Город в городе

Тренды на рынке недвижимости теперь задает покупатель жилья, заявляют застройщики и риэлторы. Главным фактором выбора становится наличие инфраструктуры, повышающей качество жизни. Введение механизма комплексного развития территорий (КРТ), который помимо возведения жилья предполагает обеспечение его всем комплексом инфраструктуры — социальной, инженерной и транспортной,— стало главным событием в строительной сфере Кубани за последние несколько лет. Градозащитники тоже отмечают позитивные сдвиги в развитии городской среды, но сетуют на то, что практическая реализация градостроительных нормативов далека от идеальной, в том числе из-за отсутствия обратной связи с горожанами.

Как рассказали «G» в пресс-службе мэрии Краснодара, в 2020 году в краевом центре был принят новый Генеральный план с соответствующими Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти градостроительные документы и закрепили на законодательном уровне принцип КРТ. По словам экспертов городской администрации, именно механизмы комплексного развития территории гарантируют устойчивое развитие микрорайонов. «КРТ обеспечивает сбалансированную и гармоничную застройку, обеспеченную коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой. Кроме того, принцип позволяет сформировать комфортную городскую среду и решить проблему точечной застройки»,— рассказали в мэрии.

Принципы КРТ сегодня предусматривают, в частности, запрет освоения незастроенных территорий под жилищное строительство без обеспечения их объектами социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Застройка городских земель многоквартирными жилыми домами (МКД) невозможна без соглашений о КРТ и без утверждения документации по планировке территории, отмечают в мэрии. На сегодняшний день данные ограничения настолько жестко закреплены в нормативных актах, что при отсутствии договора о комплексном развитии территории в отношении даже того земельного участка, вид разрешенного использования которого предусматривает строительство многоквартирного дома, внесение сведений о его освоении в градостроительные планы блокируется.

«Только так можно обеспечить комфортное проживание людей в новых микрорайонах. Чтобы было все: и социальные объекты, и зеленые территории, и современные коммунальные сети. Все это в обязательном порядке мы прописываем в договоре между строительной компанией и городом, который регламентирует взаимные обязательства. Именно воплощение таких проектов должно преобразить город, сделать его по-настоящему комфортным. Только так мы будем строить дальше. Это механизм, который позволяет уйти от точечной застройки, от долгостроев и комплексно решить множество проблем строительной отрасли»,— рассказывает курирующая вопросы архитектуры и градостроительства вице-мэр кубанской столицы Надежда Панаетова.

В настоящее время в Краснодаре заключено семь договоров КРТ. Общая площадь территории, подлежащей комплексному развитию, превышает 400 га. На них планируется построить более 2,5 млн кв. м жилья для комфортного проживания около 114 тыс. человек, 10 школ и 32 детских сада, 13 объектов дополнительного образования, три библиотеки, два физкультурно-оздоровительных комплекса, дом культуры, а также другие инфраструктурные объекты. Сейчас, по данным мэрии, на этапе проработки находится еще ряд перспективных проектов.

Девелоперы конкурируют качеством

Директор проектного бюро Archivista (входит в инвестиционный холдинг Alias Group) Маргарита Авдышева считает, что сегодняшний подход к строительству и формированию городской ткани (жилые дома, объекты обслуживания, промышленные предприятия и т. д.— «G») как со стороны публичной власти, так и со стороны девелоперов значительно повысил качество застройки. «Это следствие большой работы органов власти, института градостроительства и непосредственно проектных организаций. Ввелись новые нормативы и стандарты, изменились подходы к согласованиям. Застройщики также поддаются трендам в формировании среды. Сегодня на запуске находится ряд объектов квартальной застройки с переменной этажностью от 9 до 18 этажей, с наличием всей необходимой социальной инфраструктуры, озеленением общего пользования, парковками и ритейлом. Стали нормироваться максимальные габариты квартала, количество озеленения общего пользования, высота этажей, прочие архитектурные решения. Также появились новые методические рекомендации»,— отмечает эксперт.

