Жилищные инсайды
Почему жилье бизнес-класса стало более востребованным у покупателей
В 2024 году наиболее востребованными у покупателей стали новостройки сегмента бизнес – они обогнали традиционно лидирующий комфорт-класс. Аналитики связывают этот тренд со сворачиванием программы льготной ипотеки, а также достижением оптимального соотношения цена-качество в этом сегменте. Какие особенности проектов стали наиболее популярными у покупателей – разбирался «Ъ-Review».
Фото: «РКС Девелопмент»
Фото: «РКС Девелопмент»
Первый квартал 2024 года показал новую тенденцию для московского рынка недвижимости – рост интереса к проектам бизнес-класса. Сегмент вышел на первое место по объему спроса, а за год доля в общей структуре продаж выросла с 35% до 51%. Доля традиционного лидера продаж – комфорт-класса – наоборот, сократилась с 62% до 44%, свидетельствуют данные Nikoliers.
Аналитики отмечают, что именно в бизнес-классе зафиксирован наибольший рост цен: средневзвешенная стоимость одного кв. м увеличилась за год на 10%. Для сравнения, в сегменте премиум цены за год выросли на 5,8%, в комфорт-классе – на 6,2%.
В Nikoliers объясняют тренд сворачиванием программы льготной ипотеки, появлением более доступных предложений в бизнес-классе и появлением возможности выбрать именно в этом сегменте оптимальный вариант по соотношению цена-качество.
Какие продуктовые опции востребованы в бизнес-классе
Директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис напоминает, что «в последние годы на рынке жилого строительства Москвы растет конкуренция: появляются молодые девелоперские компании, все больше региональных игроков выходит на московский рынок. Параллельно, градостроительные органы отдают предпочтение проектам с оригинальной архитектурной концепцией и комфортной средой для жизни и работы – что, в свою очередь, формирует у покупателей насмотренность и повышает клиентские требования к качеству проектов. В результате, застройщики вынуждены искать новые форматы и дополнительные опции, которые бы дали их проекту весомые преимущества в глазах покупателя», – рассуждает эксперт.
Наиболее востребованы среди таких опций лоджии и террасы, выполненная отделка, благоустроенная территория, панорамные виды, а также инфраструктура и авторская архитектура – это следует из опроса группы «Самолет», результаты которого были представлены на форуме «АРХ Москва».
Основатель сервиса по продаже новостроек OPENCITY Евгений Дружинин уточняет, что у покупателей бизнес-класса высоким спросом пользуются лоты с панорамами на воду или город, а также редкие форматы: top floor, объекты с собственной верандой или террасой. Как и в других сегментах, популярны проекты на первой линии реки – они предлагают не только живописные виды, которые не будут перекрыты новым строительством, но и интересны с инвестиционной точки зрения, поскольку количество такой земли под застройку ограничено.
Жизнь на первой линии
Интерес к набережным разделяют и девелоперы – за последние три года объем первичного предложения у воды вырос на 125%, с 16 до 36 комплексов с квартирами и апартаментами, подсчитали в «Метриуме». Такая динамика стала возможной благодаря активному благоустройству и строительству новых променадов у воды. Как сообщал Градостроительный комплекс Москвы, с 2010 по 2023 год в городе благоустроили около 70 км набережных – а до 2026 года планируется реализовать еще около 30 км маршрутов у воды. Основная часть нового строительства приходится на ранее неиспользуемые территории, за счет реорганизации промзон.
Наибольший объем предложения у воды представлен как раз в проектах бизнес-класса, а если говорить о географии – то основная часть таких новостроек расположена в Южном административном округе. Стоимость одного кв. м в проектах на набережных почти на 25% выше, чем в среднем по рынку. Самое доступное предложение на береговой линии начинается от 333,9 тыс. руб. за один кв. м, и от 422 тыс. руб. – внутри ТТК.
Несмотря на растущее число проектов, прямой выход к воде есть у немногих девелоперов: такое расположение предлагают примерно 20% новостроек бизнес-класса. Традиционно подавляющее большинство предложения представлено в комплексах с квартирами – хотя апартаменты могут стать более выгодным предложением для покупателей. Если не учитывать высокобюджетные проекты в элитном сегменте, то ценовая разница между квартирами и апартаментами достигает 17%, подсчитывали в Nikoliers.
Наиболее доступным предложением на набережных внутри ТТК стал как раз комплекс апартаментов – дом Insider от группы компаний «РКС Девелопмент». Проект реализуется в ЮАО, на Симоновской набережной.
