Жилье и «новые» деньги
Что обсуждали на форуме «Недвижимость – 2024»
В условиях высокой ипотечной ставки девелоперы вынуждены находить новые решения для реализации своих проектов. Какие технологии застройщики внедряют, что происходит с ценами на недвижимость, каковы новые форматы предложений, в чем главный запрос у покупателя и откуда деньги на дорогостоящие объекты — обо всем этом рассказали эксперты на форуме «Недвижимость – 2024», организованном ИД «Коммерсантъ» в Санкт-Петербурге. В диалоге приняли участие представители ассоциаций, девелоперов элитной недвижимости, индустрии развлечений и цифровые партнеры застройщиков.
Фото: Дмитрий Многолет
Фото: Дмитрий Многолет
Фото: Дмитрий Многолет
На рынке недвижимости фиксируется рост сделок, на это указывает статистика, приведенная исполнительным директором, вице-президентом РГУД Еленой Бодровой, выступившей модератором встречи. Согласно цифрам, число сделок по приобретению недвижимости в Санкт-Петербурге за первый квартал по сравнению с первым кварталом 2023 года выросло на 16,7%, в Ленобласти — на 13,6%. Средняя площадь лота в Санкт-Петербурге составила 39,3 кв. м, в Ленобласти — 39,2 кв. м. Соответственно суммарный бюджет вырос на 25% от покупки в Петербурге и на 13,5% — в Ленобласти. Средняя цена за метр составила 243,8 тыс. за кв. м в Петербурге, что на 10% больше, чем год назад. В области — скромнее: всего на 2,5%, до 147,7 тыс. рублей за «квадрат».
Тенденцию к последующим продажам увидел Вадим Тагиев, бизнес-партнер индустрии «Недвижимость», «Яндекс Реклама»: «По данным Центробанка, на счетах российских граждан сосредоточилась колоссальная сумма — более 1,13 трлн рублей. Но интересен факт того, что 30% пользователей готовы потратить эти деньги на крупные покупки. Они предпочитают приобрести жилье, автомобиль и прочее, а не хранить сбережения».
Согласно опросу «Яндекса», проведенному к мероприятию, 83% респондентов покупают квартиру для себя. Выбор падает в большинстве случаев (ответ 63% респондентов) на двух-трехкомнатные квартиры. Драйвером покупки выступает семейная, льготная и IT-ипотека. Важным фактором для принятия решения остается цена. Многие люди находятся в моменте не просто ожидания снижения цены или акции, а именно персонализированного предложения от застройщика.
«На фоне интереса к покупке квартиры растет интерес рекламодателей. Мы видим, что относительно прошлого года их количество на нашей платформе увеличилось на 10%. Инвестиции в их перфомансные каналы на площадке Яндекса увеличились на 30%, а медийные — на 36%. И здесь примечательный факт, что медийные размещения на самом деле не фокусные для застройщиков — это тренд последних двух-трех лет»,— говорит спикер.
При поиске квартиры 77% используют обычный поисковик в интернете, агрегаторы недвижимости или обращаются на сайт застройщика. И менее 30% пользователей доверяют покупку риэлторам. Привлечь покупателя можно рекламой, но при этом должно быть взаимодействие с различными форматами, так как интересы пользователей меняются, уверен спикер.
«Конечно, есть ряд стандартных форматов, приносящих инвестиции застройщикам. Но более разнообразное взаимодействие помогает увеличить конверсию. Мы анализируем рынок и пытаемся привнести что-то новое во взаимодействие пользователей и застройщиков. Таким образом, в прошлом году в сервисе Яндекс.Маркет и GO появились новые форматы, которые активно используются застройщиками, а пользователи очень хорошо на них реагируют»,— поясняет Вадим Тагиев.
«Умное» здание
Сегодня практически все застройщики включают в проекты жилых комплексов цифровые технологии. Они работают не только на энергоэффективность и более рациональное использование коммунальных ресурсов, но и на комфорт, безопасность человека. Участники мероприятия отметили, что в Петербурге и Ленобласти уже практически не встречаются дома класса «эконом» — девелоперы предлагают «стандарт» и «комфорт», включающие «умные» технологии.
