Замок под ключ

Замок под ключ

        Существует расхожее заблуждение: мол, средневековый замок дешевле чем за несколько миллионов долларов не купишь. Купить замок можно и недорого, но реставрация объекта, налоги и затраты на содержание замка могут отпугнуть большинство романтиков. Грамотные же инвесторы способны сделать из такой покупки долгосрочный бизнес.

        Стоимость замка может варьироваться от €400 тыс. в Чехии и Германии до $200 млн в Великобритании, Франции или Швейцарии. При этом замки — товар штучный, в каждом случае стоимость будет определяться индивидуально. Она напрямую зависит от местоположения замка, его состояния и ряда сопутствующих факторов. "Так, замок под Парижем, к примеру в Довиле, стоит €5-30 млн. В некоторых случаях представители обедневшей аристократии закладывают замки, вследствие чего при страховой оценке, к примеру, в €6 млн такой объект можно купить за €3 млн,— рассказывает консультант департамента элитной недвижимости компании Paul`s Yard Элла Братилова.— Так как замки — это уникальные, эксклюзивные предложения, спрос на них, несомненно, существует, но не ажиотажный". С ней согласна гендиректор Avenue Property Лариса Хорева: "Замки представляют собой особый сегмент рынка. Этот рынок нельзя назвать массовым. Но в последнее время этот сектор значительно оживился, что связано в первую очередь со сравнительно невысокими ценами на замки, а также с возможностью их использования в коммерческих целях".
       Для этого, например, подойдет французский замок Le Chateau de Saint Germain, построенный в 1182 году. "Это один из самых красивых и одновременно современных по внутренней начинке замков, которые предлагаются на этом рынке. С помощью исторических документов восстановили замок в его старом виде. Последняя реставрация сделала упор на восстановление внутреннего пространства",— рассказывает консультант по зарубежной недвижимости компании Kirsanova Realty Светлана Скотникова.
       Иногда в продажу поступают объекты, требующие капитального ремонта. В прошлом году на Лазурном берегу на торги выставили замок, фактически сгоревший дотла. Одним из главных условий его приобретения стало восстановление исторического облика здания. "Буквально в первые дни организаторов торгов завалили бесчисленными заявками желающие участвовать в конкурсе. Удачное расположение замка, панорамный вид на море и окрестности, по мнению экспертов, в короткие сроки окупят все затраты на его восстановление",— уверена Лариса Хорева.
       Особенность этого рынка заключается еще и в том, что здесь не все решают деньги: если вы не понравитесь хозяину замка, его вам могут просто не продать. "Можно купить замок на очень выгодных условиях, но важно понимать, что не каждый человек, обладающий достаточным количеством средств, сможет осуществить эту мечту, так как в ряде случаев при продаже замков их владельцы руководствуются избирательным подходом к потенциальным покупателям",— предупреждает Элла Братилова.
       И это не удивительно, ведь многие замки представляют историческую ценность. Например, сегодня в продаже есть швейцарский замок, известный тем, что вскоре после второй мировой войны здесь состоялась встреча президента Швейцарии Карла Кобельта и Уинстона Черчилля. Этот замок, датируемый XVII веком, оценен в 15 млн швейцарских франков. Нередко такие исторические объекты покупают в личное пользование, но, как правило, подобные сделки не предаются огласке. "В ряде случаев замки даже оформляются на юрлиц, чтобы скрыть имена их истинных владельцев",— говорит Элла Братилова.
       

