Реновация компенсации
ВС защитил право на выплаты законным владельцам сносимой недвижимости
Компенсация за изъятие недвижимости для госнужд полагается даже тем владельцам, которые не зарегистрировали свои права на эти объекты. К таким выводам пришел Верховный суд РФ в рамках спора кооператива с московскими властями, которые снесли в рамках реновации дом, где находилось помещение этой организации. ВС признал, что органы власти должны выявлять владельцев помещений в подлежащих сносу зданиях и выплачивать им стоимость изъятой недвижимости. Причем права на помещения могут подтверждаться не только фактом регистрации в госреестре, но и другими доказательствами, которые нельзя игнорировать. Юристы считают решение полезным для всех владельцев незарегистрированной недвижимости — хотя компенсацию нередко придется взыскивать в судебном порядке, шансы на ее получение существенно повышаются.
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ
Верховный суд (ВС) вынес решение по иску гаражно-строительного кооператива (ГСК) №8 Севастопольского района, требующего взыскать с московских властей стоимость принадлежащего ему помещения. В октябре 2021 года территория нежилой застройки в Москве на Одесской улице (владения 4–6) попала под программу реновации по постановлению мэрии о комплексном развитии территории (КРТ). В списке объектов, изымаемых для госнужд, не оказалось комнат площадью около 12 кв. м, которыми владел ГСК в силу приобретательной давности, что подтверждало решение суда от 2015 года.
Кооператив попросил включить их в перечень, но столичные власти в этом отказали, сославшись на то, что объекты не поставлены на кадастровый учет и не зарегистрированы в госреестре недвижимости (ЕГРН).
После этого ГСК подал иск к департаменту строительства Москвы и столичному управлению подготовки территорий о взыскании с них стоимости комнат в размере 1,23 млн руб., но арбитражные суды отклонили требования (см “Ъ” от 7 августа). Кооператив добился передачи дела в экономколлегию ВС, которая отменила решения судов.
В опубликованном 25 сентября определении ВС подчеркнул, что принятие решения об изъятии имущества, сведения о котором отсутствуют в ЕГРН, «допускается без осуществления государственного кадастрового учета». При этом отсутствие сведений в реестре препятствием для изъятия не является, отметила коллегия со ссылкой на статью 56.6 Земельного кодекса. Если же правообладатели объектов выявлены не были, за ними все равно остается право требовать возмещения, указала экономколлегия. Здесь ГСК уведомил власти, предоставив решение суда о признании за ним права на спорную недвижимость. В связи с этим отказ нижестоящих инстанций является «необоснованным», ведь регулирование «направлено на максимальное обеспечение защиты прав и законных интересов собственников», даже когда сведения об объекте отсутствуют в ЕГРН, заключил ВС.
Более того, изъятие под цели КРТ (реновации) «предполагает возмездность», а несоблюдение процедуры не лишает владельца права на возмещение убытков и не исключает выплату возмещения, указала экономколлегия.
ВС также заметил, что кооператив пользовался спорными площадями с 1987 года, еще до введения системы госрегистрации недвижимости. Таким образом, «помещение может быть признано объектом недвижимого имущества в том числе при отсутствии кадастрового учета и госрегистрации права». В итоге ВС направил дело на новое рассмотрение для определения размера компенсации.
Без отказов по формальным причинам
«Споры по поводу компенсаций за изъятие объектов недвижимого имущества в рамках правового поля встают повсеместно, это напрямую связано с тем, что в настоящее время идет активное благоустройство и развитие территорий по всей России»,— констатирует юрист «ЮрТехКонсалт» Екатерина Волкова. «К вопросу выплаты компенсаций органы власти зачастую подходят формально, ориентируясь лишь на наличие или отсутствие в ЕГРН сведений о собственниках»,— признает госпожа Волкова. Однако, по ее словам, этот подход не учитывает, что лица могут быть правообладателями по давности владения либо по каким-то объективным причинам не смогли зарегистрировать свое право в реестре.
«Позиция ВС, безусловно, защищает реальных владельцев недвижимости, повышает их шансы на получение компенсации в случае изъятия имущества для госнужд и будет способствовать снижению процента отказов властей по формальным основаниям»,— говорит Екатерина Волкова.
В то же время, подчеркивает юрист практики недвижимости и строительства «Меллинг, Войтишкин и партнеры» Георгий Мазарович, претендентам на компенсацию нужно будет «предоставить доказательства законного приобретения и добросовестного владения имуществом». Причем «тем, кто намеренно уклоняется от регистрации права собственности на недвижимость», чтобы избежать уплаты налогов и иных расходов, решение ВС не поможет, считает госпожа Волкова.
Из ответа департамента гражданского строительства Москвы следует, что менять свой подход к выплате компенсаций столичные власти пока не планируют. «Если объекты в ЕГРН не зарегистрированы, доказательств обращения в регистрирующий орган не представлено, спорный объект не состоит на государственном кадастровом учете, то основания для его изъятия и, как следствие, выплаты денежной компенсации у города отсутствуют»,— сообщили “Ъ” в департаменте. Там добавили, что поскольку дело направлено на новое рассмотрение, то «в настоящее время отсутствует» решение суда по вопросу взыскания компенсации в пользу кооператива.
Вместе с тем партнер фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Антон Помазан отмечает, что позиция ВС четко высказана и «на новом рассмотрении кооперативу точно выплатят компенсацию», судам просто нужно установить ее размер.
Старший партнер юрфирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры» Филипп Терехин уточняет, что для определения капитальности и стоимости объекта потребуется экспертиза, которую провести будет сложно, учитывая, что дом уже снесен.
У дела есть и другая сторона. «Залог успешности проектов комплексного развития территорий — скорость в подготовке земельных участков, а решение ВС может затормозить реализацию ряда проектов, так как нужно тратить больше времени на выявление владельцев любых построек в границах территории изъятия, а не только зарегистрированных и поставленных на кадастровый учет»,— предупреждает господин Мазарович.
В связи с этим господин Помазан считает, что застройщикам, реализующим проекты КРТ, стоит «проводить натурный осмотр, который позволит выявить незарегистрированные помещения», а владельцам таких объектов он рекомендует сразу обращаться к властям за внесением их в список изымаемых. И если на начальном этапе в административном порядке удастся выявить все объекты и их владельцев, выплату компенсаций можно будет осуществить без судебных разбирательств, полагает юрист.
Впрочем, «учитывая специфику работы государственных учреждений», отказы владельцам незарегистрированных объектов все же будут, допускает Екатерина Волкова.
Георгий Мазарович тоже сомневается, что добровольная выплата компенсаций властями станет повсеместной практикой, поэтому «правообладателям нередко придется обращаться за этим в суд». Но, по крайней мере, теперь владельцы, имеющие доказательства своих прав на помещения, смогут победить, резюмируют юристы.