Застройщики расширяют метры
Площадь квартир в новостройках начала расти
По итогам августа средняя площадь квартир на первичном рынке начала увеличиваться: по консервативным оценкам — на 2,6% год к году, по оптимистичным — более чем на 16%. Это произошло впервые за последние шесть лет. Малогабаритное жилье становится менее интересны покупателям: только в Москве спрос на них упал вдвое. К тому же столичные власти, а вслед за ними и чиновники из других регионов стали ограничивать появление таких лотов на рынке.
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Средняя площадь продающихся квартир в новостройках Москвы в августе составила 55,1 кв. м, это на 2,6% больше год к году, подсчитали в компании «Метриум». По данным аналитиков, рост среднего метража отмечен впервые с 2018 года. В Est-a-Tet настаивают, что изменение еще больше — 15,5%. Гендиректор VSN Group Яна Глазунова говорит о росте средней площади жилья в массовом сегменте на 16,4%, до 45,9 кв. м.
В «ЦИАН.Аналитике» указывают, что в целом по России за год показатель увеличился на 2,8%, до 50,9 кв. м. Аналитики Key Capital добавляют, что сейчас минимальные средние площади квартир в Ленинградской области (40,4 кв. м), Санкт-Петербурге (42,9 кв. м) и Архангельской области (44 кв. м), максимальные средние — в Чечне (75 кв. м), Кабардино-Балкарии (68 кв. м) и Северной Осетии (63 кв. м).
Спрос на небольшие лоты снижается.
Если в августе прошлого года квартиры площадью до 30 кв. м в Москве формировали 20% сделок, то в этом году — 10%, отмечает партнер Est-a-Tet Владимир Моребис. Он связывает это с оттоком с рынка новостроек инвестиционного спроса после отмены массовой программы льготной ипотеки. «Теперь инвесторы предпочитают направлять деньги на банковские депозиты, где сейчас высокие ставки»,— поясняет эксперт. В «Метриуме» добавляют, что для тех, кто приобретает квартиры на первичном рынке по сохраняющейся семейной ипотеке, покупка жилья небольшой площади неактуальна.
Увеличение средней площади строящегося жилья происходит на фоне начавшихся ограничений со стороны региональных властей на продажу небольших лотов. Например, в Москве, согласно постановлению мэрии, с 1 августа 2024 года минимальная площадь однокомнатных квартир не может быть меньше 28 кв. м, двухкомнатных — 44 кв. м. Управляющий директор «Миэль на Соколе» Ирина Пешич поясняет, что проекты с меньшей жилой площадью в столице не согласовывают с начала мая этого года.
Никита Стасишин, замглавы Минстроя РФ, в июне 2024 года:
«Мы не будем запрещать строительство малогабаритного жилья на федеральном уровне».
Введенные ограничения касаются квартир. Впрочем, средняя площадь апартаментов продолжает сокращаться: в августе в Москве, например, по данным «Метриума»,— на 2,1% год к году, до 55,1 кв. м. Управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко не исключает, что скоро тренд к увеличению средней площади коснется и этого сегмента.
Руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков отмечает, что регуляторные изменения отразились на средней площади жилья пока не в полной мере: продаются преимущественно лоты в корпусах, спроектированных год-два назад. Управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов говорит, что сейчас на первичном рынке Москвы 8,7 тыс. квартир площадью до 28 кв. м — это 13,2% от общего объема предложения. По словам директора по стратегическому маркетингу и продукту Level Group Александры Мамохиной, девелоперы корректируют квартирографию проектов в соответствии с новыми нормами.
Не исключено, что снижение доли малогабаритного жилья, которое для застройщиков является высокомаржинальным продуктом, скажется на бизнесе девелоперов. По данным «Метриума», в первой половине 2024 года средняя стоимость 1 кв. м в студии в Москве составила 400,2 тыс. руб., в однокомнатной квартире — 364 тыс. руб., в двухкомнатной — 332,4 тыс. руб.