С учетом того, что количество квадратных метров, которые можно построить на определенной территории, ограничено — все девелоперы находятся в равных условиях, и им остается конкурировать только повышением ценности продукта. Это, в свою очередь, приводит к тому, что каждый застройщик хочет внедрить у себя самые комфортные решения и готов нести затраты на качественную архитектуру, говорит госпожа Авдышева.

«От 2000-х годов сейчас нас отличает практически все: цветовые и объемно-планировочные решения, материалы, подходы к паркингам и благоустройству. Люди изменились — сейчас другой запрос. Самострои сейчас — очень редкое явление, потому что такие объекты тут же пойдут под снос. Обманутых дольщиков при сегодняшней политике точно не будет»,— добавляет глава проектного бюро.

Заместитель директора территориального управления проектами ЮФО строительной компании Dogma Андрей Козлов считает, что в настоящее время наметился четкий тренд на благоустройство микрорайонов по концепции «город в городе». «Девелоперы создают не только дома, но и полноценную инфраструктуру для жизни, чтобы в пешей доступности были соцобъекты, коммерция, места для комфортного отдыха, спортивные площадки и физкультурно-оздоровительные комплексы. Планировки самих квартир становятся более адаптивными — еще на этапе проектирования девелопер закладывает лоты разных форматов: как стандартных планировок, так и уникальных, например, с мастер-спальнями, отдельными гардеробными или кабинетами, террасами»,— отмечает господин Козлов.

Проекты под покупателя

По словам заместителя директора по первичному рынку ЖИЦ «Каян» Инны Грибановой, в последние годы проекты жилищного строительства в Краснодаре стали более разнообразны по своей архитектурной стилистике. Фасады домов, отмечает эксперт, оформляются с использованием не только привычного для южной столицы керамического кирпича, но и с использованием плит керамогранита, композитных материалов, силиконовой фасадной штукатурки.

«Используются более современные дизайнерские концепции, включающие элементы экологической архитектуры и энергоэффективности. Такие изменения связаны с глобальными тенденциями и потребностью в индивидуальности»,— говорит госпожа Грибанова.

Она также отмечает активное применение газобетона и каркасных систем, которые повышают энергоэффективность и долговечность зданий. Растет, по словам эксперта, и внимание к технологиям тепло- и шумоизоляции.

«Современные квартиры часто имеют более гибкие и функциональные планировки, учитывающие потребности различных категорий покупателей. Наблюдается тенденция к увеличению площади общих зон, таких как кухни-гостиные, а также к созданию дополнительных мест для хранения. Появляются проекты с большими балконами и лоджиями, так как пространство холодных помещений теперь используется не в качестве места хранения, а как зона отдыха или даже рабочая зона. Также в последние годы активно внедряются технологии системы "умный дом", видеонаблюдение, контроль доступа, что повышает уровень комфорта и безопасности»,— говорит Инна Грибанова.

Она также отмечает, что с появлением эскроу-счетов покупка квартиры в строящемся доме стала безопасной, а строительство за счет кредитных средств банка значительно сократило сроки возведения жилых комплексов, что сделало рынок новостроек более привлекательным для покупателей.

Вместе с тем эксперт указывает на значительный рост цен на жилье в современных комплексах, что объясняется, с одной стороны, инфляцией, а с другой — как раз повышением качества строительства. В то же время, по словам риелтора, существует стабильный спрос на недвижимость от застройщика («из первых рук»). Таким образом, рынок жилищного строительства в Краснодаре сегодня ориентирован на потребителя, заключает госпожа Грибанова.

Директор по маркетингу и продукту ГК «Победа» Ирина Дробышева отмечает, что сегодня даже в жилье комфорт-класса обязательно существует проект по внутренним дворам и местам общего пользования. В то же время, по ее словам, смелые архитектурные решения принимают единицы застройщиков.

