В офисах становится тесно
Готовых к въезду площадей в бизнес-центрах становится все меньше
Высокий спрос на офисные площади со стороны расширяющих бизнес российских компаний привел к дефициту свободных помещений в московских бизнес-центрах. Наиболее заметна нехватка помещений с отделкой, которые арендаторы занимают в первую очередь. Но в текущей ситуации резиденты вынуждены выбирать офисы «в бетоне» и делать ремонт самостоятельно, неся высокие затраты. Стоит ли в ближайшее время ожидать восполнения дефицита в офисном сегменте — разбирался "Ъ-Коммерческая недвижимость".
Фото: Антон Новодерёжкин, Коммерсантъ
Фото: Антон Новодерёжкин, Коммерсантъ
Готовое нарасхват
По итогам первой половины 2024 года объем свободных помещений в бизнес-центрах Москвы сократился на 41% год к году, до 930 тыс. кв. м, подсчитали в CORE.XP по запросу "Ъ-Коммерческая недвижимость". На этом фоне вакантность заметно снизилась. По подсчетам IBC Real Estate, по итогам июня 2024 года доля свободных площадей в бизнес-центрах Москвы снизилась на 4,4 процентного пункта год к году, до 6,5%.
Наиболее заметным спросом пользовались площади с отделкой. По подсчетам CORE.XP, за последний год доля таких пространств в общем объеме доступных к въезду офисов сократилась с 1,23 млн кв. м до 511 тыс. кв. м. Такая ситуация обусловлена активным вымыванием готовых офисов от иностранных компаний, которых на сегодняшний день на рынке практически не осталось, поясняет руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. Качественное предложение в таких объектах практически исчерпано, а спрос продолжает расти, констатирует коммерческий директор O1 Properties Павел Барбашев.
Оставшееся предложение с отделкой вряд ли можно назвать привлекательным. Сейчас предложения в аренду зачастую представлены изношенной отделкой и устаревшими планировками, исправление которых может потребовать полной реконструкции помещения, что по уровню расходов финансов и времени сравнимо с ремонтом из состояния «в бетоне», отмечает директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Гусева.
Неликвидные лоты, не уходящие с рынка более года, составляют более половины вакансии, подтверждает руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева. По ее подсчетам, сейчас 33% площадей в общем объеме предложения помещений «в бетоне» экспонируются более двух лет, еще 22% — от года до двух лет. Среди объектов с отделкой показатели составляют 27% и 41% соответственно, уточнила эксперт.
Отделка нужна, затраты — нет
Офисы без отделки обойдутся арендаторам дешевле. По подсчетам NF Group, в конце июня средневзвешенная ставка аренды помещений без ремонта в бизнес-центрах Москвы составляла 21,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год, с отделкой — 32 тыс. руб. Но несмотря на это, арендаторы предпочитают офисы с отделкой по ряду причин. Некоторые не хотят инвестировать в помещения, не принадлежащие резиденту на праве собственности. К примеру, говорили консультанты, такая политика свойственна оператору связи МТС (см. “Ъ” от 19 июля).
Стоимость и сроки отделочных работ являются основными сдерживающими факторами поглощения объектов shell & сore («в бетоне»), говорит Виктория Гусева. Цена отделки базового уровня выросла за год в среднем на 50%, до 150 тыс. руб. за 1 кв. м, подсчитал руководитель отдела услуг собственникам департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилл Бабиченко. Чтобы не нести такие высокие затраты, иногда компании после анализа рынка и объектов отказываются от переезда и принимают решение оптимизироваться в текущей локации, отмечает госпожа Гусева.
На фоне сложившегося дефицита готовых к въезду помещений интерес арендаторов к объектам без отделки начал значительно увеличиваться, говорит Павел Барбашев. То, что ранее воспринималось как менее привлекательный вариант, сегодня становится востребованным решением, добавляет он. В начале нынешнего года в условиях жесткого дефицита офисов с отделкой стали наблюдаться первые сделки с помещениями в состоянии shell & core, говорит Кирилл Бабиченко. По его подсчетам, доля таких контрактов в общем объеме спроса за год выросла вдвое, до 12%.
