Рынок недостроенных долгов
С чем девелоперы встречают возможную новую волну дефолтов
Массовый переход девелоперов на кредиты с плавающей ставкой создал реальные угрозы для отрасли, не знавшей таких проблем со времен финансового кризиса 2008 года, основательно изменившего ландшафт рынка недвижимости. Теперь, после стремительного роста ключевой ставки ЦБ, 2025 год для застройщиков может стать если не судьбоносным, то точно турбулентным. Ряд девелоперов как коммерческой недвижимости, так и жилой рискуют лишиться части своих проектов или вовсе уйти с рынка. В случае банкротства застройщиков жилья пострадать могут в том числе дольщики: возврат средств с эскроу-счетов компенсирует им номинальные потери, но не фактические издержки.
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
Прогнозы относительно ухода с рынка недвижимости в текущий кризис части компаний перекочевали из отчетов аналитиков в доклады чиновников. Вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий стройиндустрию, в середине ноября заявил, что «какие-то застройщики плохо рассчитали свою экономику и они, наверное, не справятся с задачей». Но пообещал: власти сделают все возможное, чтобы не допустить банкротства строительных компаний. В Минстрое, в свою очередь, заверили “Ъ”, что сейчас анализируются различные варианты развития отрасли.
Опасения вице-премьера разделяет спикер Совета федерации Валентина Матвиенко. «Не буду нагнетать страхов, но есть определенные тревоги (относительно ситуации в стройотрасли.— “Ъ”)»,— заявила она на заседании 20 ноября. Сенатор уточнила, что для того, чтобы избежать появления недостроенных домов и нереализованных инвестиционных проектов, нужно задуматься о мерах поддержки. Например, введении моратория на банкротства. Данные участников рынка действительно указывают на формирование рисков.
Кредитные качели
Общий портфель кредитования Сбербанка в сегменте коммерческой недвижимости достиг 1,7 трлн руб., пояснили “Ъ” в финансовой организации. Половина из этого объема приходится на торговые объекты. У их владельцев обычно кредиты с плавающей ставкой, привязанной к ключевой, уточнили в банке. «Сами банки фондируются под плавающие ставки, предлагая тот же механизм заемщикам. Таким образом, они могут снять с себя дополнительные риски»,— объясняет директор направления рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Николай Горюнов.
Плавающие ставки, по словам эксперта, характерны для кредитов, выданных в последние три-пять лет. Их средний размер рассчитывается исходя из ключевой ставки ЦБ, к которой прибавляются 2–3 процентных пункта. Директор департамента земельных проектов NF Group Максим Чернядьев считает, что на такие кредиты приходится более 80% займов, выданных на рынке недвижимости, и для многих собственников их условия непросты. Эксперт считает комфортными ставки на уровне 10–12%. Инвестиционный директор группы Central Properties & Parus Алексей Смердов уточняет, что доходность коммерческой недвижимости в среднем в полтора раза ниже выплат по кредитам.
Вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин говорит, что после последнего повышения ключевой ставки ЦБ до 21% многие банки направили заемщикам уведомления о существенном повышении стоимости уже выданных кредитов. «К этому добавляется массовый уход арендаторов и значительное повышение налогов»,— добавляет эксперт.
По мнению Максима Чернядьева, для снижения нагрузки бизнес может просить банки зафиксировать размер взносов по кредитам, перейдя к модели частичного накопления невыплаченных процентов в теле долга. Но у схемы есть риски: сумма долга может превысить цену актива. В «Сбере» замечают, что поддержка требуется проектам, где накопленный долг превышает 60–70% стоимости объекта. Господин Горюнов, впрочем, считает, что проблемы начинаются еще на уровне 45–50%.
Коммерция перед дефолтом
В зоне риска около 1 тыс. торговых центров, замечает господин Люлин. Ситуация однозначно несет риски и станет толчком для роста числа проблемных активов, констатирует заместитель гендиректора Российского аукционного дома Ольга Желудкова. Вероятность дефолта заемщиков, по ее словам, в целом растет.