Непростое наследие

Претензии у горожан продолжает вызывать невыдержанность единого архитектурного стиля Краснодара, считают эксперты. По словам Инны Грибановой, причиной этому является отсутствие соответствующих нормативов. «Рядом со старинным особняком с изысканной архитектурой может соседствовать высотка из стекла и бетона. Все это усугубляется изобилием аляповатых и безвкусных рекламных вывесок, которые создают большой визуальный шум»,— говорит представитель ЖИЦ «Каян».

Застройка города, по словам эксперта, неравномерна: в некоторых районах (Западный обход, микрорайон Губернский) ее плотность очень высока, что создает проблемы с обеспечением качественной городской и транспортной инфраструктурой. «Современные объекты часто строятся с учетом уже новых стандартов, однако существует проблема подключения к существующим коммунальным сетям. В некоторых случаях новые жилые комплексы могут присоединяться к устаревшим инженерным сетям, что в итоге приводит к перегрузкам и снижению качества подачи ресурса»,— добавляет госпожа Грибанова.

Маргарита Авдышева считает, что раздробленную застройку в центральной части города очень сложно ликвидировать. Старый центр, по ее словам, нуждается в реновации, а это процесс сложный, требующий больших ресурсов, сил и времени. «Я вижу большой потенциал у промышленных зон в черте города. Возможна реновация и центральной части Краснодара. Сети, конечно, изношены и требуют замены, а это большая работа. Город формировался из маленького поселения с компактной сеткой улиц. Затем Краснодар стал активно развиваться, поэтому городу не хватило возможности решить все проблемы с инженерными сетями. Но, я уверена, со временем все решится, так как уже виден вектор и определены приоритеты в развитии города»,— говорит директор проектного бюро.

Активистов продолжают игнорировать

Краснодарский активист и постоянный участник публичных слушаний Виталий Черкасов считает, что градостроительное законодательство и градостроительные нормативы Краснодара сегодня прописаны вполне качественно. Однако, по его словам, их практическая реализация оставляет вопросы и объясняет многие городские проблемы.

«Простой пример. В Юбилейном микрорайоне мы видим, что началось строительство очевидно коммерческого объекта в том месте, где это запрещено. Обращаемся к властям и получаем ответ, что пока нет доказательств того, что это строится, допустим, ресторан. Но мы же понимаем, что потом реагировать будет поздно. У нас же условно пол-Краснодара — это самострои, введенные в эксплуатацию через суды. А потом мы говорим про отсутствие единого архитектурного стиля и точечную застройку»,— рассуждает активист.

Также он сетует на то, что городские власти при принятии градостроительных решений не учитывают голос горожан. «Формально у нас существует процедура публичных слушаний, но фактически этот механизм не работает. Власти проводят свои решения, игнорируя запросы местных жителей. Взять, к примеру, утверждение проекта планировки сквера на ЮМР. Нам представили на обсуждение проект, где из общего паркового массива вырезан квадратик. Как впоследствии выяснилось, там хотят построить очередную церковь, но до времени это скрывается»,— говорит господин Черкасов.

По его словам, иногда на публичные слушания выносится один проект, а потом поступают некие предложения от неких заинтересованных лиц, и в итоге принимается совсем иное решение — проект, который ранее не публиковался. «Так, например, было с трамвайной веткой в сторону Восточно-Кругликовской улицы. Или взять ситуацию с "дачей Ахеджака". Ее не дали узаконить из-за того, что она возведена в водоохранной зоне, но тут же принимается решение о смене вида разрешенного использования участка под осуществление религиозных обрядов. Мы понимаем, что там будет построена еще одна церковь. Люди на слушаниях высказываются против этого, но их не слушают»,— говорит активист.

Виталий Черкасов считает, что большого количества ошибок и нарушений в градостроительных решениях и застройке города можно было бы избежать, если не формально, а реально использовать потенциал общественных движений и более чутко относиться к интересам и инициативам горожан.

Михаил Волкодав