ИЖС набирает скорость
Какие изменения ждут владельцев загородных участков с 2025 года
Владельцам загородных участков, которые откладывают начало строительства, нужно будет пересмотреть свои планы, чтобы не нарушить закон. С 2025 года вводится предельный срок освоения земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — три года. Соответствующие изменения в законодательстве потребовались для минимизации появления заброшенных участков и устранения спорных вопросов в судах, отмечают эксперты.
Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ
Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ
Как растет рынок ИЖС
Индивидуальное жилищное строительство в последние несколько лет обеспечивает высокие показатели всего рынка недвижимости. В октябре 2024 года каждый десятый кредит в России был выдан на строительство частного дома. В начале года доля была чуть выше, на уровне 14,8%: на снижении сказались отмена программы льготной ипотеки, которая распространялась на строительство загородного жилья, и общее замедление рынка.
В свою очередь, в структуре предложения на рынке загородной недвижимости Московского региона земельные участки остаются абсолютным лидером: на них приходится 83,5% в общем объеме объявлений сегмента, подсчитали в октябре этого года в аналитическом центре «Инком-Недвижимости». По сравнению с прошлым годом количество продаваемых участков выросло на 15%: с 35,7 тыс. осенью 2023 года до 40,9 тыс. Средняя цена за год уменьшилась на 6%, с 3,4 млн руб. до 3,2 млн руб. Продажи замедляются в связи с ростом стоимости строительства, однако рынок все равно остается активным.
По словам начальника отдела направления «Загородная недвижимость» «Инком-Недвижимости» Татьяны Максимовой, обычно покупатели участков без подряда (когда человек сам определяется с проектом дома, выбирает подрядную организацию и контролирует строительство) начинают строиться сразу или в течение полутора лет после покупки. «Они, как правило, знают, чего хотят: какой дом, из какого материала, насколько большой. Кроме того, имея участок, на строительство можно получить льготный кредит»,— поясняет госпожа Максимова.
Те же, кто получил участок в наследство или купил с инвестиционной целью, ведут себя иначе. «Строительство может откладываться годами и даже десятилетиями»,— говорит руководитель отдела загородной недвижимости «Миэль Сущевский» Татьяна Ананьева.
Затягивать со строительством больше не разрешат
Со следующего года нельзя будет тянуть с застройкой без риска получить штраф за неосвоение участка. С марта 2025 года начнет действовать ФЗ №307, предусматривающий изменения в Земельном кодексе. «Он устанавливает предельный срок освоения земельных участков под индивидуальное жилищное строительство — три года. Это нововведение направлено на устранение правовой неопределенности, которая ранее вызывала споры и судебные разбирательства»,— говорит старший партнер «Ляпунов, Терехин и партнеры» Филипп Терехин.
Срок освоения означает, что собственники обязаны в течение указанного времени начать строительство или подготовить участок к строительству. Это устранит прежнюю неопределенность, когда обязательства собственников определялись через сложные трактовки ст. 284 Гражданского кодекса РФ и ч. 3 ст. 8.8 Кодекса об административных правонарушениях. Конституционный суд даже признал, что до устранения законодательного пробела в части срока освоения штрафовать собственников земли за ненадлежащее использование нельзя.
«Сейчас много заброшенных участков, которые часто превращаются в свалки, становятся неприятным соседством или даже источником потенциальной опасности. Но до принятия ФЗ №307 нельзя было принудить собственника что-то с этим сделать. В законодательстве есть норма об обязательствах освоения земли, но не был установлен срок, когда наступает правонарушение»,— поясняет основатель компании «Природный кодекс» Марина Ненарокова.
«Осталось утвердить постановление правительства о признаках неосвоения. Оно сейчас на рассмотрении»,— уточняет господин Терехин. В проекте документа перечислены следующие признаки: отсутствие на незастроенном земельном участке в течение двух лет и более фундамента здания, строения, сооружения или подземных конструктивных элементов, для строительства которых предназначен земельный участок, если информация об иных сроках выполнения соответствующих работ не содержится в разрешении на строительство. Если на участке что-то построено, то неиспользование этих построек для ведения соответствующей хозяйственной деятельности в течения пяти и более лет тоже будет основанием для штрафа. Разрушенные постройки, строения с нарушением целостности конструктивных элементов (крыши, стен, фундамента) и неустранение повреждений в течение тех же пяти и более лет тоже повлекут штраф.
«Штрафы рассчитываются как процент от кадастровой стоимости и различаются для граждан и юридических лиц. Их сетку новый закон не меняет»,— говорит госпожа Ненарокова, подчеркивая, что о конфискации неиспользуемого участка речь не идет. Так, если кадастровая стоимость определена, то оштрафованный гражданин обязан будет заплатить (после установления факта неиспользования) 1–1,5% кадастровой стоимости, но не менее 20 тыс. руб. Для юридических лиц — 3–5%, но не менее 400 тыс. руб. Если же кадастровая стоимость не определена, штраф для физических лиц составит 20–50 тыс. руб., а для юридических — 400–700 тыс. руб.
Участники рынка недвижимости с необходимостью такой нормы, как ограниченный срок начала использования участка, согласны. «Она нужна, чтобы на осваиваемых территориях стройка шла хотя бы примерно равномерно и не получалось так, что большинство собственников завершило возведение домов, а кто-то только разворачивает строительство. Это не только шум и грязь, но и тяжелая техника, которая разбивает уже уложенную дорогу»,— говорит Татьяна Максимова. «Кроме того, неосвоение несет ущерб третьим лицам, соседям, которые страдают от запущенности участков, паразитов, мусора, диких животных»,— добавляет Татьяна Ананьева.
Относительно влияния новой нормы на продажу участков без подряда мнения экспертов расходятся. Татьяна Максимова говорит, что, прежде чем прогнозировать, нужно дождаться утверждения постановления с перечнем признаков неосвоенного участка. Госпожа Ананьева считает, что может произойти снижение инвестиционного спроса со стороны физических лиц и застройщиков, которые покупают землю на будущее — в расчете на ее освоение позже чем через три года.
Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.