Торгцентры достраиваются
Девелоперы неохотно начинают новые проекты
Рост объемов интернет-торговли и уход с российского рынка крупных международных ритейлеров снизили привлекательность торговых центров среди девелоперов. Объем текущего строительства таких объектов по всей России сократился на 13% год к году, до 1,3 млн кв. м. Это происходит на фоне высокой активности в других сегментах рынка недвижимости.
Фото: Данила Егоров, Коммерсантъ
Фото: Данила Егоров, Коммерсантъ
Как следует из сделанных по запросу “Ъ” подсчетах консалтинговой компании CMWP, по итогам первой половины 2024 года по всей России объем торговых площадей, находящихся на этапе строительства, сократился на 13% год к году, до 1,3 млн кв. м. Даже в 2022 году, когда только начинался текущий геополитический кризис, показатель был выше — 1,6 млн кв. м, уточняют консультанты.
Сегодня девелоперы завершают реализацию ряда крупных проектов, запущенных в 2020–2021 годах, но новых пока не начинают.
В этом году застройщики отдают предпочтения комплексам малых размеров, поясняет руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева.
Еще в 2014 году, когда впервые с российского рынка ушло больше брендов, чем появилось новых, многие инвесторы начали задумываться о целесообразности строительства крупных торгцентров, напоминает директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева. Сейчас на снижение повлиял уход части международных брендов после начала специальной военной операции РФ, говорит руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай. Впрочем, отмечает она, освободившиеся после них площади уже заняли российские ритейлеры.
В условиях высокой стоимости заемных средств приоритет отдается проектам с более быстрым возвратом инвестиций, а это жилье, склады и офисы, поясняет вице-президент Союза торгцентров России Павел Люлин.
Так, в августе 2024 года объем жилищного строительства в России вырос на 13% год к году, до 116,8 млн кв. м, следует из данных информсистемы «Наш.Дом.РФ». Общая площадь новых логопарков в стране по итогам 2024 года увеличится почти вдвое, до 6,2 млн кв. м, отмечают в Nikoliers. По данным компании, на офисном рынке Москвы в этом году будет сдано 632 тыс. кв. м, что в 2,25 раза больше год к году, в 2025 году — еще 841 тыс. кв. м, в 2026 году — 554 тыс. кв. м.
Сокращение объемов строительства торгцентров было предопределено еще несколько лет назад, когда рынок достиг высокой обеспеченности такими площадями, говорят в CORE.XP. Сейчас, по подсчетам компании, в Москве на 1 тыс. жителей приходится 478 кв. м, в Санкт-Петербурге — 427 кв. м. В Лондоне и Милане, по оценкам RegioData Research на начало 2023 года, обеспеченность составляла 110 кв. м торговых площадей на 1 тыс. жителей, в Париже, Мадриде, Мюнхене и Риме — в пределах 220–330 кв. м.
Сергей Собянин, мэр Москвы, в интервью «Российской газете», июль 2023 года:
«С одной стороны, в Москве много торгцентров, устаревших морально, с другой — это место притяжения жителей».
Ограниченные объемы строительства также связаны с дефицитом подходящих участков в Москве и увеличением себестоимости строительства на фоне отсутствия медленного роста ставок аренды в сегменте, говорит директор департамента торговой недвижимости Nikoliers Ирина Царькова. Затраты на возведение таких объектов выросли на 15% (см. “Ъ” от 17 июня). В то же время ставки аренды в торгцентрах Москвы в июне 2024 года выросли всего на 7% год к году, подсчитали в IBC Real Estate.
Кроме того, девелоперы торгцентров испытывают серьезную конкуренцию с игроками e-commerce. Это, по словам Екатерины Ногай, привело к тому, что ощутимая часть потребителей чаще предпочитает интернет-шопинг привычному походу в торгцентр. По подсчетам Ассоциации компаний интернет-торговли, в январе—июне 2024 года объем интернет-торговли в России вырос на 41%, до 3,9 трлн руб.
В то же время директор по управлению активами ADG Group Мария Ромашина полагает, что строительство новых торгцентров останется привлекательным для девелоперов в регионах, где срок окупаемости из-за дефицита качественных объектов зачастую меньше, чем в Москве. Перспективным рынком для торгового сегмента управляющий партнер «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов считает, в частности, Дальний Восток.