Платеж важнее процента

В начале октября 2024 года выдача ипотечных кредитов заметно снизилась, а средняя ставка по ним существенно выросла, свидетельствуют данные АО «Дом.РФ». При этом эксперты уверены, что ставки по ипотеке продолжат расти, так как они уже превысили «запретительный» уровень, а заемщики обращают внимание в основном на ежемесячный платеж. Однако он завязан на удлинение сроков кредитов, которое в ближайшее время станет невозможным. Поэтому расчет девелоперов и банков будет строиться на развитии комбинированных схем, а также на продлении льготных программ.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Согласно данным АО «Дом.РФ», опубликованным в понедельник, 14 октября, за первую неделю октября было выдано 15 тыс. ипотечных кредитов на 64 млрд руб. При этом в сентябре за неделю выдавалось в среднем по 25 тыс. кредитов более чем на 90 млрд руб. «Выдача упала в условиях высоких ставок, но не так значительно, как ожидалось ранее, благодаря высокому росту доходов населения и распространению ипотечных программ от застройщиков»,— отмечает в обзоре «Дом.РФ». Там также указывается, что в сентябре выдачи были примерно на уровне августа, но более чем на 20% ниже, чем в первом полугодии.

При этом в начале октября средняя ставка 20 крупнейших банков по кредитам на приобретение жилья в новостройках достигла 23,08% годовых, что более чем на 2 п. п. выше, чем в сентябре.

Как пояснил руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг, выдачи по рыночным программам по объему предсказуемо снижаются, а вот по количеству опережают прогнозные значения. «В условиях роста доходов населения, даже несмотря на запретительные ставки, популярными остаются кредиты на небольшие суммы. Они берутся на улучшение жилищных условий в основном при продаже старой квартиры»,— отмечает он. Аналитик инвесткомпании «Цифра брокер» Кирилл Климентьев отмечает, что граждане продолжают брать рыночную ипотеку, так как смотрят не на ставку, а на ежемесячную выплату. «Это приводит к росту среднего периода ипотеки — с начала 2020 года она выросла с 17,9 года до 24,9 года»,— указывает он.

При этом эксперты ожидают дальнейшего роста ставок по ипотеке. АКРА в обзоре рынка ипотечного кредитования отмечает, что к этому может привести вступающий в силу с начала 2025 года ипотечный стандарт, разработанный с целью защиты прав заемщиков. «Банки, скорее всего, станут закладывать в ставку упускаемую из-за действия данного стандарта выгоду»,— говорится в документе. «Снятие ограничения на размер ПСК (полной стоимости кредита.— “Ъ”) снимает любые ограничения на размер ставки кредитования»,— уверен руководитель платформы Ipoteka.global Сергей Гордейко. Кроме того, поддержку рынку оказывает ожидание роста ключевой ставки. По оценке господина Гордейко, ипотечная ставка может вырасти еще на 1 п. п. от текущих значений.

При этом тренд сохранится до конца года. Как отмечает Михаил Гольдберг, пока действуют высокие ставки, дальнейшее их увеличение не повлияет на общую картину, поскольку они уже давно находятся выше уровня, который принято считать запретительным (15% годовых). Главный аналитик «РегБлока» Анна Авакимян считает, что критическое значение вплоть до марта 2025 года будет иметь своевременное возобновление лимитов по льготным ипотечным программам. В настоящее время большой популярностью пользуются ипотечные кредиты, оформленные по комбинированной схеме с первоначальным взносом 20–35%. «Девелоперы совместно с банками выдают так называемую комбинированную ипотеку, где 40–70% величины кредита составляет льготный компонент, а остальное выдается по рыночным ставкам, в результате средняя ставка по такому кредиту составляет 12–18% годовых»,— поясняет эксперт. Вместе с тем ситуация с неизбежным повышением ставки усугубляет положение заемщиков в части удлинения срока кредита. Как указывает президент инвестплатформы «ИнвойсКафе» Геннадий Фофанов, «размер его полной стоимости и более жесткие условия в случае просрочки будут формировать тренд на покупку меньших квартир по цене и, соответственно, площади».

Максим Буйлов, Ксения Дементьева