Склады напрокат
Лизинговые компании расширяют базу активов
На фоне затяжного периода жесткой денежно-кредитной политики лизинговые компании (ЛК) ищут новые маржинальные направления. Одним из таких может стать коммерческая недвижимость. Для ЛК сегмент предполагает наличие ликвидного залога, для лизингополучателя — налоговые послабления и более гибкие условия, чем по ипотеке. Однако ажиотажного роста ждать не стоит: сложная структура сделок затрудняет выход в сегмент новых игроков.
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
По данным «Эксперт РА», доля недвижимости в объеме нового лизингового бизнеса по итогам девяти месяцев 2024 года составила 4,88%. Годом ранее этот показатель был менее 0,5%. Наиболее востребованными объектами недвижимости для таких сделок являются апартаменты, склады, гостиничные комплексы.
Направление лизинга недвижимости недостаточно развито, инструмент предлагают всего несколько компаний. Однако среди них — крупнейшие.
Так, например, по данным «Эксперт РА», именно сделки «СберЛизинга» на рынке недвижимости обеспечили прирост объемов нового бизнеса всему рынку в третьем квартале. В «СберЛизинге» отказались от комментариев. Рынок лизинга недвижимости очень волатилен и пока характеризуется в основном разовыми крупными сделками, без их учета среднегодовые объемы нового бизнеса составляют порядка 15 млрд руб., приводит данные собеседник в крупной ЛК. По данным «Эксперт РА», весь лизинговый портфель по итогам девяти месяцев текущего года составил 12,5 трлн руб. По оценкам руководителя направления по работе со средним корпоративным бизнесом ГК «Альфа-Лизинг» Дмитрия Игнатенко, портфель в целом по рынку в лизинге недвижимости составляет примерно 150 млрд руб. C недвижимостью, помимо «СберЛизинга», работают «Интерлизинг», «Альфа-Лизинг», «МСБ Лизинг», «Трейд Лизинг» и несколько небольших игроков.
«Но перспективы роста сегмента большие. Потенциальная емкость рынка сравнима с емкостью рынка коммерческой недвижимости в целом»,— уверен Дмитрий Игнатенко. По оценкам «Лизинг Трейд», средний чек на рынке лизинга недвижимости составляет порядка 30–40 млн руб. Сроки договоров достигают 7–10 лет, что сопоставимо со сроками в других сегментах корпоративного лизинга. Причем некоторые лизинговые компании, в частности «Альфа-Лизинг», готовы заключать договоры с недвижимостью в любой валюте. «Услуга предоставляется юрлицам или ИП, ведущим деятельность не менее одного года, объект недвижимости должен находиться в крупном городе (от 500 тыс. жителей) и стоить не менее 10 млн руб. Условия финансирования — минимальный аванс от 10%»,— описывают условия в «Лизинг Трейд». Для сравнения, минимальный аванс по коммерческой ипотеке начинается от 30%.
Кроме того, оптимизация НДС и налога на прибыль позволяет значительно уменьшить фактическую переплату по договору лизинга даже в условиях высокой ключевой ставки. «Лизинговые платежи и все расходы, связанные с содержанием объекта недвижимости, можно отнести к расходам компании и оплачивать напрямую с расчетного счета. Не нужно страховать жизнь и здоровье заемщика, а экономия на страховании достигает 1–3% от стоимости объекта»,— перечисляют в «Лизинг Трейд». Кроме того, в отличие от ипотеки, ЛК может предложить клиенту, помимо аннуитетных платежей, убывающие, индивидуальные и сезонные графики.
Однако лизинг недвижимости может стать эффективным инструментом только тогда, когда у предмета лизинга есть потенциал роста инвестиционной стоимости или когда бизнес планирует арендовать недвижимость на длительный срок, говорит Дмитрий Игнатенко.
«В отличие от банков, лизингодатель в большей мере принимает риски не на заемщика, а на предмет договора, где основной критерий — ликвидность здания или площади»,— поясняет он. Рост конкуренции в сегменте возможен скорее среди крупных игроков, так как сделки с недвижимостью считаются сложноструктурируемыми, уверен господин Игнатенко. «В сделках с недвижимостью неприменим конвейерный подход, здесь требуется бутиковый формат рассмотрения проектов»,— уверен глава совета директоров компании «МСБ-Лизинг» Юрий Колесников. Риски ликвидности активов часть участников рынка компенсирует более жесткими условиями выдачи: авансы, сопоставимые с ипотечными,— от 30%, сроки договоров — не более 50 месяцев (чуть более четырех лет).
Впрочем, по мнению директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Сурена Асатурова, лизинг недвижимости едва ли будет массово распространяться в ближайшие 12–18 месяцев: многим лизингополучателям может быть непросто обслуживать аренду по рыночным ставкам.