Руководитель инновационных проектов «Дом.ру Бизнес» Вячеслав Яросевич пояснил, что, помимо базовых технологий, касающихся энергоэффективности, понятие «умное здание» включает следующие параметры: общедомовое видеонаблюдение, «умный» домофон, системы контроля управления доступом и шлагбаумом, общедомовые датчики, пожарная система, приборы учета, «умный» свет, охрана и сигнализация, управление и диспетчеризация, мониторинг вывоза ТБО, «умный» лифт, «умная» инфраструктура, «умная» парковка, зарядные станции для электромобилей.
Сегодня одна из потребностей людей — иметь приложение с полным функционалом возможностей «умного дома» и с чатом управляющей компании (УК), чтобы оперативно решать возникающие вопросы. Все технологии и предполагаемые сценарии необходимо закладывать на стадии проектирования и внедрять в процессе строительства ЖК.
«Каждый ЖК начинается с концепции, а застройщику, подходя к этапу проектирования, лучше сразу обратиться к цифровому партнеру. По опыту скажу, что на этом этапе хорошо бы привлечь и собственную УК, которая в будущем будет работать на данном объекте. И только при участии цифрового партнера, застройщика, УК необходимо расписать все сценарии и технологии, которые будут использованы на объекте на ближайшую перспективу. Например, "Дом.ру Бизнес" расписывает эти сценарии на 10 лет вперед»,— подчеркивает спикер.
С таким подходом застройщик понесет меньше затрат при строительных работах, а также сможет грамотно организовать и внедрить инфраструктуру: от телекома до «умности». В свою очередь, технологии будут работать на УК в части сокращения затрат на обслуживание, повышения лояльности жителей и снижения обращений с их стороны.
Цифровой партнер может быть полезен и на строительной площадке. Например, у «Дом.ру Бизнес» есть решение по видеонаблюдению и аналитике. Его практическое применение показало снижение числа производственных травм за счет проверки ношения СИЗов, снижение воровства материалов сотрудниками и посторонними лицами, так как на строительную площадку был ограничен доступ посторонних лиц и автомобилей, а также сокращение ущерба от пожаров за счет своевременного реагирования на локальное возгорание.
В целом, по словам Вячеслава Яросевича, в ближайшие пять лет потребность в «умных» сервисах будет только возрастать.
Влияние потребителя на девелоперский продукт
Исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости СПб и ЛО Валентина Нагиева согласилась с предыдущим выступающим в части усиления «умной» составляющей в жилых проектах. Она добавила, что в обозримом будущем явно будет применяться искусственный интеллект.
«Сегодня огромное число подобных кейсов уже разрабатывается и частично внедряется в жилые проекты. Мы видим эту тенденцию по мониторингу и просмотру проектов в рамках нашего независимого конкурса, который проходит с 2008 года»,— говорит Валентина Нагиева.
Конкурс «Доверие потребителя» — общественный независимый конкурс на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Участниками конкурса выступают застройщики, агентства недвижимости, ипотечные банки, управляющие компании. Среди проектов выбираются лучшие жилые комплексы, апартаменты, проекты загородного строительства и пр. Миссия конкурса — стимулировать социальную ответственность участников рынка недвижимости перед потребителями, отметить общественным признанием компании, максимально обеспечивающие в своей работе права и интересы потребителей. В этом году около 50 экспертов объехали 45 проектов финалистов.
Как отметила спикер, потребители все больше влияют на формирование девелоперского продукта, приходя на рынок с определенными ожиданиями.
«Мы видим, что сегодня продаются не квадратные метры, а среда обитания, сфера жизни. Человек, возвращаясь домой, получает максимальные сервисы и блага за счет того, что в проектах грамотно выстроена инфраструктура, продуманы общественные пространства. Все это уже принимает негласную форму стандартов. Например, комфортная среда — это всегда закрытый двор от машин. В ЖК комфорт-класса — это определенная высота потолков, определенное число квартир на лестничной площадке, система допуска в дома»,— поясняет Валентина Нагиева.
По словам спикера, сегодня на выбор проекта влияет цена и локация, а для ЖК комфорт-класса со стороны потребителя предъявляются требования наличия сервиса и грамотно работающей УК.
Кинотеатры в составе ЖК
В агломерации Санкт-Петербурга и Ленобласти все больше формируется районов с концепцией «Города 15 минут». Она подразумевает, что важные соцобъекты (поликлиника, школа, детсад), магазины, салоны услуг, центры развлечений должны быть в 15 минутах ходьбы от места проживания.
