Одноэтажная Россия
Объемы ввода многоквартирного строительства снижаются, а частных домов — растут
Девелоперы многоквартирного жилья затормозили ввод новостроек: в январе—апреле 2024 года показатель по всей России снизился на четверть, до 11,2 млн кв. м. Такой результат — эхо предыдущих кризисов, когда игроки отказывались от запуска новых проектов. В то же время объемы ввода частных домов, напротив, демонстрируют положительную динамику. Однако, полагают эксперты, этот сегмент не сможет восполнить просадку в многоэтажном строительстве.
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ
Меньше многоэтажек
В январе—апреле 2024 года объем ввода многоквартирного жилья по всей России снизился на 25% год к году, до 11,2 млн кв. м, следует из подсчетов Росстата. Негативная динамика зафиксирована в регионах страны с наибольшей строительной емкостью. Так, в Москве показатель снизился на 49% год к году, до 1 млн кв. м, в Подмосковье — на 59%, до 459 тыс. кв. м, в Краснодарском крае — на 44%, до 481 тыс. кв. м, в Ленинградской области — на 2%, до 284 тыс. кв. м. В то же время в Петербурге значение практически не изменилось, показав прирост всего на 1% год к году, до 1,2 млн кв. м.
В 2024 году вводятся в эксплуатацию проекты, реализация которых стартовала два-три года назад, отмечает руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков. И если три года назад ситуация на рынке казалась понятной и прогнозируемой, то весной 2022-го, когда развернулась специальная военная операция РФ на Украине, рынок оказался в подвешенном состоянии, продолжает он. Тогда некоторые девелоперы отказались от запуска новых проектов, говорит эксперт.
Сейчас застройщики чувствуют перегрев на рынке, полагает гендиректор «Ricci | Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева. Чтобы избежать ситуации, когда предложение значительно превышает спрос, им приходится замедлять темпы строительства и сокращать объемы новых проектов, продолжает она. Это делается, в частности, для сохранения текущего уровня цен в условиях снижения спроса, рассуждает основатель сервиса OpenCity Евгений Дружинин. «Если бы застройщики укладывались в указанные сроки, цены были бы выше и, возможно, стали бы неконкурентоспособными»,— поясняет он.
В связи с введенным в марте мораторием на штрафы застройщикам при задержке сроков до конца года сегодня наблюдается резкое снижение объема ввода в эксплуатацию многоквартирных домов, продолжает господин Дружинин. «Теперь игроки могут смело идти на задержку сроков без каких-либо финансовых претензий со стороны дольщиков»,— указывает он. Но в основном девелоперы стараются не задерживать строительство, так как при завершении объекта раскрываются эскроу-счета и компания получает деньги за проданные квартиры, возражает коммерческий директор Dogma Людмила Зайченко. В условиях высокой конкуренции застройщики не хотят терпеть репутационные риски, поэтому стараются выполнять свои обязательства в срок, добавляет она.
Фиксируемое снижение также может быть связано с рекордными объемами введенного ранее жилья, считает директор департамента заказчика ГК ТОЧНО Никита Попов. В 2023 году девелоперы форсировали строительство проектов, а в текущем периоде были вынуждены замедлиться, соглашается управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко. За последние три года в Москве был введен рекордный объем жилья за всю новейшую историю строительной отрасли, отмечает директор по аналитике и маркетинговым концепциям Pioneer Екатерина Петрова. В 2021–2023 годах в столице ежегодно строилось 6,8–7,8 млн кв. м многоквартирных домов, что вдвое больше показателей десятилетней давности — начала 2010-х годов, когда строилось по 3–3,3 млн кв. м,— и даже больше объемов растущего строительного сектора середины 2000-х (4,5–4,8 млн кв. м), указывает она.
За счет частного строительства
В то же время сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС), напротив, активно развивается. По подсчетам Росстата, в январе—апреле объем ввода частных домовладений вырос на 20% год к году, до 25,4 млн кв. м. В Подмосковье показатель увеличился на 14%, до 3,1 млн кв. м, в Ленинградской области — на 20%, до 1,2 млн кв. м. В Москве и Петербурге, где преобладает комплексное строительство, объемы ввода ИЖС снизились на 21%, до 271 тыс. кв. м, и на 26%, до 55 тыс. кв. м соответственно. В Краснодарском крае показатель также показал снижение на 6% год к году, до 1,4 млн кв. м.