Алексей Смердов считает, что развитие рынка в 2025 году во многом зависит от банков. Финансовые организации получат возможность обращать взыскания на проекты. Другой вопрос, будут ли они это делать. Господин Кацегоров предполагает, что банки не заинтересованы в переходе на их баланс большого количества не слишком эффективных объектов. В то же время текущая ситуация может оказаться для собственников объектов сложнее, чем в кризис 2008 года. Тогда на рынке были иностранные инвестиции, которые могли поддержать бизнес, а предложение площадей не было профицитным. Максим Чернядьев вспоминает, что в 2008 году в непростой ситуации оказались заемщики, решавшие вопрос снижения ставок через валютные займы. Сегодня же речь практически обо всех игроках, получавших кредиты под залог недвижимости. Эксперт замечает, что в случае регулярных неплатежей банк будет вынужден наложить обеспечительные меры и взыскать активы. Но продать проблемные активы, обремененные дорогими кредитами, не так просто, констатирует директор по стратегическому развитию «Магазина магазинов» Вячеслав Кацегоров.
Жилищные риски
В зоне риска оказываются и проекты в сфере жилой недвижимости. Согласно CORE.XP, в январе—сентябре 2024 года инвестиции в площадки под его строительство в России достигли 210 млрд руб., увеличившись вдвое год к году. Базовый источник финансирования таких вложений — бридж-кредиты. Займы чаще всего выдаются по плавающим ставкам, привязанным к ключевой, отмечают в «Дом.РФ». Объем таких кредитов, по мнению госкомпании, оценить сложно: ЦБ и банки не выделяют их в статистике. Положения компаний могут отличаться в зависимости от стратегии: помимо заемных средств, застройщики на предпроектном этапе иногда задействуют свои средства.
Аналитики «Дом.РФ» замечают, что решить проблему с высокой стоимостью бридж-кредитов может их конвертация в проектное финансирование. Общий объем задолженности по нему, согласно ЦБ, в сентябре составил 8,03 трлн руб., увеличившись на 32,7% год к году. Ставка таких займов рассчитывается исходя из объема продаж: по части, покрытой деньгами на эскроу-счетах, она достигает 1–4%, а по остальной — следует за ключевой. Средняя стоимость проектного финансирования, по данным ЦБ, с начала году выросла с 6,4% до 7,9%.
Стремление застройщиков конвертировать бридж-кредиты в проектное финансирование — одна из причин сохранения активности по запуску новых проектов, но для этого необходимо начать продажи площадей в новостройках, отмечают аналитики «Дом.РФ». Но реализовать квартиры на первичном рынке становится все сложнее. Согласно Dataflat.ru, в Москве и Подмосковье количество сделок в этом сегменте в октябре 2024 года сократилось на 46% год к году, до 9,7 тыс. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области падение составило 51%, до 4,5 тыс.
Недостроенные обязательства
Недостаток спроса может сорвать план наполнения эскроу-счетов, приведя к банкротству некоторых застройщиков, считает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Он не исключает, что начало 2025 года станет для ряда компаний отрасли решающим. Гендиректор Key Capital Ольга Гусева тоже рассчитывает, что в ближайшие месяцы станет понятно, как застройщики справляются с существующими вызовами.
Управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов убежден, что в зоне риска находятся застройщики, неверно рассчитавшие финансовую модель: «При этом число потенциально проблемных новостроек вырастет незначительно». Хотя эксперт обращает внимание на социальный аспект: от каждого застройщика жилья зависят сотни человек. Согласно ЦБ, в сентябре на эскроу-счетах было 6,95 трлн руб., год к году показатель вырос на 28,2%.
Введенный в 2019 году механизм эскроу-счетов призван максимально защитить права соинвесторов, но все же сохраняет для них риски. Партнер юрфирмы «ПоверенныйЪ» Даниил Синицын поясняет, что поводом к возврату средств может быть только решение суда о признании застройщика банкротом. Сам по себе процесс занимает около полугода. Одновременно дольщики, по словам юриста, могут рассчитывать только на номинальные средства, без компенсации издержек. Стоимость недвижимости за время нахождения их денег на эскроу обычно успевает вырасти.
После завершения расчетов с дольщиками проблемный застройщик вместе с земельным участком, скорее всего, перейдет банку, говорит заместитель финансового директора ГК «Гранель» Юрий Черноиванов. Финансовая организация может самостоятельно вкладываться в завершение проекта либо найти девелопера, который будет заинтересован в проекте.
Господин Черноиванов считает, что выйти из кризиса рынок сможет только вместе с началом общего восстановления экономики: «Когда сократится уровень инфляции, ключевая ставка пойдет вниз, в целом нормализуются параметры денежно-кредитной политики». Такие изменения уменьшат темпы роста себестоимости строительства, с одной стороны, а с другой — сделают ипотеку снова доступной, рассчитывает директор по взаимодействию с инвесторами ГК А101 Анатолий Клинков. А коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев надеется, что мораторий на банкротство застройщиков поддержит рынок.