Снос сочевиден
Как курортный город стал столицей проблемных строек
Сочи, где самая дорогая недвижимость в России, начал терять популярность в глазах потенциальных покупателей. Помимо недоступности жилья спрос ограничивает неоднозначный правовой статус заметной части строящихся и многих существующих в курортном городе объектов. Только в находящемся в прибрежной зоне «Сириусе», получившем статус федеральной территории, юристы обнаружили свыше 90 проблемных зданий, которым потенциально грозит снос.
Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ
Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ
В сентябре 2024 года заявленная продавцами средняя стоимость жилья на первичном рынке Сочи, в том числе в высокобюджетном сегменте, достигла 669,2 тыс. руб. за кв. м, что на 13,2% больше по сравнению с январем этого года, показали подсчеты сервиса новостроек bnMAP.pro. За этот же период в Москве и Санкт-Петербурге, возглавляющих список самых капиталоемких рынков недвижимости страны, показатель оказался ниже — соответственно 480,6 тыс. руб. за кв. м (рост к январю на 6,8%) и 282,3 тыс. руб. за кв. м, или на 4,6% выше, чем в начале 2024 года.
Опережающий рост цен аналитики фиксируют и в других курортных городах Черноморского побережья. Новостройки в Геленджике сейчас продаются в среднем по цене 298,3 тыс. руб. за кв. м, в Анапе — 285,3 тыс. руб. за кв. м. За год значения выросли на 13% и 12,2% соответственно.
Спрос гаснет
Но ожидания продавцов курортных новостроек, рассчитывающих продать свои объекты подороже, не всегда отражают реальную картину спроса. По расчетам «ЦИАН.Аналитики», в Сочи в январе—августе текущего года в рамках договоров долевого участия (ДДУ) продано 1,54 тыс. квартир, что на 24% меньше год к году. В Анапе заключено 210 сделок, хотя годом ранее было в 4,8 раза больше. Это хуже общей динамики по стране. По данным «Дом.РФ», за восемь месяцев 2024 года в рамках ДДУ в России реализовано 18,4 млн кв. м жилья в новостройках — это на 2% меньше год к году.
Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов считает основной проблемой рынка Сочи и некоторых других курортных городов на Черном море высокие цены на недвижимость в сочетании с его спорным качеством и недостатком социальной инфраструктуры. Гендиректор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская добавляет, что потенциальных покупателей отпугивает и сложный правовой статус многих курортных новостроек.
Около трети объектов возводятся без разрешительной документации и реализуются не через ДДУ, поясняет Алексей Попов.
Судебных споров по сочинским объектам становится больше, констатирует юрист бюро «Ольга Ренова и партнеры» Ярослав Ковалев. По его наблюдениям, покупатели начинают уделять больше внимания юридической чистоте приобретаемого жилья. Представитель «Югстройинвеста» (строит в Краснодарском крае) Карина Кондрашова подтверждает, что сейчас цены на недвижимость в Сочи сдерживает сложный правовой статус объектов и проблема только усугубляется.
Наиболее распространенным для сочинских объектов нарушением юрист Forward Legal Сергей Кокорев называет размещение многоквартирных домов на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или ведения личного подсобного хозяйства. Высота объектов на таких землях зачастую превышает предельно допустимые для частных домов три этажа, говорит он. Такие участки, по словам юриста, также могут заходить на береговую полосу или в водоохранную зону, где действуют ограничения на строительство.
Статус непонятен
Вряд ли девелоперы не осведомлены о правовом статусе участков, где ведется строительство спорных многоквартирных домов. Эти сведения вносятся в ЕГРН, застройщик может ознакомиться с информацией еще до заключения сделки, поясняет Ярослав Ковалев. Использовать участки в соответствии с видом разрешенного использования (ВРИ) — это обязанность собственника или арендатора участка, подчеркивает юрист. Статус можно изменить, но это потребует затрат и, соответственно, снизит доходность проекта.
Алексей Попов обращает внимание на то, что Краснодарскому краю сильно не повезло с береговой линией, которая представляет собой фактически идеальную прямую. Из-за этого ее длина невелика, и за немногочисленные доступные участки разворачивается конкурентная борьба. В числе других проблем эксперт называет высокую сейсмичность в регионе и сложные инженерно-геологические условия, что увеличивает себестоимость строительства. Стремление застройщиков снизить издержки — одна из причин, толкающих их использовать в Сочи под многоквартирные объекты участки для ИЖС или ведения личного хозяйства, говорит замруководителя управления по проектированию и продукту созданной в Краснодаре девелоперской группы «Точно» Виктор Егоров. Карина Кондрашова связывает сложившуюся ситуацию с недостаточным уровнем надзора за строительством.
Старший партнер юркомпании «Ляпунов, Терехин и партнеры» Филипп Терехин в числе других проблем выделяет занижение фактической этажности и нарушение норм плотности застройки. Это стандартная схема для недобросовестных компаний в Сочи, добавляет гендиректор ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.