Плата за роскошь

       По мнению члена парижской коллегии адвокатов, главы парижского офиса фирмы International Legal Counsils Александра Колосовского, оформлять замок на юрлицо стоит только в том случае, если покупатель планирует использовать замок в коммерческих целях. В противном случае владение замком может оказаться очень дорогим удовольствием.
       Впрочем, конфиденциальность всегда стоила немалых денег. В среднем регистрация фирмы, например во Франции, обойдется в €3-5 тыс. Плюс ее годовое содержание — около €2 тыс. Расценки в других европейских странах на эту операцию почти не различаются. При покупке замка нужно помнить о налогах. В разных странах существует своя специфика налогообложения, однако налог на недвижимость есть практически везде. Его ставка зависит от размеров объекта, стоимости и местонахождения. Например, если недвижимость находится возле Канн, то налог на нее будет в 4-5 раз выше, чем на недвижимость, находящуюся в Париже.
       До некоторого времени все дорогие объекты, в том числе и французские замки, оформлялись через холдинговые структуры в Люксембурге. Таким образом они попадали только под фиксированное налогообложение в размере 3%. Кроме того, владельцы замков, оформленных таким образом, не платили налог на сверхдоходы — обычно его ставка варьируется каждый год, но уплачивается с объектов дороже €750 тыс. Например, если объект стоит €800 тыс., налог будет составлять €1-2 тыс. в год. Если замок стоит €5 млн, то ставка возрастает до €50 тыс. в год. Однако несколько месяцев назад во Франции, где сосредоточено самое большое количество замков, выставленных на продажу, на законодательном уровне подобные регистрации были запрещены.
       Впрочем, налога на сверхприбыль можно избежать, если недвижимость купить в кредит. Например, замок стоит €2 млн. В случае, если кредит оформить на €1,5 млн, в качестве стоимости недвижимости будут фигурировать оставшиеся €500 тыс. А эта сумма не считается сверхдоходом. Как только выплаченные банку средства вместе с первоначальным взносом достигнут €750 тыс., с объекта нужно будет платить налог, но исходя не из €2 млн, а из размеров реально выплаченной суммы.
       "Нюансы с получением кредита, конечно, существуют. Во Франции, например, кроме обычного ипотечного кредита, который подразумевает оформление залога в пользу банка, есть еще и инвестиционный кредит",— говорит Александр Колосовский. Например, покупается замок, переоборудуется в гостиницу и на основании будущих доходов получается и постепенно погашается кредит. "Для банка важен сравнительный анализ. Кредит реально получить, когда кроме бизнес-плана есть уже и реальная разработка плана реконструкции и перепланировки замка в гостиницу. Средняя ставка во Франции по кредиту составляет 5% годовых, а срок кредита может достигать 30 лет",— рассказывает Александр Колосовский.
       Более привлекательным для российских клиентов выглядит получение кредита в банках Монако. "Банки выдают ипотечные залоговые кредиты, не привередливо относясь к источнику дохода клиента. Российскому предпринимателю нужно только показать, что у него есть предприятие в России и что он получает доход. Тогда банк выдает запрашиваемую сумму на покупку замка, открывает счет, на котором нужно поддерживать сумму в размере €50-100 тыс. То есть фактически держать там часть своих доходов независимо от размера ежемесячных платежей по кредиту",— говорит Александр Колосовский.
       

Покупка замка с туристами

       Даже если деньги на приобретение замка были взяты в банке, нужно помнить, что на стадии покупки замка траты только начинаются. "Содержание замка — это отдельная, причем немалая статья расходов. Учитывая, что к обычным расходам на содержание большого помещения добавляется множество налогов, общая сумма составляет до €100 тыс. в год",— предупреждает Элла Братилова. С ней согласна Лариса Хорева: "Сравнительно невысокая цена покупки с лихвой компенсируется расходами на обслуживание. Эта сумма иногда доходит до нескольких сотен тысяч долларов. Именно поэтому в Чехии после реституции многие потомки известных фамилий оказались не готовы к возвращению родовых имений и тут же выставляли их на продажу, причем часто по сравнительно невысоким ценам".
       Еще одна причина, по которой наследники зачастую выставляют на продажу замки, является сам факт наследования. "Наследование замка — это очень сложный и дорогой механизм. К примеру, во Франции, если стоимость недвижимости находится на уровне €850-1700 тыс. и ее наследует один из супругов, налог, который нужно будет заплатить, составит 35% стоимости замка. Если его стоимость оценивается от €1,8 млн, ставка может доходить до 40%. Иногда наследники вынуждены продавать замок, чтобы заплатить налоги и получить хоть какие-то средства",— рассказывает Александр Колосовский.
       Лариса Хорева к явным минусам приобретения замка относит в буквальном смысле этого слова зависимость владельцев от собственного дома. "Согласно европейским законам, замки являются историческими памятниками, которые открыты для посещения туристов, так что владельцы замков должны быть готовы к экскурсиям. Кроме того, владельцы замков не имеют права менять исторический облик здания, а в ряде случаев и проводить работы по перепланировке внутренних помещений",— говорит Лариса Хорева.
       По мнению Эллы Братиловой, основной сложностью в реставрации замков являются не столько деньги, сколько сложные бюрократические механизмы. "Во-первых, далеко не все строительные компании имеют лицензии на реставрацию исторических сооружений. Во-вторых, много времени уходит на поэтапное оформление документов. К тому же в соответствии с законодательством многих европейских стран восстановленный фасад замка обязательно должен гармонично вписываться в общий архитектурный стиль того места, где расположен объект, а ремонтные работы не должны причинять никаких неудобств жильцам соседних домов",— говорит Элла Братилова. "Например, во Франции даже в случае реставрации замка требуется в обязательном порядке согласовать ее план с представителем главного архитектора страны",— добавляет Александр Колосовский.
       Впрочем, от туристов у владельцев замков могут быть не только неудобства — экскурсанты могут помочь избежать уплаты налога на недвижимость. Так, во Франции, если после реставрации замка его владелец дает согласие на то, чтобы любой интересующийся историей замка мог посещать его, ставка налога сокращается на 90%. А в период самой реставрации замок полностью освобождается от налогов. В Шотландии также законодательно закреплен пункт, который узаконил существенное снижение налогов в тех случаях, когда хозяин дворца согласится не продавать и не перепрофилировать его ни при каких обстоятельствах. А если владелец передает свое хозяйство в доверительное управление Национальному тресту (организация, занимающаяся управлением замков), он может вместе с семьей продолжать жить в родовом гнезде, но уже на правах бессрочного и бесплатного найма. Но он берет на себя юридически закрепленное обязательство — сделать владение открытым для туристов.
       

