Ипотека по новым правилам

После отмены ипотеки с господдержкой на рынке недвижимости набирают популярность альтернативные схемы оплаты жилья. Например, застройщики предлагают снизить ставку за счет увеличения стоимости квартиры, оплатить сделку траншами или вернуть часть средств в качестве кешбэка для первоначального взноса. Сегодня с применением таких схем заключается около 60% ипотечных сделок, однако с 2025 года подобные практики окажутся под запретом, согласно принятому Банком России ипотечному стандарту. Приведут ли ограничения к охлаждению рынка и смогут ли застройщики с банками найти новые способы привлечь покупателей, разбирался «Ъ-Review».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Рыночные условия

В сентябре 2024 года российские банки выдали 99 тыс. ипотечных кредитов на сумму 369 млрд руб., предварительно оценили в госкомпании «Дом.РФ». Это примерно соответствует уровню августа 2024 года, но на 60% отстает от значений сентября 2023 года, уточнили там. В ВТБ прогнозируют, что по итогам 2024 года объем выдач ипотеки сократится на треть год к году, до 5,1 трлн руб.

В первую очередь негативная динамика связана с завершением массовой программы льготной ипотеки на новостройки по 8% годовых, также повлияло ужесточение условий по оставшимся госпрограммам и повышение рыночных ставок. Так, средневзвешенные рыночные ставки по ипотеке на первичном и вторичном рынках жилья сейчас превышают 20%, указано в информсистеме «Наш.Дом.РФ». Для сравнения, в сентябре 2023 года средние ставки по всем программам, включая льготные, составляли 5,83% и 10,08% для первичной и вторичной недвижимости соответственно.

На фоне роста ставок по ипотеке в сентябре 2024 года объем продаж в строящихся многоквартирных домах Москвы и Подмосковья сократился на 48% год к году, до 514,3 тыс. кв. м. В Петербурге и Ленинградской области спрос за этот же период упал на 54%, до 176,6 тыс. кв. м, подсчитали в Dataflat.ru. По данным аналитиков, доля ипотечных сделок на рынке новостроек этих регионов снизилась на 18 п. п,. до 64%, и на 20 п. п., до 65%, соответственно.

Ипотека по стандарту

Политика охлаждения ипотечного рынка, которую ведет Банк России, продолжится и в следующем году. Так, с 1 января 2025 года вступит в силу разработанный регулятором стандарт защиты прав и интересов ипотечных заемщиков. В документе, который участники рынка уже называют ипотечным стандартом, предусмотрены следующие ограничения:

• банкам рекомендовано выдавать кредит не более чем на 80% от справедливой стоимости жилья, таким образом, минимальный первоначальный взнос не сможет быть меньше 20%;
• кредитные организации не cмогут признавать в качестве первоначального взноса сумму материальной выгоды, полученной заемщиком от застройщика (речь о программах кешбэка) или кредитной организации; чтобы гарантировать действие второго пункта, предполагается, что банк будет запрашивать у клиента информацию о том, использует ли он кредитные средства на первый взнос;
• также будет запрещено получать плату от застройщика за снижение процентной ставки по кредиту, если это приводит к удорожанию самой недвижимости, а с 1 июля 2025 года банку нельзя будет принимать такие платежи и от самого заемщика.

Объясняя необходимость нового стандарта, ЦБ ссылается на минимизацию «распространения высокорискованных схем ипотечного кредитования». Применение стандарта позволит банкам разрабатывать новые ипотечные программы без повышения риска для себя и заемщиков, соглашается управляющий директор «Дом.РФ» Светлана Некрасова.

Главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко предполагает, что ипотечный стандарт позволит рынку избавиться от «хитростей», на которые шли банки и застройщики, и в то же время сделает приобретение недвижимости возможным в условиях высоких процентных ставок. Под такими «хитростями» подразумеваются ипотека траншами, снижение ставки по ипотеке за счет удорожания стоимости продаваемой недвижимости (см. «Ъ» от 16 августа) и программы кешбэка от застройщика за покупку квартиры (см. «Ъ» от 27 января 2023 года).

