Взвейтесь, стандарты
ЦБ готовит банки к новым правилам работы с ипотечными заемщиками
Российские банки с начала 2025 года должны будут соблюдать ипотечный стандарт, который должен минимизировать распространение рискованных схем для заемщиков. Прежние предупреждения регулятора заканчивались возникновением новых схем. Новый стандарт определяет рамки «мягкого регулирования». Однако в ближайшее время он будет дополнен документом, устанавливающим ответственность для нарушителей.
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
На состоявшемся в четверг, 18 июля, заседании комитета по стандартам деятельности кредитных организаций был одобрен первый профильный документ — «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков». Утвержденный документ комитет должен в ближайшее время направить в Банк России, на рассмотрение которого регулятор может потратить до тридцати рабочих дней. Как сообщили в ЦБ, «основная цель документа — минимизировать распространение высокорисковых схем ипотечного кредитования и добиться того, чтобы заемщики более четко понимали условия кредита и связанные с ним риски».
Комитет по стандартам был создан в мае при содействии Банка России. В него вошли представители крупнейших банков, в частности Сбербанка, ВТБ, Альфа-банка, ГПБ, Т-Банка, Совкомбанка, других менее крупных кредитных организаций, а также представители ЦБ и Минфина.
Сам текст стандарта не опубликован. Но на текущий момент известно, что в нем прописано, какие сведения банк «в простой и понятной форме обязан раскрыть» клиенту до заключения кредитной сделки, о каких рисках предупредить. В документе также «устанавливаются принципы определения условий ипотечного договора, описывается, что должен учитывать кредитор при установлении суммы кредита, срока, уровня ставки, возможных комиссий и других параметров». Обязательным для банков стандарт станет уже с 1 января 2025 года.
ЦБ давно выступал против участия банков в ипотечных схемах, которые заканчивались предоставлением невыгодных заемщику услуг. Регулятор относил к таким схемам траншевую и субсидируемую ипотеку, ипотеку по околонулевым ставкам и другие креативные схемы банкиров и застройщиков. Как неоднократно отмечали представители ЦБ, как правило, в таких схемах сами застройщики ничего не субсидируют — за все платит покупатель, поскольку для него существенно завышается стоимость жилья. Например, скидка к процентной ставке предоставляется за счет роста цены квартиры. Регулятор борется с такими практиками не только выработкой общих правил, но и другими мерами, например ужесточая макропруденциальное регулирование (см. “Ъ” от 3 марта 2023 года). О том, что регулятор работает над стандартами ипотечного кредитования для исключения недобросовестных практик, осенью 2023 года предупреждала глава ЦБ Эльвира Набиуллина.
Эльвира Набиуллина, глава ЦБ, на встрече банкиров с регулятором 1 марта:
«На первом этапе в качестве дисциплинирующей меры рассматриваем публикацию на сайте комитета списка банков, которые нарушают ипотечный стандарт»
Аналогично разрабатываемому ипотечному стандарту сейчас используется ключевой информационный документ (КИД), введенный в 2020 году и рекомендованный для ряда финансовых продуктов (страховых договоров, договоров НПО, брокерского обслуживания и т. д.; см. “Ъ” от 20 мая 2020 года). Как отмечает гендиректор «Бизнесдрома» Павел Самиев, КИД — это форма раскрытия информации по конкретным финансовым продуктам, тогда как стандарт — это определенные рамки «мягкого регулирования», когда есть очерченный круг возможных условий не только по раскрытию информации, но и непосредственно о самих условиях. Финансовый эксперт Андрей Бархота считает, что главная функция документа — информировать ипотечного заемщика о неочевидных последствиях взятия ипотечного кредита. «Например, сколько квартир он оплатит на протяжении всего срока обслуживания кредита при фиксированной ставке, как может измениться способность платить за кредит через определенное время с учетом текущей закредитованности заемщика»,— перечисляет эксперт.
Однако практика регулирования через стандарт не будет эффективна без надзора и воздействия на нарушителей, и «это будет самый главный вопрос», считает господин Самиев.
Документ, который установит ответственность для банков, не соблюдающих стандарт, будет рассмотрен в ближайшее время, пообещал руководитель службы по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Банка России Михаил Мамута.
Пока меры наказания неизвестны. До введения действенных мер к нарушителям стандарта они будут принимать на себя репутационные риски. Как заявлял в начале июля директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов, после того как стандарт будет принят, «как минимум комитет будет публиковать список банков, которые его не соблюдают». «В случае широкого распространения опасных, с позиции Банка России, практик для банков-нарушителей будет предусмотрено количественное ограничение выдаваемых кредитов (пока ЦБ не получил право ограничивать банкам выдачу ипотечных кредитов через макропруденциальные лимиты.— “Ъ”) и, возможно, штраф»,— допускает Андрей Бархота.