Новостройки уходят в минус
Выполнение нацпроекта по жилью оказалось под угрозой
Сокращение ввода жилья в России может привести к необходимости корректировки соответствующего нацпроекта, который предполагает строительство с 2029 года по всей России 120 млн кв. м ежегодно. В Минстрое среди причин возможного спада называют жесткую политику Центробанка, держащего ключевую ставку на высоком уровне. Девелоперам сейчас невыгодно выводить на рынок много новых проектов: им нужно сбалансировать продажи в связи с падением спроса после отмены ряда льготных ипотечных программ, отмечают эксперты.
Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ
Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ
Минстрой обеспокоен возможным снижением ввода жилья в России в ближайшие годы и не исключает необходимости корректировки показателей нацпроекта «Жилье и городская среда». Об этом 3 сентября на Восточном экономическом форуме во Владивостоке заявил заместитель главы министерства Никита Стасишин. Документ предусматривает, что с 2029 года в России будет сдаваться не менее 120 млн кв. м жилья в год. Для сравнения: в 2023 году по всей стране было введено 110,4 млн кв. м.
Вице-президент фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди сомневается, что пересмотр планового показателя по ежегодному вводу 120 млн кв. м жилья несет в себе какие-либо глобальные риски для рынка. «Этот общий показатель был основан скорее на желании повысить доступность жилья, а не на прогнозировании реальных возможностей его достижения»,— считает эксперт.
По словам Никиты Стасишина, сокращение ввода жилья в России может наметиться в 2026–2027 годах. «Сейчас у рынка есть задел на 2024–2025 годы»,— считает замминистра.
К этому времени должны завершиться проекты, начатые в последние два года. Квартиры в этих комплексах продавались в период высокого спроса, что позволяло застройщикам аккумулировать деньги на эскроу-счетах (на них хранятся средства покупателей квартир до сдачи жилья в эксплуатацию) и под них получать проектное финансирование для строительства на выгодных условиях. В разные периоды ставки по таким кредитам для девелоперов составляли 1–2% годовых.
На 31 процент
снизились год к году продажи жилья в новостройках России в июле 2024 года, по данным «Дом.РФ».
Теперь ситуация может измениться. В том числе, по словам Никиты Стасишина, из-за жесткой позиции ЦБ и роста ключевой ставки. Последняя влияет на ставки проектного финансирования, которые, очевидно, вырастут для застройщиков жилья, учитывая заметное сокращение спроса на рынке новостроек после отмены с 1 июля 2024 года ряда программ льготной ипотеки.
По данным госкомпании «Дом.РФ», объем продаж квартир на первичном рынке в июле 2024 года составил 1,8 млн кв. м, сократившись на 31% год к году и на 52% к предыдущему месяцу. К 2025 году объемы ипотеки по сравнению с ажиотажным 2023 годом сократятся почти вдвое, до 4,2 трлн руб., подсчитало ранее Национальное рейтинговое агентство (см. “Ъ” от 2 сентября).
В то же время уже сейчас наблюдается снижение активности девелоперов. По данным мониторинга «Дом.РФ», по итогам первого квартала 2024 года объем выведенных на рынок новых жилых проектов в России вырос на 13% год к году, до 10,7 млн кв. м, во втором квартале — на 15%, до 12,6 млн кв. м, а в июле этот показатель снизился до 7%, или 3,6 млн кв. м.
По подсчетам сервиса анализа рынка новостроек bnMAP.pro, в августе 2024 года в целом по стране стартовали продажи в 63 новых корпусах, что на 32,5% меньше, чем в июле.
Татьяна Полиди отмечает, что в сокращении объемов ввода жилья могут быть заинтересованы сами девелоперы, чтобы избежать снижения цен в связи с падением спроса. Застройщики, напротив, утверждают, что пытаются поддержать спрос без снижения объемов строительства. Например, за счет собственных программ выдачи покупателям ипотеки по сниженным ставкам на период строительства дома, говорит директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов. Впрочем, у ЦБ к таким программам уже возникли вопросы (см. “Ъ” от 16 августа). В то же время, по словам гендиректора ГК «РКС Девелопмент» Станислава Сагиряна, во многих регионах сейчас ужесточаются условия выдачи разрешений на новое строительство, что уже через три-четыре года, безусловно, также повлияет на объемы вводимого жилья.