит и построить новый объект.
       Один девелопер в беседе с корреспондентом "Денег" сказал буквально следующее: "Потратив всего $700 за 'квадрат' на строительство склада и продавшись инвестиционному фонду, ты можешь получить за 'квадрат' $1200 инвестиций. Есть некая ставка капитализации, согласно которой фонд хочет получать 12% годовых, что для европейского рынка, где 5% — очень даже неплохо, просто мечта. Фактически мы продаем постоянный денежный поток".
       Елена Веселова: Есть базовые принципы подбора арендаторов. Крупные и известные компании, особенно западные, очень внимательно относятся к тому, кто будет их соседями и сколько вообще их будет, и просто могут не "сесть" там, где пул арендаторов их не устраивает (например, много мелких и неизвестных фирм). При подборе арендаторов это необходимо учитывать.
       Антон Кудряшов между тем считает, что "спрос будет расти, поскольку многие компании сидят в классе С, и, когда появится нормальная возможность переехать в А, они ею воспользуются".
       Елена Веселова: По мнению специалистов нашей компании, Московскому региону не хватает приблизительно 1,5-2 млн кв. м складов, спрос подстегивается западными торговыми, производственными и логистическими компаниями, приходящими в Россию. Предложение по-прежнему значительно отстает от спроса. Поэтому ожидать падения арендных ставок не приходится, скорее всего, они будут расти. Сдерживает рост складского бизнеса в основном земельный вопрос (сложности оформления, непрозрачность процедур по переводу земли) и проблемы с финансированием.
       
Одно из сравнительно новых направлений складского бизнеса — инвентаризация. Все помнят "Операцию Ы", а многие и историческую фразу кладовщика: "Все уже украдено до вас". Участники рынка утверждают, что воз и ныне там, точнее — вор.
       Игорь Дякович, исполнительный директор компании "Бизнес Пойнт", занимающейся в том числе инвентаризацией складов: Как обычно проводится инвентаризация? Штатный кладовщик распечатывает остаток товара, идет на склад, считает, сверяет цифры. Понятно, что он лицо напрямую заинтересованное. Наша же деятельность чем-то похожа на методы ОБЭП — мы внезапно приезжаем на склад. О готовящемся визите никто, кроме владельца груза — нашего заказчика, не должен знать. На одном складе, где хранилось товара на $500 тыс., штатный ревизор в ходе трехмесячной инвентаризации обнаружил расхождение в 300 рублей, мы же за однодневную — в 2 млн рублей! Или вот еще случай. На одном складе хранились велосипеды, и, когда мы выявили недостачу в 50 единиц, через несколько дней велосипеды появились, но другой модели. Очевидно, кладовщики замаливали грехи. А на другом складе у кладовщиков после проверки из зарплаты в течение года удерживали по 30%, чтобы покрыть недостачу. Как говорит нам опыт, из десятка складов только на одном все хорошо — расхождения не более 1%.
       Стоит инвентаризация недешево — порядка $0,5 за метр площади, то есть если площадь склада 2 тыс. кв. м, то инвентаризация обойдется в $1 тыс. Но многие компании не жалеют таких денег, хотят вывести кладовщиков на чистую воду. Кстати, сведущие люди советуют владельцам груза пользоваться услугами логистических компаний, принимающих груз на ответственное хранение (отвечающих за него материально). На Западе так оно обычно и бывает. В России же пока большинство складов арендуются владельцами груза. Однако правильная тенденция наметилась — логистические операторы арендуют "коробку" у девелопера и предлагают пакет услуг владельцу груза. По данным Colliers International, сейчас уже 70% столичных складов, отвечающих международным требованиям, арендуются компаниями, предоставляющими услуги логистики (в России даже уже есть так называемые 3PL-провайдеры, предлагающие клиентам полный комплекс таких услуг на всем пути движения товаров). Отметим здесь, что НЛК российский рынок логистики оценивает в $3 млрд при 20-процентном ежегодном росте, однако только 20-30% этой суммы приходится на складских операторов, остальное — на транспортников.
       Рынок складской логистики насчитывает сегодня порядка 20 крупных игроков. Это, например, НЛК, FM Logistic, "LT Терминал", "Белая дача", Tablogix. Их основная задача — работа с товаром, его приемка, учет, обработка, отгрузка и даже, если необходимо, предпродажная подготовка.
       Андрей Белинский: Логистика и девелопмент, то есть строительство складских комплексов, совершенно разные виды бизнеса, и неправильно, когда ими занимается один оператор. У каждого должна быть своя ниша.
ДМИТРИЙ ТИХОМИРОВ