В таких условиях девелоперы не стремятся наращивать объемы предложения с отделкой. Но выбор собственников в пользу сдачи помещений «в бетоне» связан не только с высокими затратами, но и с отсутствием гибкости при изменениях персональных отделочных решений для клиентов, поясняет Полина Афанасьева. Крупные объекты используются под штаб-квартиры, поэтому клиенты хотят сделать отделку под собственный бренд, добавляет она. Например, следуя такой стратегии, компания HeadHunter арендовала 10 тыс. кв. м без отделки в бизнес-центре AFI2B, а автомобильная компания Haval выбрала площади в состоянии shell & core в комплексе «Парк Хуамин», перечисляет Екатерина Белова.
Те же площади, только гибче
В условиях нехватки готовых к въезду помещений в бизнес-центрах арендаторы стали интересоваться также гибкими рабочими пространствами — это офисы «под ключ» с ремонтом и мебелью под управлением профессионального оператора. По итогам первого полугодия 2024-го доля свободных помещений в таких объектах в Москве опустилась до 6%, хотя всего полгода назад составляла 16%, подсчитали в Remain.
На рынке гибких пространств сформировался дефицит готовых к въезду объектов, отмечает партнер CMWP Наталья Никитина. Из-за этого объем сделок сократился: в январе—июне 2024 года показатель упал на 30% год к году, до 28 тыс. кв. м (4,1 тыс. рабочих мест), уточнили в Remain.
В 2024 году операторы гибких офисов запустят ряд новых проектов суммарно на 6,6 тыс. рабочих мест (48 тыс. кв. м), что на 43% больше год к году, ожидают в Remain. Однако вряд ли это поможет справиться с дефицитом. Операторы таких пространств не успевают удовлетворять растущий спрос из-за ограниченных ресурсов и высоких затрат на расширение сети, говорит директор по продажам и аренде коммерческой недвижимости компании Pioneer Павел Иншаков. К тому же гибкие пространства сделать еще дороже, чем обычные, добавляет руководитель сети коворкингов GrowUp Алексей Мацкевич. Поэтому операторы предпочитают искать партнера в лице собственника, который хотя бы частично примет участие в инвестициях в ремонт, но сейчас это стало еще сложнее, указывает Екатерина Белова.
Активность операторов гибких рабочих пространств сильно ограничена дефицитом предложения на офисном рынке в целом, так как операторы таких пространств сами зачастую выступают резидентами традиционных бизнес-центров, поясняет Полина Афанасьева. В последние годы офисный сегмент отличался довольно низким объемом ввода новых площадей, и рынок просто не успел получить то количество квадратных метров, которое необходимо сегодня в условиях расширения российского бизнеса и масштабного запроса на более качественное предложение, говорит директор по стратегии и продажам Pridex Spaces | Multispace Елизавета Голышева. По подсчетам Ricci, в 2015–2023 годах московский рынок ежегодно пополнялся не более чем 594 тыс. кв. м новых площадей, в то время как в пиковом 2014-м объем ввода был более чем в два раза больше — 1,29 млн кв. м. За последние пять лет среднегодовой спрос на офисные помещения вырос на 40% при снижении среднегодовых объемов нового ввода примерно в два раза, подтверждает Кирилл Бабиченко.
Кроме того, часть существующих офисных помещений была перепрофилирована для других целей, что также сократило предложение на рынке, отмечает Павел Иншаков. К примеру, некоторые застройщики получают разрешение на строительство офисного комплекса, но реализуют там апартаменты (см. “Ъ” от 2 мая). В иных случаях компании перепрофилируют уже готовые, но морально устаревшие офисные центры (см. “Ъ” от 24 августа 2021).
Вынужденный спрос
Учитывая нехватку существующего предложения и ограниченный объем нового строительства, который к моменту ввода в эксплуатацию уже оказывается заполнен резидентами, спрос на офисы «в бетоне» будет расти, прогнозирует Кирилл Бабиченко. В такой ситуации девелоперы скорее предпочтут дождаться арендатора, который готов инвестировать в отделку, вместо того чтобы самостоятельно готовить помещения к заезду, считает Елизавета Голышева. Офисные девелоперы предлагают своим клиентам проведение ремонта как дополнительную услугу, и арендаторы активно пользуются опцией, понимая, что готового предложения с отделкой в объектах класса А фактически нет, отмечает директор коммерческого управления Stone Кристина Недря.
Пополнения доступных к аренде площадей за счет ввода новых объектов вряд ли стоит ожидать. Последние годы на рынок фактически не выходило новых комплексов, доступных к аренде, так как сейчас большинство девелоперов предпочитает продавать свои проекты, поясняет Кристина Недря. По ее словам, офисные комплексы со сроком готовности до 2025 года уже распроданы более чем на 85%.