Влияние ограничений

Новые ограничения могут негативно повлиять на рынок новостроек, говорят другие участники рынка. Сегодня примерно 60% ипотечных сделок на рынке первичного жилья заключается как раз с использованием попадающих под ограничения инструментов, говорит коммерческий директор ГК «АльфаСтройИнвест» Юрий Балабанов. По его подсчетам, остальные сделки приходятся на договоры по рыночным условиям и льготные программы кредитования, такие как семейная, дальневосточная и IT-ипотека. В Москве же на рыночную ипотеку, субсидированные, траншевые и аккредитивные схемы приходится в среднем по 25% ипотечных продаж, оценивает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.

До конца года указанные опции будут поддерживать рынок даже в случае увеличения ключевой ставки, а потом начнется тяжелая адаптация к новым условиям, предупреждает Сергей Гордейко. Ипотечный стандарт может привести к некоторому снижению аппетита банков к риску и, как следствие, к более осторожной политике выдачи жилищных кредитов, добавляет управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. Руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева считает, что ограничения приведут к сужению выбора ипотечных программ, что станет препятствием при покупке жилья для ряда заемщиков.

Учитывая вводимые регулятором меры, при сохранении текущих ставок ипотечный рынок в следующем году может сократиться еще на 10–15% к уровню 2024 года, прогнозирует Юрий Балабанов. В самом ЦБ, впрочем, не ожидают, что введение стандарта значимо повлияет на объемы выдач ипотеки. У банков есть время адаптировать свои бизнес-стратегии и продукты к его требованиям, обращает внимание представитель регулятора.

Впрочем, некоторые участники рынка считают, что стандарт Банка России принят даже несколько запоздало. О том, что необходимость утверждения «правил игры» назрела давно, говорит Дмитрий Голев. С ним согласен и управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов, по словам которого документ учитывает все те «нездоровые практики», которые наблюдались на рынке в последние годы, но не регулировались должным образом и потому «обусловили множественные дисбалансы развития ипотечного кредитования и рынка жилой недвижимости». Таким образом, новые правила не обеспечат временного эффекта, а установят рамки для здорового восстановления рынка, уверен он.

Новые схемы

Ряд значимых аспектов документа до сих пор обсуждается регулятором с участниками рынка. В частности, речь идет о работе субсидированных программ застройщиков и программ снижения ставки заемщиком за счет внесения комиссии, отмечают в пресс-службе ВТБ. В банке рассчитывают, что в итоговом документе будут учтены интересы всех сторон.

Но даже когда детали стандарта, например, инструменты мониторинга ЦБ за соблюдением правил стандарта, будут конкретизированы, «коллективный разум застройщиков и банкиров» все равно изобретет новые схемы поддержания спроса на свои продукты, предупреждает гендиректор «Ricci | Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева. К примеру, плату за снижение ставки можно будет «зашить» в цену квартиры уже на уровне финансовой модели проекта, а для обоснования повышенной стоимости добавить, например, чистовую отделку или мебель. Но это рискованные схемы, которые могут быть вскрыты при проверке финансовой модели, добавляет Юрий Балабанов.

Теоретически всегда есть возможность найти лазейки в любых правилах, особенно в условиях динамично развивающегося рынка недвижимости, но это может быть рискованно, соглашается гендиректор ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян. Поиск новых схем для обхода стандарта может быть чреват репутационными рисками и вниманием со стороны регулятора, добавляет гендиректор Key Capital Ольга Гусева.

Несмотря на стандарт, девелоперы могут привлекать клиентов альтернативными финансовыми инструментами — рассрочками, особенно беспроцентными и с индивидуальным графиком платежей, опцией трейд-ин с фиксацией стоимости выбранной квартиры, различными бонусами и акциями, перечисляет Дмитрий Голев. Он напоминает, что все больше сделок совершается не с помощью ипотеки, а с применением различных видов рассрочек, условия которых не регулируются ЦБ. Привлекательным предложение можно делать и за счет других маркетинговых инструментов, таких как дополнительные услуги или скидки, не связанные напрямую с ипотечным кредитованием, добавляет господин Балабанов.

В самом ЦБ отмечают, что, если в дальнейшем на рынке будут появляться новые ипотечные продукты с повышенным уровнем риска, они могут быть учтены в стандарте. Если банки и застройщики продолжат «проявлять изобретательность», придется перейти к более жестким решениям и вводить ограничения уже на законодательном уровне, говорит представитель регулятора.

Однако перекладывать всю ответственность на банки и застройщиков тоже не стоит, считает Татьяна Боева: клиент до заключения сделки обязан ознакомиться со всеми условиями, графиком платежей и полной стоимостью кредита.

Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.

Дарья Андрианова