Новостройки просели
Отмена главной программы льготной ипотеки привела к падению продаж в первый же месяц
Первичный рынок жилья столичного региона в июле просел на 40%. Покупатели не готовы приобретать квартиры по рыночной ипотечной ставке. У застройщиков в резерве есть инструменты для удержания продаж от более критического падения. Но они не смогут вернуть спрос на исходный уровень.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
В середине лета прекратила действовать основная программа льготной ипотеки, которая поддерживала продажи в новостройках четыре года. Результат стал заметен сразу: в июле розничные продажи квартир и апартаментов по договорам уступки и ДДУ в Московском регионе снизились на 40% по сравнению с июнем, подсчитали в Dataflat. Застройщики продали 10,9 тыс. квартир, 73% — в ипотеку (месяцем ранее, в июне, ее доля достигала 85%). Средняя цена одной квартиры в июле оказалась на 17% выше, чем в июне, и составила 17 млн руб. В то же время на 5% выросла средняя площадь продаваемых лотов. В Dataflat это объясняют тем, что упали продажи малогабаритного жилья, которое как раз и покупали по программе льготной ипотеки. Самое глубокое падение продаж в июле зафиксировано в Московской области — на 50%. В старых границах Москвы падение составило 31%, но доля ипотечных сделок снизилась заметнее всего (относительно других локаций столичного региона) — с 76% до 63%.
«Июль показал предварительные результаты снижения спроса. В июле на регистрацию ушло много сделок, которые были подписаны в июне. В части масштабов падения спроса на новостройки окончательная картина будет понятна в августе»,— считает управляющий директор отделения «Сущевский» агентства недвижимости «Миэль» Александр Москатов.
По словам руководителя Dataflat Александра Пыпина, снижение продаж относительно ажиотажных уровней прошедших 12 месяцев было неизбежно и ожидаемо. «Основным эффективным действием застройщиков будет сокращение нового предложения на фоне снижения спроса и роста себестоимости, то есть в продажу будут выводить меньше домов»,— поясняет он. В домах, которые уже строятся, высокий уровень распроданности и наполнения эскроу-счетов, поэтому поддержание высокого темпа продаж, как в течение двенадцати месяцев, не обязательно.
Что продажи поддерживает
Наиболее распространенная альтернатива льготным госпрограммам — беспроцентная рассрочка от застройщиков. Этот маркетинговый инструмент предполагает дисконт, так как жилье, особенно в процессе строительства, неуклонно дорожает. «Этот вариант покупки подходит в основном клиентам с высоким уровнем доходов, потому что подразумевает погашение в сжатые сроки (один-три года), несравнимые с продолжительностью ипотечного кредита. Редко, но иногда продолжительность рассрочки может быть пять-десять лет»,— считает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.
Еще один востребованный инструмент — субсидированная ипотека. «Сейчас ЦБ вводит ограничения на субсидирование ипотечных ставок относительно рыночных. Минимальные субсидированные ставки по базовым программам составляют около 12%. Число таких предложений постепенно растет, хотя субсидированные программы подразумевают увеличение стоимости квартир»,— поясняет господин Голев. По его словам, цена в таких предложениях увеличена, потому что Центробанк в ближайшей перспективе может вновь повысить ключевую ставку.
Для покупателей относительно удобна траншевая и аккредитивная ипотека. Принцип их действия отличается, но значение для клиентов аналогично — возможность ежемесячно вносить символические суммы в первые год-три выплат. Затем ставка меняется на рыночную, но кредит можно рефинансировать. «С учетом текущей политики ЦБ нет гарантии, что кредит по завершении льготного периода не станет обременительным»,— предупреждает Дмитрий Голев.
Многие застройщики применяют трейд-ин. Этот инструмент подходит для тех, кто готов приобрести новостройку за счет продажи старой квартиры, как правило, с доплатой.
Все рассмотренные инструменты были популярны и в период действия льготной ипотеки, особенно после резкого ужесточения ее параметров. Приоритетный для покупателей вариант — рассрочка. «С субсидированной, траншевой и аккредитивной ипотекой борется Центробанк, и, возможно, уже в следующем году действие этих программ приостановится»,— констатирует представитель Optima Development.