Формат ИЖС преуспевает не только из-за дачной амнистии, когда частные и садовые дома, построенные ранее, ставятся на кадастровый учет по упрощенной процедуре, но и за счет других факторов. На покупку нового частного дома или его строительство появились ипотечные кредиты, в том числе с господдержкой по льготным ставкам, напоминает партнер Est-a-Tet Владимир Моребис. По подсчетам «Домклика», в апреле объем заключенных ипотечных сделок на рынке ИЖС вырос более чем в два раза, до 11,7 тыс. договоров. При этом доля ИЖС в общем объеме ипотечного кредитования за год выросла с 5% до 20%.
К тому же частные дома стали намного доступнее квартиры как на первичном, так и вторичном рынках. Если медианная стоимость квартир на первичном и вторичном рынках России в апреле была равна 150 тыс. и 103 тыс. руб. за кв. м соответственно, то на рынке ИЖС — 55 тыс. руб. за кв. м, подсчитали в «Домклике».
Доля ИЖС в общем объеме ввода жилья по стране последние годы демонстрирует стабильный рост, отмечает Денис Коноваленко. По данным Росстата, в 2020 году она достигла почти 50%, а в 2023-м превысила 53%. В будущем, считает господин Коноваленко, сегмент будет масштабироваться. Он связывает это с актуальностью и привлекательностью такого формата, а также с нововведениями в виде законопроекта об эскроу-счетах и упрощения процедуры получения разрешений на строительство. В мае комитет Госдумы по ЖКХ рекомендовал к принятию во втором чтении пакет законопроектов о разрешении применять механизм эскроу в ИЖС. Он предполагает, что деньги от заказчика попадают на банковский спецсчет и хранятся там до окончания строительства. Такая система на рынке многоквартирных домов заработала гораздо раньше — с 2019 года.
Но исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (объединяет крупных застройщиков) Владислав Преображенский сомневается, что ИЖС останется лидером по вводу недвижимости в длительной перспективе: «Для этого необходимы масштабные инвестиции во все виды инфраструктуры: транспортной, инженерной и социальной». Но пока из-за низкой доступности инфраструктуры в загородных поселках такие проекты привлекают небольшую аудиторию: в основном это люди с удаленным форматом работы или представили бизнеса, которые самостоятельно распоряжаются своим графиком, отмечает Екатерина Ломтева.
Перспективы рынка
Сегодня девелоперы снова находятся в ситуации, когда они не уверены в динамике спроса в будущем, так как планируют не на месяц-два, а на несколько лет вперед в соответствии со строительным циклом проекта, указывает директор по продажам ГК «Главстрой» Алексей Гусев. Сейчас сложно прогнозировать расходную часть проектов не только из-за резкого инфляционного роста стройматериалов, но и увеличения стоимости рабочей силы на фоне ее дефицита, говорит директор по аналитике и оценке ГК «РКС Девелопмент» Яна Пикуленко. Поэтому, продолжает господин Гусев, все стремятся сократить риски и снижают вывод новых проектов на рынок.
Если показатели вывода новых проектов в ближайшее время не сравняются со значениями 2021 года, то уже в конце 2024-го объем предложения на рынке новостроек может заметно снизиться, отмечает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. Это, предупреждает она, приведет к дефициту и сохранению или росту цен на первичном рынке. Глава госкорпорации ДОМ.РФ Виталий Мутко также признавал, что вызывают тревогу перспективы рынка новостроек в 2026–2027 годах, когда задел распроданных проектов жилья закончится.
Сказать наверняка, что мы сейчас наблюдаем на рынке — последствия решений об отказе от ряда новых проектов строительства многоквартирного жилья двухгодичной давности или временный дисбаланс, который выправится во втором полугодии, можно, только оценив результаты всех 12 месяцев, считает Денис Бобков. Заместитель гендиректора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов считает, что по итогам года будет наблюдаться небольшая просадка в объемах ввода.
Снижение объемов ввода может наблюдаться еще какое-то время в будущем, полагает Никита Попов. В долгосрочной перспективе без поддержки государства в виде новых льготных программ, а также снижения ключевой ставки выполнить поручение президента РФ Владимира Путина по обеспечению населения жильем к 2030 году будет крайне трудно, предупреждает Алексей Гусев. В мае глава государства поставил задачу обеспечить граждан жильем площадью не менее 33 кв. м на человека к 2030 году. В начале года показатель был зафиксирован на уровне 27–28 кв. м.
Несмотря на то что строительство ИЖС ведется высокими темпами, вряд ли оно сможет компенсировать «недостачу» на рынке многоквартирного жилья, так как «отдельный сегмент не сможет вытянуть весь рынок», считает Денис Бобков. К тому же объемы и масштабы многоквартирного строительства и ИЖС несоизмеримы, резюмирует Алексей Гусев.