В тесноте, да не в кредите
Доходы девелоперов жилья сокращаются вслед за спросом на новостройки
По итогам 2024 года выручка застройщиков жилья в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области сократится как минимум на 5–9%, ожидают аналитики. Причина — снижение спроса на 16–21% после отмены прошедшим летом массовой льготной ипотеки. Падение оборотов девелоперов могло быть и более заметным, но им удается удерживать высокие цены на недвижимость.
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ
По итогам 2024 года общий объем выручки застройщиков жилья и апартаментов Москвы и Подмосковья сократится на 5% год к году, до 2,28 трлн руб., спрогнозировали аналитики сервиса в Dataflat.ru. У девелоперов Санкт-Петербурга и Ленинградской области этот показатель снизится на 9% год к году, до 590,9 млрд руб. Это обусловлено серьезным падением объема продаж. Так, в новостройках Москвы и Подмосковья по итогам этого года будет заключено 135,7 тыс. сделок, что меньше на 21% год к году, ожидают в Dataflat.ru. В этом году показатель окажется самым низким за последние пять лет.
Аналогичная ситуация складывается в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, где спрос снизится на 16%, до 65,6 тыс. сделок, считают аналитики сервиса. Площадь продаваемых квартир снизится на 19% в обеих агломерациях, до 6,49 млн кв. м и 2,6 млн кв. м соответственно. В третьем квартале 2024 года, по данным Росреестра, в целом по стране зафиксировано падение продаж новостроек до уровня 1,68 тыс. сделок в день, что на 32% ниже аналогичного периода 2023 года, подчеркивает руководитель портала «Единый ресурс застройщика» Кирилл Холопик.
Сокращение выручки застройщиков Москвы, Санкт-Петербурга и прилегающих к ним регионов могло быть и более значительным, но им удалось удерживать цены на недвижимость на высоком уровне.
Так, в 2024 году в Москве средняя цена достигнет 453,7 тыс. руб. за 1 кв. м, что больше на 16% год к году, в Подмосковье — 202,2 тыс. руб. за 1 кв. м (рост на 9%), в Санкт-Петербурге — 258,4 тыс. руб. за 1 кв. м (рост на 13%), в Ленинградской области — 155,1 тыс. руб. за 1 кв. м (рост на 6%), уточняют в Dataflat.ru.
Снижение объемов продаж на рынке жилья — это следствие рекордно высоких базовых ипотечных ставок и завершения на этом фоне сразу нескольких льготных программ кредитования. Более десяти лет ипотека шла к тому, чтобы стать основным инструментом продаж на рынке новостроек, и к концу прошлого года ее доля в объеме продаж в разных сегментах составляла 50–85% и более, уточняет президент ГК «Основа» Александр Ручьев. По итогам 2024 года, ожидают в Frank RG, объем выдач жилищных кредитов упадет на 39% год к году, до 4,8 млрд руб.
Падение спроса достаточно «критично для застройщиков», поскольку не соответствует темпам продаж, заложенным в бизнес-планах проектов, отмечает Кирилл Холопик. Многие девелоперы откладывают старт новых проектов, говорит управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. Вывод на рынок новых корпусов создает конкуренцию внутри одного проекта, поясняет господин Холопик. Дорогое проектное финансирование на фоне снижения темпов заполнения эскроу-счетов неминуемо приведет к сокращению количества проектов, выводимых на рынок застройщиками, предупреждает Александр Ручьев. В большинстве городов-миллионников уже прослеживается серьезное снижение объемов ввода до 29% (см. “Ъ” от 9 декабря).
29,45 миллиона квадратных метров
общая площадь введенных в РФ в январе—октябре 2024 года многоквартирных домов, по данным Росстата.
На этом фоне власти начали разрабатывать меры господдержки для стройотрасли. В частности, в правительстве обсуждают вопрос продления действия постановления №326 на 2025 год, согласно которому девелоперам в этом году не начислялись неустойки за срыв сроков передачи объектов строительства. Кроме того, как писала газета «Известия», Минстрой планирует ввести мораторий на банкротство девелоперов до конца 2025 года. В Минстрое заявили “Ъ”, что анализируют различные сценарии развития отрасли и прорабатывают актуальные меры поддержки.
В условиях сложной экономической ситуации мораторий — «разумная мера, которая стабилизирует положение некоторых девелоперов», столкнувшихся с последствиями отмены льготной ипотеки и увеличения ключевой ставки ЦБ, считает заместитель финансового директора ГК «Гранель» Юрий Черноиванов. Мораторий позволит избежать появления новой волны обманутых дольщиков, утверждает гендиректор Key Capital Ольга Гусева. Ранее вице-премьер РФ и куратор стройиндустрии Марат Хуснуллин говорил, что некоторые российские девелоперы могут обанкротиться, однако власти попытаются этого не допустить.
Гендиректор ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян считает, что спрос на строящееся жилье может частично восстановиться после того, как граждане, использующие банковские депозиты по высоким ставкам сроком на полгода-год, раскроют свои счета. Он отмечает, что важнее всего «не просить помощи у государства, а просто не ограничивать застройщиков в использовании инструментов продаж, которые становятся более популярными после ограничения программ льготной ипотеки,— рассрочек, траншевой ипотеки и других». В Центробанке, который традиционно против таких схем, считают, что «в последние годы застройщики сформировали запас финансовой прочности, что должно позволить им сохранить устойчивость на горизонте 2024–2025 годов в условиях высоких процентных ставок».