Торговля теряет опору
Интерес к помещениям для нее сокращается
В период сезонного спада потребительской активности рынок торговой недвижимости демонстрирует признаки рецессии. Трафик российских торгцентров сократился на 2% к значениям прошлого года, а востребованность помещений снижается. Аналитики не исключают дальнейшего роста вакантности. Картина на рынке офисной недвижимости выглядит стабильной. Низкая доля свободных площадей сохраняется, а ставки аренды растут.
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Показатель Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в России на неделе с 23 по 29 сентября сократился на 2% год к году, подсчитали в Focus Technologies. В Санкт-Петербурге падение составило 3%, а в Москве аналитики заметили рост на 4%. Руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаил Васильев замечает, что вторая половина сентября и первая половина октября в целом традиционно низкий сезон с точки зрения потребительской активности. Трафик обычно начинает расти ближе к ноябрьским распродажам, констатирует эксперт.
Торговый профицит
Средний уровень вакантности в торгцентрах Москвы и Санкт-Петербурга, по словам вице-президента Союза торгцентров Павла Люлина, сейчас 5–7%. Показатель он считает нормальным для рынка. Но спрос на помещения, по словам эксперта, снижается. Рынок замер, убежден президент Magic Group (развивает универмаги Slava) Александр Перемятов. Эксперт объясняет, что крупные площади распределены между федеральными ритейлерами, которые все еще переваривают занятые объемы.
«Уже понятно, что часть игроков не удовлетворена показателями, это может привести к росту вакантности»,— рассуждает он.
Павел Люлин тоже не исключает сценария, при котором арендаторы начнут закрывать наименее эффективные магазины. Эти площади, по мнению господина Перемятова, выйдут на рынок в 2025 году. Занять их может быть некому: агрессивной экспансии азиатских брендов не случилось, а российских игроков сдерживает нехватка персонала, рассуждает он.
Уличная стабильность
На рынке стрит-ритейла Москвы средняя вакантность, по словам руководителя департамента исследований и аналитики CMWP Полины Афанасьевой, составляет 9%. Год к году значение сократилось на пять процентных пунктов.
Динамика обеспечена в основном активностью арендаторов из сегментов общепита, мини-форматов продуктовых магазинов.
Директор направления стрит-ритейла NF Group Ирина Козина также обращает внимание на активное развитие fashion-сетей и банков, начавших открывать отделения в новых локациях. Одновременно, по ее словам, на рынок вышли большие помещения на Петровке — бывшие бутики Cartier и Chanel, что может способствовать росту вакантности.
В Санкт-Петербурге, по словам директора департамента торговой недвижимости местного офиса NF Group Анны Лапченко, спрос на стрит-ритейл сейчас превышает предложение, что способствует росту ставок и сокращению срока экспозиции удачных объектов. Основную активность в городе тоже формируют кафе, рестораны, продуктовые магазины и банки, констатирует она.
Офисные ограничения
Вакантность на офисном рынке Москвы по итогам третьего квартала, согласно Nikoliers, составила 5,7%, сократившись к началу года на 0,9 процентного пункта. Новые объекты сдаются относительно заполненными: доля пустующих площадей около 10%. Число сделок аренды и купли-продажи офисов в Москве по итогам января—сентября составила 1,3 млн кв. м, говорит руководитель департамента офисной недвижимости СORE.XP Ирина Хорошилова. Это на 15% меньше значения прошлого года, замечает руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова, приводя схожую оценку.
В Санкт-Петербурге, по оценкам директора департамента исследований рынка компании Maris Алены Волобуевой, за девять месяцев были арендованы 280 тыс. кв. м — это на 50% больше показателя за весь прошлый год.
В сегменте купли-продажи поглощение год к году выросло на 7%, до 100 тыс. кв. м. Средняя вакантность в Санкт-Петербурге, согласно Maris, за год сократилась на 2,7 процентного пункта, до 3,9%. Но в выходящих на рынок проектах показатель достигает 27%, отмечают в Nikoliers.
Директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Гусева констатирует, что объем сделок в обоих городах продолжает частично сдерживаться нехваткой качественного предложения. Давление этого фактора сохранится до конца года, считает она.
Согласно CORE.XP, средняя стоимость аренды офисных площадей в Москве сейчас составляет 25,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год, увеличившись на 14% год к году. В Санкт-Петербурге, по данным Maris, ставки для объектов класса А достигают 2,5 тыс. руб. за 1 кв. м, класса B — 1,8 тыс. руб. за 1 кв. м. Год к году значения увеличились на 15,0% и 17,7% соответственно.
Госпожа Хорошилова рассчитывает, что вакантность в Москве сохранится на уровне 5–6% до конца года.
Объем сделок в четвертом квартале составит 350–600 тыс. кв. м — показатель сильно зависит от закрытия нескольких крупных сделок, замечает она. Екатерина Белова рассчитывает на дальнейшее снижение вакантности и рост арендных ставок. Хотя совокупный объем поглощения может оказаться ниже прошлогоднего из-за меньшего числа масштабных сделок по приобретению зданий целиком, говорит она.