«Но почему-то девелоперы, создавая свои жилищные комплексы, надеются на малый бизнес, который придет на коммерческие площади и организует эту инфраструктуру. Но проблема в том, что ритейл и салоны придут, а вот сфера развлечений — вряд ли, так как зачастую необходимо соблюсти определенные условия»,— поясняет директор по развитию «Топ Синема» Алексей Бахмарёв.
По его словам, крупные игроки рынка: «Мираж Синема», сеть «Каро» и другие — не пойдут открывать мини-кинотеатры в составе ЖК, так как их концепция заточена на большие мультиплексы на пять-семь залов. Однако организовать мини-кинотеатр все же возможно. При этом он хоть и будет небольшой рентабельности (окупаемость пять-семь лет, доход 20% годовых), но сможет привлечь покупателей жилой и коммерческой недвижимости, а также повысить качество арендаторов (рестораны, фаст-фуд и пр.), которые захотят разместиться на площадке рядом с кинотеатром, что повысит проходимость ЖК и увеличит стоимость квадратного метра.
Алексей Бахмарёв привел пример организации компактного кинотеатра в Кировске в Ленобласти. На площади 312 кв. м уместилось два кинозала на 45 мест каждый, один VIP-зал на 26 мест, уборные, комната для персонала, серверная, кинобар. Затраты на строительство и оборудование составили 34 млн рублей. «Численность населения Кировского района, где построен кинотеатр, 108 тыс. человек. Кинотеатр хорошо зарабатывает. В Санкт-Петербурге есть районы со схожей численностью и отсутствующей развлекательной инфраструктурой. Например, Мурино, Шушары. Думаю, такой формат там был бы востребован. Кроме того, это сфера развлечений, которая поднимает культуру и образование человека»,— полагает Алексей Бахмарёв.
Сделки в «элитке»
Генеральный директор VIPFLAT Леонид Рысев рассказал, что последние два года были достаточно активными на рынке элитной недвижимости с чеком выше 100 млн рублей.
Клиентов с таким бюджетом спикер условно разделил на людей с «новыми» деньгами (медийные персоны, блогеры, представители IT-проектов, стартапов и пр.) и топ-менеджеров крупных компаний. «Например, у нас совершила покупку недвижимости на 80 млн девушка-блогер. Оказывается, когда тысяча человек платят тебе тысячу рублей за три часа марафона — это миллион рублей»,— отметил Леонид Рысев, поясняя, что имеется в виду под «новыми» деньгами.
Последние два года все сделки были осуществлены в основном для сбережения средств. Были сделки и в ипотеку. В целом люди с достатком часто используют ипотечные программы, потому что процентная ставка на долгий срок финансово выгодна. Как правило, люди покупали недвижимость в центральной локации города, в исторической части Васильевского острова, Петроградской стороны.
Среди покупателей были и петербургские предприниматели, занятые в сегментах управления недвижимостью, химическим производством, морскими перевозками, а также топ-менеджеры структур «Газпрома».
Кроме того, Леонид Рысев представил карту Петербурга, созданную при помощи нейросети. В ней обозначен портрет жителей центральных районов города. Например, у Таврического сада живут «потомственные дворяне», кредо которых — создать семейное гнездо, посещать балы в Таврическом дворце и прогуливаться с собачкой на местных Патриках. В Петроградском районе — «светская богема», любители жить в буржуазной атмосфере, гулять по Большому и пить латте на миндальном молоке. На Каменном острове — «аристократы», желающие укрыться от чужих глаз за высоким забором с охраной. В «золотом треугольнике» — «коллекционеры», любящие собирать петербургские трофеи: камины, лепнину, ламбрекены.
Старт интересных проектов
Исполнительный директор «МК Элит» Антон Беляков привел подборку интересных новых жилых проектов на 2024 год, применив новый термин «бизнес-элита».
Так, заявлен проект ЖК «Легенда Васильевского» на Кожевенной улице рядом с популярным культурно-деловым пространством «Севкабель». Средняя цена за «квадрат» — 290 тыс. рублей. Еще одна популярная локация — у «Невской ратуши», ЖК «№8». Спрос на данный проект был ажиотажным, средняя цена составила 350 тыс. за 1 кв. м, сейчас девелопер приостановил продажу. Под конец 2023 года был заявлен проект от холдинга AAG — ЖК «Avant» на улице Пионерской с ценой 350–370 тыс. за «квадрат».
Отдельно спикер отметил два крупных проекта: ЖК «17/33 Петровский Остров», премиальный комплекс у Малой Невки, и ЖК «ЛДМ», расположенный на Петроградской стороне.