Заработок на средневековье

       Очень немногие из купивших замки используют их как постоянное место жительства или загородную резиденцию. В последнее время покупка замка все чаще рассматривается как один из видов бизнеса. "Самые частые варианты использования замков — открытие отелей, ресторанов, клубов, обычно элитных гольф-клубов, благо к замку всегда прилагается большое количество земли. Значительно реже встречаются варианты, когда люди покупают замки для того, чтобы там просто жить. Люди, которые делают запрос на замки, уже заранее, как правило, оговаривают условие развития бизнеса в стенах замка. Доходность подобных инвестиций колеблется от 5 до 10-12%",— говорит Лариса Хорева.
       В последнее время стало модно сдавать замки в аренду для реалити-шоу. В качестве примера можно привести немецкую программу, аналог российского шоу "За стеклом", организаторы которой арендовали замок за €100 тыс. в год. "Что касается объектов, расположенных на Лазурном берегу, то они приносят своим владельцам неплохой доход от аренды для проведения вечеринок во время кинофестивалей. Кроме того, замки нередко арендуют для проведения дней рождения или свадеб знаменитостей. Иногда три дня в замке обходятся устроителю такого торжества в несколько миллионов евро",— говорит Элла Братилова.
       Вернуть вложенные средства и заработать на покупке замка можно и еще проще — перепродав объект по более высокой цене. "Мне известен случай, когда состоятельный россиянин приобрел замок за €1,5 млн в 40 км от Парижа, вложил средства в его реставрацию и покупку антиквариата, в результате чего за четыре года страховая стоимость объекта, в данный момент выставляемого на продажу, поднялась до €15 млн",— говорит Элла Братилова.
       Как рассказывает Александр Колосовский, его фирма занимается объектом, который несколько лет назад был куплен российским бизнесменом за сравнительно небольшие деньги. После реставрационных работ, которые увеличили стоимость замка в несколько раз, владелец решил освоить прилегающую территорию замка, разбив там настоящую классическую площадку для гольфа на 18 лунок. В результате по завершении этого проекта стоимость замка вырастет еще более чем вдвое и достигнет €35 млн.
       Если неподалеку находится курортная зона, причал для яхт, горное озеро и т. п., то срок окупаемости замка-гостиницы может составить 5-6 лет. "Подобные примеры имеются на Лазурном берегу и итальянской Ривьере, а также в других живописных уголках Европы. В качестве примера можно привести самый красивый замок-отель Германии, расположенный в Мекленбургской Швейцарии среди тысяч больших и маленьких озер. Это здание в стиле Tudorgotik с зубчатыми башнями. Залы дворца и номера отеля обставлены подлинными антикварными предметами (книги, посуда, мебель). Имеется рыцарский зал с сохранившимся камином из зеленого мрамора, впечатляющая библиотека, подвал, где хранится коллекция старинных вин",— говорит Элла Братилова.
ЕВГЕНИЯ ДМИТРИЕВА