Ипотека не выдерживает льгот

Зампреду правительства Марату Хуснуллину пожаловались на банки за то, что они при выдаче льготной ипотеки выставляют заемщикам дополнительные условия, в том числе увеличивающие конечную переплату. По мнению аналитиков, в условиях сужающихся лимитов по льготной ипотеке банки вынуждены ограничивать поток потенциальных заемщиков. При этом увеличение первого взноса, дополнительные комиссии и комбинированная ипотека идут гражданам скорее на пользу, считают эксперты. При этом ЦБ неоднократно заявлял, что будет бороться против серых схем в ипотечном кредитовании.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В среду, 23 октября, в ходе пленарной сессии XXV Международного жилищного конгресса один из его участников обратился к зампреду правительства Марату Хуснуллину, сообщив, что в условиях ограниченных лимитов на льготные кредиты банки «фактически начали торговать ипотекой». По его словам, кредиты предоставляются тем, кто готов приобретать жилье по повышенной цене. Так, Сбербанк начал предлагать клиентам, желающим оформить «Семейную ипотеку», доплатить 10% от цены квартиры, чтобы воспользоваться этой программой. Господин Хуснуллин на это заметил, что никому никаких таких преференций не давали, и пообещал поговорить с Германом Грефом.

Эксперты отмечают, что дело, может быть, в том, что с 22 октября Сбербанк поднял первый взнос по льготной ипотеке с 20% до 50%. При этом старый размер взноса доступен тем, кто берет так называемую комбоипотеку, когда сумма кредита превышает лимит, установленный государством, и сумма сверх него выдается по рыночной ставке. Кроме того, низкий взнос доступен и тем, кто готов заплатить комиссию. Другие крупные банки также поднимали взносы по «Семейной ипотеке» до 50%: в сентябре это сделал ВТБ (см. “Ъ” от 24 сентября), в начале октября — Альфа-банк. В ВТБ сообщили “Ъ”, что при оформлении комбинированной ипотеки сохраняется минимальный первый взнос — от 20%. Кроме того, такими условиями могут воспользоваться зарплатные клиенты банка и заемщики, приобретающие объекты ИЖС. В Альфа-банке и Сбербанке на запрос “Ъ” не ответили.

Комиссии и комбоипотека, по словам участников рынка, уже давно являются реалиями ипотечного рынка, особенно с учетом того, что лимиты по льготным программам ограничены. Главный аналитик «Регблока» Анна Авакимян отмечает, что «увеличение первоначального взноса, как ни парадоксально, соответствует интересам клиента, поскольку снижается размер ежемесячного платежа, а банки имеют возможность предложить покупателю жилья нижнюю границу диапазона ставок». Главный эксперт аналитической компании «Русипотека» Сергей Гордейко отмечает, что в настоящее время условием получения кредита на стандартных условиях является осуществление определенного платного действия за счет заемщика или за счет застройщика. Например, стандартный кредит по ставке 25% годовых, но, заплатив комиссию, можно получить кредит по ставке 15% годовых. В комбоипотеке такая опция состоит «в получении части кредита по рыночной ставке, когда дополнительная часть кредита сверх лимита по "Семейной ипотеке" выдается по рыночной ставке», поясняет он. По его мнению, большинство клиентов возьмет одну из платных опций, а не увеличит первоначальный взнос.

При этом Банк России негативно относится к использованию всевозможных схем в ипотечном кредитовании. В частности, в сентябре на банковском форуме в Сочи глава регулятора Эльвира Набиуллина заявила, что появляется много разных «креативных» схем — «так называемые льготные ставки, варианты с изменением ставки, траншевая ипотека, ипотека без первоначального взноса, рассрочка с трансформацией в ипотеку…». По ее мнению, все это сводится к завышению цен на квартиры.

Для заемщиков условия, как в случае с комбоипотекой, так и в случае с комиссией, по мнению аналитиков, выглядят вполне приемлемо. По оценке Анны Авакимян, при комбоипотеке средняя эффективная ставка составит 12–16% годовых. При этом комиссия, как правило, ложится в пропорции 50:50 или 60:40 на застройщика и клиента соответственно, отмечает она. Управляющий партнер IPM Consulting Анастасия Владимирова отмечает, что появление таких подвидов ипотек является следствием жесткой кредитно-денежной политики, в условиях которой банки все же пытаются учесть и свой интерес, и интерес клиента и не увеличить процент проблемной задолженности.

Максим Буйлов, Ксения Дементьева