«Сегодня квартиры в новых проектах элитной недвижимости находятся, как правило, в закрытой продаже. Цена на крупные лоты всегда условно договорная. Застройщики начинают делать скидки, которые могут достигать 5–25%. Еще три года назад этого не было»,— говорит о тенденции Антон Беляков.
Цель покупки
О собственном исследовании целей и потребностей клиентов рассказала руководитель направления клиентского опыта Группы RBI Вера Сережина. Компания строит в сегменте класса «комфорт», «бизнес» и «элит». По словам Веры Сережиной, застройщик делает акцент на качественную сервисную составляющую и на концепт арт и искусства — продуктовую концепцию The Art of Real Estate. В своем подходе компания выделяет шесть основных персон покупателей.
Персона под условным названием «начало новой жизни» — это целевая аудитория, которая совершает покупку квартиры впервые. В основном она встречается в сегменте комфорт-класса. Следующая персона — «семейное гнездо» — это люди, которые очень тщательно подходят к выбору и, как правило, уже имеют опыт покупки, а недвижимость рассматривают с учетом инфраструктуры для детей. Это самая многочисленная категория покупателей по данным за 2023 год: 31% по вложениям и 28% по количеству сделок.
В категорию «положение обязывает» входят покупатели, приобретающие недвижимость ради подчеркивания статуса. Зачастую они выбирают дома в Центральном районе, на Петроградской стороне и Крестовском острове.
Следующая категория — «уверенность в будущем», в которую входят покупатели с желанием сохранить деньги или отдать после недвижимость детям.
Категория «умные инвестиции» включает тех, кто зарабатывает на том, что вкладывается в первые месяцы продаж или на самом старте с расчетом эту недвижимость потом продать.
Последняя категория, «доход без хлопот», включает покупателей апартаментов, которые получают стабильный доход от сдачи недвижимости.
В прошлом году больше всего покупателей было в категории «семейное гнездо»: 31,4% по вложениям и 27,7% по количеству сделок. На втором месте — «умные инвестиции» (29,1% и 24,6%). На третьем месте — «начало новой жизни» (19,6% и 18,6%).
В прошлом году компания вывела на рынок два новых проекта «Куинджи» на Лиговском проспекте и «Струны» на улице Шостаковича. В них больше всего проявилась персона «умные инвестиции». «По нашему опыту, в подобных проектах цена от старта до завершения вырастает в два раза»,— подчеркнула Вера Сережина.
Московский клиент на недвижимость
Директор по продажам девелоперской компании Yard Group Татьяна Любимова заметила, что на покупку в сегменте элитной недвижимости Петербурга заявляются клиенты из Москвы.
Компания Yard вышла в 2023 году с двумя флагманскими проектами: резиденции ZEN GARDEN, которая будет находиться рядом с пространством «Парк Тучков Буян», включающим в себя дворец танца Бориса Эйфмана, и ЖК с клубными резиденциями ASTRVM, ранее известного как «Дом Билибина» на Крестовском острове.
«В основном покупатели объектов в резиденции ZEN GARDEN — IT-специалисты, блогеры и все те, кого называли сегодня "люди с новыми деньгами". Есть и возрастная бизнес-аудитория, 50 плюс. Интерес к проекту ASTRVM проявляется у покупателей возраста 35 лет. В целом — все больше мы видим московских клиентов. Это связано с тем, что цены в Северной столице на порядок ниже»,— замечает Татьяна Любимова.
Также, по словам спикера, продолжаются сделки «вслепую». Достаточно доверия к застройщику, видео будущих планировок, исчерпывающей информации по документам — и клиент готов оформлять онлайн-регистрацию сделки.
«Интересно заметить тот факт, что цена на текущий момент у клиентов не является фактором принятия решений. Покупатель смотрит на продукт, используемые материалы и эксклюзивные элементы, играющие на комфорт и уединение. Например, в проекте ASTRVM есть пентхаусы, оснащенные шахтой лифта, которая используется только в собственной резиденции. А в паркинге — отдельный бокс»,— говорит Татьяна Любимова.
Татьяна Любимова также отметила, что произошли изменения в покупке недвижимости в Дубаи, что должно сыграть на руку девелоперам элитной недвижимости. В частности, стоит ждать увеличения клиентов с желанием вложить деньги в недвижимость Москвы, Санкт-Петербурга, Сочи — ключевых городов страны.