Склады высоких ожиданий
Девелоперы рассчитывают на их потенциал
Активный спрос на складском рынке стимулирует рекордные темпы ввода таких объектов. Видя активность потенциальных арендаторов, девелоперы заявляют проекты не только под конкретного заказчика, но и спекулятивные объемы, рассчитывая сдать их по ценам, превышающим уровень текущих контрактов.
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
В 2024 году в Россию могут быть введены 6,3 млн кв. м складских площадей — это максимальное значение за всю историю развития рынка, подсчитали в Nikoliers. Руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин считает, что совокупный ввод будет сопоставим с прошлогодним показателем, достигнув 3,9 млн кв. м.
Руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев обращает внимание на растущую значимость регионов в разрезе строительства складских мощностей: по итогам первого полугодия за пределами Москвы, Санкт-Петербурга и прилегающих областей были сданы 75% от общего объема объектов. Именно в регионах крупные компании, по его словам, сейчас активно наращивают инфраструктуру. Господин Бумагин считает, что регионы сформируют треть заявленного на год ввода.
Значительная доля представленных на складском рынке проектов реализуется по схеме build to suit (BTS), то есть строятся под конкретного заказчика. Региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко говорит, что именно склады «под ключ» сформируют 64% запланированного на этот год ввода. «Это менее рискованный подход как для девелоперов, так и для банков, обеспечивающих финансирование»,— поясняет он.
BTS-объекты часто строят для крупных заказчиков, включая маркетплейсы, розничные и логистические компании. Но они формируют далеко не весь объем спроса. Некоторым игрокам требуются площади в ближайшей перспективе или небольшие объемы, но идти в BTS-проекты в этом случае они не готовы, говорит Антон Алябьев. Такие компании ориентируются на готовые решения.
Складские спекуляции
Согласно данным Nikoliers, 21% от заявленного на 2024 год ввода складов формирует спекулятивное строительство, не имеющее под собой реальных договоренностей на момент начала работ. Евгений Бумагин оценивает долю спекулятивного предложения выше — 57% от общего объема введенных в России складов по результатам первого полугодия. В дальнейшем этот показатель, по его мнению, вряд ли опустится ниже 40%. Но основной объем этих площадей оказывается законтрактован еще до ввода в эксплуатацию. Именно это внушает бизнесу оптимизм, стимулируя продолжать заявлять спекулятивные объемы, считает господин Бумагин.
Впрочем, далеко не все игроки видят прямую необходимость искать арендаторов заранее. «Складской рынок сейчас на подъеме, и спрос существенно превышает предложение, девелоперы действительно идут в спекулятивные проекты»,— говорит господин Алябьев. Некоторые из них, по словам эксперта, не выдают коммерческие условия до завершающей стадии строительства, рассчитывая на рост ставок аренды. Руководитель аналитического центра Parus Asset Management Елена Михайлова замечает, что девелоперы сейчас нередко предлагают спекулятивные проекты по ценам, значительно превышающим уровень стоимости заключаемых сейчас контрактов.
Реальный интерес к реализации таких проектов может быть выше. Но, как замечает партнер Skladman USG Александр Хомич, активность складских девелоперов по-прежнему сдерживается высокой стоимостью финансирования. Поэтому многие из них занимают выжидательную позицию. Текущую доходность спекулятивных складов господин Хомич оценивает в 11,0–11,5%.
Виктор Афанасенко, впрочем, замечает, что 52% заявленных к вводу в этом году спекулятивных складских площадей — объекты light industrial. В Москве и Подмосковье, по его словам, подобные объекты часто заявляют девелоперы жилья, начавшие участвовать в программе создания мест приложения труда.
Ограничители спроса
Пока все спекулятивные площади находят своих арендаторов еще до ввода в эксплуатацию, поэтому их появление не оказывает влияния на уровень вакантности, считает партнер NF Group Константин Фомиченко. «В текущих условиях вероятность того, что качественный объект, соответствующий рыночным стандартам, останется без арендатора после ввода, практически отсутствует»,— рассуждает он. Другой вопрос — как долго продлится период активного поглощения.
Господин Афанасенко рассчитывает, что на стороне арендодателя складской рынок будет оставаться еще как минимум год. Но риски у проектов без конкретного заказчика, по его словам, все же существуют. «Сложно прогнозировать стоимость аренды, ключевую ставку ЦБ и другие параметры»,— поясняет он. Эксперт предполагает, что, стремясь обезопасить себя, застройщики все же будут сдавать спекулятивные проекты небольшими очередями — до 70 тыс. кв. м.
Александр Хомич формулирует более позитивный прогноз, предполагая, что активное выстраивание инфраструктуры маркетплейсов будет оказывать давление на рынок еще четыре-пять лет, способствуя низкой вакантности и высоким ставкам. Антон Алябьев предупреждает, что не все потенциальные арендаторы готовы выдерживать сильно выросшие за последние несколько лет арендные ставки — в перспективе это может сдерживать активность в сегменте. Ставка на существующие сухие склады класса А по итогам первого полугодия составила 10,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год, увеличившись год к году на 40%, замечает господин Бумагин.
Руководитель департамента продаж Российского аукционного дома Григорий Начинкин не исключает, что к сокращению спроса на склады может привести снижение общего объема потребления. Но пока товарооборот показывает положительную динамику, а значит, растет и потребность в дополнительных площадях, замечает он.