Эффективность этих инструментов зависит от конкретных условий, которые отличаются от застройщика к застройщику. «У некоторых девелоперов условия более выгодные, и они позволяют обеспечить примерно 15–20% продаж, тогда как у других они анонсированы, но фактически не работают, и менее 5% сделок проходят по этим схемам»,— замечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Что касается дополнительного субсидирования ипотеки, то этот инструмент, по его наблюдениям, и сейчас применяется, но размер комиссионного вознаграждения, которое выплачивают застройщики банкам, сильно вырос по сравнению с 2022 годом, поэтому и конечные цены стали, по мнению эксперта, менее привлекательными для покупателей. «В целом все эти инструменты поддержки продаж все равно находятся под косвенным влиянием стоимости кредита в экономике. Если растут ставки, то и условия программ застройщиков ужесточаются»,— поясняет господин Сырцов. В связи с этим, по его словам, эффект от применения дополнительных инструментов стимулирования спроса будет ограниченным. «Эти программы не смогут компенсировать отсутствие доступного льготного кредита для всех покупателей»,— полагает Руслан Сырцов.
По словам заместителя руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяны Решетниковой, все применяемые застройщиками инструменты — это в большей степени меры удержания спроса от дальнейшего, более критического падения. «Рассчитывать на то, что спрос на первичном рынке в нынешних условиях ипотечного кредитования восстановится до прежних значений, точно не стоит. Заградительные ставки на вторичном рынке жилья значительно усложнили продажу имеющейся недвижимости, а значит, и сократили возможности по улучшению жилищных условий. Плюс отмена массовой ипотеки с господдержкой и изменение условий семейной ипотеки ограничили доступ части покупателей к льготным кредитам»,— рассуждает она. В этих условиях даже существенное снижение цен вряд ли станет стимулом для возвращения былого спроса, но и этого пока не предвидится на фоне высоких инфляционных рисков.
Большую роль играет психологический фактор. Например, траншевую, аккредитивную или ипотеку с субсидируемой ставкой можно в будущем рефинансировать под более низкий процент. «Величина существующей ставки просто отпугивает часть потенциальных покупателей, и они не готовы даже погружаться в подробности»,— отмечает госпожа Решетникова.
Куда ушли покупатели
По словам Татьяны Решетниковой, многим стало проще и спокойнее приобретать жилье на вторичном рынке, уже готовое, без рисков и с дисконтом. «Хорошая скидка способна компенсировать переплату по ипотеке или покрыть платежи по ней на первые год-два»,— считает она.
«Заметно, что некоторые покупатели, которые были нацелены на покупку новостроек, пересмотрели свои планы и переориентировались на вторичный рынок, где жилье существенно дешевле»,— подтверждает директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.
По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимости», квадратный метр в старомосковских новостройках в среднем стоит 421,1 тыс. руб. против 285,1 тыс. руб. на вторичке; медианная цена квартиры — 22,25 млн руб. против 14,24 млн руб. на вторичном рынке.
По мнению экспертов, массовый переход клиентов из первичного сегмента во вторичный маловероятен, поскольку у них разные покупатели. Покупатели на вторичном рынке решают жилищный вопрос, преимущественно используя альтернативные сделки. «Те, у кого есть в активе квартира, продают ее и на вырученные деньги приобретают другую жилплощадь. Ипотека им нужна не всегда, а если нужна, то не на полную стоимость квартиры, а только для доплаты, обычно это суммы до 3 млн руб.»,— рассказывает Сергей Шлома. Большую часть покупателей, которые выбирают новостройки, главным образом интересует подъемный ежемесячный платеж по ипотеке. «Их не так уж волнует справедливая цена этой жилплощади и за какие деньги им удастся ее продать при необходимости»,— объясняет он.
Продавцы пока ведут себя как на обычном рынке — стараются завысить стоимость своих объектов и крайне неохотно идут на уступки в цене. «Однако всем уже понятно, что ждать снижения ключевой и ипотечной ставок придется долго, соответственно, предпосылок для активного роста спроса нет. Тем собственникам, кто действительно хочет продать квартиру, придется придерживаться рыночных законов и снижать цену»,— предупреждает господин Шлома. Однако, по его мнению, снижение будет очень плавным и медленным. «Наш прогноз коррекции цен — примерно на 1% в месяц. К такому продавцы морально готовы»,— резюмирует он.