Сама Симоновская набережная – один из примеров работы по развития качества городской среды, которую сегодня ведут власти Москвы. Как уточнили в Градостроительном комплексе Москвы, за счет города реализуется проект продления Симоновской набережной – от Крутицкой набережной до Третьего транспортного кольца (ТТК) и далее до проспекта Андропова. Помимо этого, реконструируют Автозаводский проезд и построят четыре подземных перехода. Новая шестиполосная дорога с мостом через Москву-реку свяжет локацию, например, с тематическим парком «Остров мечты» в Нагатинской пойме.
«Важно, чтобы территории промзон развивалась органично, здесь появлялись не только жилые комплексы, но и социальные объекты, общественные пространства. Нужно создавать здоровый микроклимат для проживания людей. Так, по городской программе редевелопмента промзон на Симоновской набережной будет укреплен берег, появится удобная автодорога, построят школу и другие соцобъекты», – перечисляют в комплексе. Еще один важный градостроительный проект в локации – формирование спортивного кластера на базе реконструируемого стадиона «Торпедо» имени Эдуарда Стрельцова. Помимо модернизации самого стадиона и строительства спортивных комплексов здесь предполагается разместить многофункциональный культурно-просветительский центр, общественно-деловой комплекс и современный жилой квартал, добавляют в Комплексе градостроительной политики и строительства.
Новые планки для рынка
Дом Insider от «РКС Девелопмент» – тот проект, на примере которого можно проследить сразу несколько трендов рынка недвижимости. Помимо высокого спроса на новостройки на набережных, он подтверждает и растущий интерес к московскому рынку. Группа «РКС Девелопмент» работает в отрасли более 16 лет и представлена в шести регионах, включая Краснодарский край, Астраханскую и Пензенскую область, а также Ханты-Мансийский автономный округ – Insider же стал первым московским проектом компании.
Как рассуждает генеральный директор «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян, «любой девелопер, планирующий выход в Москву, должен понимать, что это высококонкурентный рынок, на котором для успеха требуется даже перестроить бизнес-процессы внутри компании». «При этом от растущей конкуренции в конечном итоге выигрывает только покупатель: вместо безликих панелек мы уже видим авторские архитектурные решения, иногда более сложные, иногда менее – но в любом случае, Москва всегда отличалась красивыми зданиями, и пора этот тренд восстанавливать. И если региональные девелоперы станут драйверами такого развития, то почему бы и нет», – говорит господин Сагирян.
Архитектурная концепция самого Insider разработана одним из ведущих российских бюро «Цимайло Ляшенко и партнеры». Среди других опций, которые предлагает проект – три варианта отделки, лоты с террасами, приватный двор с функциональным зонированием и система «умный дом».
Фактор отделки
Отделка – особенный пункт, на который обращают внимание покупатели недвижимости в сегменте бизнес. Востребованность ремонта от застройщика подтверждается не только опросом «Самолета», но и, например, исследованием, которое провел Telegram-канал «Белая Каска» с помощью сервиса «Яндекс Взгляд». Последнее показало, что наибольшая часть респондентов хотела бы приобрести недвижимость с выполненной под ключ отделкой.
«Квартиры с отделкой очевидно выгодны для покупателей жилья, особенно если покупка делается с привлечением льготной или семейной ипотеки. Нужно понимать, что застройщику отделочные работы обходятся существенно дешевле в силу большого объема работ и масштабных закупок материалов. А при включении расходов на ремонт и мебель в тело ипотечного кредита клиент явно экономит на процентных платежах, да и срок кредита позволяет минимизировать ежемесячные платежи», — объясняет сооснователь компании Rerooms Дмитрий Борисов.
Сегодня с выполненной чистовой отделкой предлагаются 36% процентов лотов в новостройках (данные «Метриума»). Если текущий тренд продолжится, то в дальнейшем такое предложение станет еще более редким: за прошедшие два года объем квартир и апартаментов с различными видами ремонта от застройщика уже снизился на 15%.
Концептуальные преимущества
Кроме набережной, террас и отделки востребованный проект бизнес-класса должен предлагать покупателям и продуманную концепцию, отвечающую потребностям целевой аудитории, уверена топ-брокер агентства недвижимости Whitewill Екатерина Левина. «Так, если проект ориентирован на аудиторию с детьми, то важна внутренняя инфраструктура, а также наличие в окружении детских садов, школ, детских игровых площадок и других активностей для детей. Если комплекс ориентирован на молодежную аудиторию, то в нем будут востребованы переговорные, фитнес-залы, игровые комнаты с приставками», – перечисляет эксперт.
Концепция дома Insider нацелена на «рациональных и амбициозных людей», указывается на сайте проекта. Апеллируя к рациональной составляющей, проект предлагает сразу несколько финансовых инструментов для покупки. Например, здесь доступна субсидируемая ипотека со ставками от 10,5%, траншевая ипотека и беспроцентная до момента ввода рассрочка – тоже один из последних трендов рынка недвижимости.