В офисах становится тесно
Москве не хватает новых объектов
До 2027 года доля свободных площадей в офисных комплексах Москвы не превысит 6%, в то время как ранее показатель мог достигать 13%. Причина этому — высокий спрос на такую недвижимость и низкие темпы ее строительства. Дефицит доступных вариантов на рынке позволяет владельцам бизнес-центров диктовать свои условия арендаторам. Похожая ситуация наблюдается в сегменте логопарков, где доля свободных площадей находится на минимальном уровне.
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
До конца 2027 года доля свободных площадей в бизнес-центрах Москвы не превысит 6%, следует из прогнозов консалтинговой компании CMWP. Самый низкий показатель будет зафиксирован по итогам 2024 года — 4,9%. В 2025 году вакантность окажется на уровне 5,2%, в 2026 году — 5,7%. Для сравнения, на протяжении 2014–2023 годов нижняя граница свободных площадей офисов в Москве составляла 6,6%, верхняя — 13,1%, отмечают в CMWP. В консалтинговой компании NF Group говорят, что последний раз вакантность в столичных бизнес-центрах меньше нынешнего уровня наблюдалась в 2007 году.
Сложившая тенденция — результат высокого спроса на офисы и низкие темпы нового строительства. В январе—сентябре 2023 года спрос на такие объекты в Москве достиг 1,26 млн кв. м, в этом году — на таком уже уровне, подсчитали в консалтинговой компании Remain. В 2023 году в столице введено 270 тыс. кв. м офисной недвижимости, что на 25% меньше год к году и более чем вдвое меньше по сравнению с 2021 годом, добавляют в CMWP.
Предпосылок для изменения конъюнктуры в краткосрочной перспективе нет: более 85% помещений в бизнес-центрах, которые будут введены в эксплуатацию в 2025 году, уже распроданы, поясняет директор коммерческого управления девелоперской компании Stone Кристина Недря.
По подсчетам CMWP, основанных на данных девелоперов, в 2024 году в Москве будет построено 500 тыс. кв. м офисов, в 2025 году — 700 тыс. кв. м, а в 2026 году резкое снижение — до 360 тыс. кв. м. Много крупных объектов строится под конкретных заказчиков, например, штаб-квартиры «Яндекса» и «Роскосмоса», а также комплексы iCity и Slava, где площади уже выкуплены соответственно мэрией Москвы и Центробанком.
В ближайшие пару лет будут также достроены площади, выкупленные частными инвесторами, и по каким ставкам будут сдаваться эти помещения в аренду, пока неясно, говорит партнер «Ricci | Офисы» Дмитрий Жидков. По итогам трех кварталов 2024 года объем сделок с офисами средней площадью до 1 тыс. кв. м в Москве вырос на 45% год к году, подсчитали в CORE.XP. Общая сумма продаж таких лотов частным инвесторам в январе—сентябре этого года достигла 32,5 млрд руб., или 30% от общего объема инвестиций в офисный сегмент российской столицы (см. “Ъ” от 3 октября).
Что же касается ставок аренды, то в январе—сентябре 2024 года они увеличились на 11% год к году, в среднем до 22,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год, отмечают в CMWP.
К концу 2027 года показатель составит 24,7 тыс. руб. Это обусловлено изменением структуры предложения, поясняет директор по аналитике и маркетинговым концепциям Pioneer Екатерина Петрова. С рынка вымыты наиболее привлекательные и дорогостоящие офисы, остались наименее ликвидные за пределами Третьего транспортного кольца. Вариантов для компаний, которые рассматривают готовый офис, остается немного — это аренда гибких офисов, вакантность которых также держится на минимальном уровне, поясняет партнер NF Group Мария Зимина.
Офисный сегмент уже вступил на путь, по которому шел складской сегмент, где сейчас наблюдается серьезный дефицит площадей, считает руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. По ее словам, конкуренция между несколькими претендентами за свободные помещения в логопарках — это сегодняшняя реальность: владелец объекта при выборе арендатора зачастую отдает предпочтение тому, кто запрашивает минимальное количество уступок как по коммерческим условиям аренды, так и по содержанию договора.