Впрочем, спрос на объекты со сложным правовым статусом есть. Член совета директоров инвестиционной платформы Simple Estate Артем Цогоев связывает это с тем, что, с одной стороны, есть юридически неграмотные покупатели, с другой — те, кто знает о неоднозначном правовом статусе недвижимости, но готов идти на риск из-за скидок, которые предлагают застройщики таких объектов. Правда, средний дисконт едва достигает 10% от заявленной цены.
Но альтернативных вариантов у покупателей не много. Ситуация на конкурирующих с Сочи рынках, например в Анапе, Новороссийске, Туапсе и Геленджике, по словам Татьяны Бурлаковской, раньше была лучше за счет менее активного спроса. Но сейчас картина меняется: интерес к прибрежным городам растет, что может привести к росту числа злоупотреблений, как в случае с Сочи, предупреждает она.
В Крыму ситуация осложняется особенностями правовой интеграции региона в законодательство России, замечает Виктор Егоров. По его словам, категории земель в прошлом нередко менялись без надлежащих процедур и с нарушениями. Поэтому в Крыму легальных участков меньше и они стоят дороже, объясняет господин Егоров. Купив участок с неопределенным правовым статусом, собственник, по словам эксперта, столкнется со сложностями при подключении дома к коммуникациям. Кроме того, местные власти могут обязать его привести территорию в первоначальное состояние.
Риски надолго
Партнер юрфирмы «ПоверенныйЪ» Даниил Синицын (представляет интересы собственников по семи проблемным объектам в Сочи) наиболее сложным случаем в своей практике называет объект на федеральной территории «Сириус» — Цветочная улица, 44/3. Истцом по этому разбирательству в Адлерском районном суде Сочи выступает участвующий в проекте со стороны застройщика Артур Коломыцын, а третьими лицами — 183 покупателя помещений.
Как следует из решения суда от 15 августа 2024 года, на арендованном под ИЖС участке господин Коломыцын возвел без разрешения на строительство многоквартирный дом на шесть—девять этажей. В 2014 году предприниматель через суд признал за собой право собственности на построенный объект и ввел его в эксплуатацию, но в 2023 году разбирательство возобновилось и принятое ранее решение было отменено вышестоящей судебной инстанцией.
Второй похожий объект в «Сириусе» расположен по адресу Нагорный тупик, 13. Дом на 240 квартир, по словам господина Синицына, превышает допустимую изначально этажность. В 2015 году построившему объект физлицу удалось в суде признать за собой право собственности на спорную надстройку высотой в четыре этажа. Но вскоре решение отменили: администрация Сочи предъявила требования о сносе дополнительных этажей, которое было удовлетворено. Суды по этому делу длятся до сих пор.
Третий проблемный дом — на улице Трубачева, 26. Шестиэтажный объект, визуально похожий на многоквартирный дом, в рамках судебных разбирательств 2018–2019 годов был признан ИЖС и разделен между собственниками на 114 квартир. Но после взрыва газа в этом доме в индивидуальном котле в декабре 2023 года, повлекшего расселение 13 квартир, здание снова привлекло внимание властей. По иску администрации Сочи в апреле права собственности на помещения в доме были аннулированы, а сам он снят с кадастрового учета.
Компенсация вероятна
Описанные выше случаи сложно назвать редкими для Сочи. Даниил Синицын замечает, что только в границах «Сириуса» расположено 93 жилых объекта со спорным статусом. Ярослав Ковалев говорит, что на конец 2023 года в суды Сочи было подано более 800 исков о сносе незаконных строений, большая часть из которых пока рассматривается. Решение в большинстве случаев окажется непростым и будет обжаловаться, констатирует он. Сергей Кокорев обращает внимание на что, что существующая программа предусматривает снос в Сочи за счет бюджета 12 самовольно построенных объектов ежегодно. В администрациях Сочи и «Сириуса» на вопросы “Ъ” не ответили.
Решая судьбу спорных объектов, власти начали добиваться компенсации с застройщиков, построивших такие дома.
Так, в августе 2024 года Центральный суд Сочи по заявлению прокуратуры города взыскал с двух компаний и 16 физлиц более 1,2 млрд руб. Эти деньги — компенсация расходов на строительство объектов инфраструктуры, которые потребовались из-за возведения вместо индивидуальных многоквартирных домов, поясняли тогда «Ъ-Кубань» в надзорном ведомстве, называя практику новой.
Но господин Ковалев также сомневается, что подобная практика станет повсеместной. Эксперт обращает внимание на то, что законом вариант легализации самовольных построек через внесение средств на социальные объекты не предусмотрен. Сергей Кокорев, в свою очередь, замечает, что взыскание таких убытков не лишает органы власти права подать в суд заявление о сносе спорных домов. В ряде случаев такие иски не имеют срока давности, уточняет эксперт.
Юрист практики недвижимости и строительства «Меллинг, Войтишкин и партнеры» Валерия Веденина говорит, что практика добровольных взносов в бюджет города со стороны застройщиков проблемных объектов существует и в Москве, но сама по себе выплата не предполагает автоматическую легализацию спорного объекта. В дальнейшем эти платежи, по ее словам, могут способствовать внесению изменений в градостроительные документы, направленные на устранение несоответствия ВРИ и фактического использования участка. Но сам по себе объект для этого должен соответствовать принятым нормам, резюмирует Валерия Веденина.