Торговля ищет баланс
Интерес к торгцентрам продолжает снижаться
За последний год российские торговые центры потеряли 2% трафика. Из-за растущего давления онлайн-торговли предстоящий предновогодний период вряд ли приведет к всплеску посещаемости. Негативный тренд чувствуют ритейлеры, снизившие активность по открытию магазинов. Картина на рынках стрит-ритейла и офисной недвижимости остается стабильной.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Посещаемость торговых центров в России в период с 1 января по 24 ноября сократилась на 2% год к году, подсчитали в Focus Technologies. В Санкт-Петербурге за аналогичный период аналитики фиксируют снижение на 1%, в то время как в Москве наблюдается небольшой прирост — на 2% год к году. На рынок торговой недвижимости в целом, по мнению аналитиков, продолжают давить сложная экономическая ситуация и растущая конкуренция со стороны онлайн-торговли. В Москве средние показатели поддерживает значительная доля районных торгцентров, куда потребители отправляются за еженедельными покупками и услугами.
Торговые потери
В предстоящий предновогодний сезон арендаторы и арендодатели традиционно ждут роста активности покупателей: проводят акции, распродажи, говорит старший консультант компании «Магазин Магазинов» Евгения Деревяшкина. Но эксперт замечает, что товарооборот маркетплейсов каждый год существенно растет, и конкурировать с ними профильной рознице становится все сложнее.
Вакантность на рынке пока формально снижается. Согласно подсчетам аналитиков компании «Магазин Магазинов», по итогам ноября в Москве она составила 8%, потеряв четыре процентных пункта к концу прошлого года. В Санкт-Петербурге схожий тренд. Аналитики Nikoliers ждут, что по итогам года доля пустующих площадей достигнет 6,5%, потеряв 0,4 процентного пункта к сентябрю. Но в моменте активность арендаторов, по наблюдениям госпожи Деревяшкиной, остается сдержанной: открываются лишь ранее запланированные магазины, планов на 2025 год немного. Хотя она не исключает, что в январе на рынке будет наблюдаться сезонное увеличение бизнес-активности.
Уличная стабилизация
На торговых улицах Санкт-Петербурга доля пустующих площадей по итогам третьего квартала составила 4,7%, говорит заместитель директора департамента торговой недвижимости Nikoliers Юлия Кузнецова. Эксперт не исключает, что к концу года значение сократится до 4,5%. Снижение год к году в этом случае составит 0,3 процентного пункта.
Спрос на качественные помещения сохраняется, и ротация арендаторов в них происходит быстро, замечает госпожа Кузнецова.
Площади, по ее словам, снимают преимущественно fashion-ритейлеры и операторы общепита.
В Москве, по словам директора департамента стрит-ритейла NF Group Ирины Козиной, вакантность на основных торговых улицах держится на уровне 6,5%, снизившись на 0,3 процентного пункта год к году. Показатель остается высоким в Столешниковом переулке, на Тверской-Ямской улице и Петровке, а в Большом Патриаршем и Спиридоньевском переулках, равно как и на Большой Ордынке, свободных площадей нет, замечает она. Кафе и рестораны, по словам консультанта, сейчас занимают 38% объектов стрит-ритейла, а магазины одежды и обуви — 16%, 8% приходятся на продукты и развлечения, а 6% — на предприятия сферы услуг.
Офисный прирост
На офисном рынке Москвы вакантность, по словам руководителя департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилла Бабиченко, по итогам года составит 4,3%, увеличившись на 0,5 процентного пункта относительно конца сентября. Хотя год к году все же будет прослеживаться снижение. В IBC Real Estate предполагают, что оно составит 3,3 процентного пункта, до 4,8%. Прирост значения в ноябре—декабре связан с вводом новых площадей, поясняет господин Бабиченко, до этого, напротив, наблюдалось устойчивое снижение показателя. Пустующие площади сосредоточены в основном за пределами МКАД, в то время как наиболее востребованными у арендаторов остаются центральные районы, говорит он.
Руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова оценивает ноябрьскую вакантность помещений класса А в Санкт-Петербурге в 3,6%, замечая, что год к году показатель сократился на 6,4 процентного пункта. Для класса В снижение составило 3,4 процентного пункта, до 3,7%.
Директор департамента исследований Maris Алена Волобуева рассчитывает, что в диапазоне 3–4% доля пустующих площадей закрепится и по итогам года. В конце 2023-го речь шла о 6,6%.
Средний размер запрашиваемых ставок аренды на офисном рынке Москвы, по оценкам CORE.XP, 30,2 тыс. руб. за кв. м. Год к году значение выросло на 14%. В 2025 году показатель может увеличиться на 20%, предполагают аналитики. «Спрос будут сдерживать нехватка доступного предложения и жесткая денежно-кредитная политика»,— рассуждает господин Бабиченко. Уровень вакантности, по мнению эксперта, незначительно увеличится и будет составлять 4,5%.
В Санкт-Петербурге, согласно Maris, арендные ставки на офисном рынке год к году выросли на 15–19% под давлением низкой вакантности и инфляционных процессов. Екатерина Белова рассчитывает, что по итогам года среднее значение для объектов класса А приблизится к 3 тыс. руб. за кв. м в месяц, класса В — достигнет 1,8 тыс. руб. Госпожа Волобуева замечает, что прогнозы на 2025 год сейчас делать сложно: на рынок выйдет объем нового спекулятивного предложения, спрос и цены на которое во многом зависят от внешних факторов. Появление дополнительных площадей немного сдержит рост ставок, считает госпожа Белова.