Застройщики отстроились от регионов

Со снижением объема ввода многоквартирных домов в этом году столкнется большая часть российских городов-миллионников. Самым выраженным спад окажется в Нижнем Новгороде. Общий тренд окажется положительным благодаря росту рынка Москвы: столица обеспечивает более трети совокупного ввода российских миллионников за счет бюджетных программ и региональных застройщиков. Но уже следующий год российский рынок может завершить с общим падением объема сданного жилья на 8–10%.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Ввод многоквартирного жилья (МКД) в 2024 году может снизиться в девяти из 16 российских городов-миллионников, следует из прогноза «Яндекс Недвижимости». Наиболее выраженное снижение произойдет в Нижнем Новгороде — на 29% год к году, до 380 тыс. кв. м, Челябинске — на 27%, до 250 тыс. кв. м, Уфе — на 21%, до 610 тыс. кв. м. Сокращения ввода на 4%, до 3 млн кв. м, аналитики также ждут в Санкт-Петербурге.

Согласно наш.дом.рф, в январе—октябре совокупный ввод МКД в России составил 29,5 млн кв. м, потеряв год к году 18%.

Падение в Башкирии достигло 41%, до 501 тыс. кв. м, в Челябинской области — 25%, до 539 тыс. кв. м. Ввод МКД в Санкт-Петербурге опустился на 21%, до 2,1 млн кв. м.

В «Яндекс Недвижимости» рассчитывают, что совокупный ввод МКД в миллионниках составит 19,6 млн кв. м, сохранившись на уровне прошлого года. Это во многом обусловлено ростом объема сданного жилья в Москве: на 11% год к году, до 6,6 млн кв. м. Столица, как следует из данных аналитиков, может сформировать 33,7% от общего объема ввода МКД в городах-миллионниках. В 2023 году ее доля была немного ниже — 30,1%.

Неравномерная динамика в регионах, по мнению исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы Владислава Преображенского, может быть обусловлена существующими приоритетами для направления бюджетного финансирования. Так, в Москве значительный объем ввода жилья может обеспечивать программа реновации фонда. С момента ее начала в 2017 году в эксплуатацию сданы 5 млн кв. м, говорил ранее заместитель мэра Москвы Владимир Ефимов.

Директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис считает, что на показатели отдельных городов может влиять широкая экспансия региональных застройщиков. Партнер Prime Life Development Денис Коноваленко напоминает, что из-за длительного девелоперского цикла сейчас сдаются в основном дома, строительство которых стартовало еще в 2020–2022 годах

Среди региональных рынков выраженную позитивную динамику в этом году, по прогнозам «Яндекс Недвижимости», могут показать Омск, Волгоград и Новосибирск, где рост объема ввода жилья составит 12–73% год к году.

Гендиректор Key Capital Ольга Гусева предупреждает, что региональные рынки жилья могут демонстрировать сильную волатильность: значительный прирост наблюдается в городах, где объемы строительства были ограниченными, а падение — там, где долгое время был бум. Объем вывода на рынок новостроек также зависит от уровня спроса на жилье, наличия свободных земель, отмечает директор по коммерческим вопросам ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов.

Сейчас активность застройщиков по выводу на рынок новых проектов сокращается. Согласно подсчетам аналитиков «Дом.РФ», в ноябре в России этот показатель достиг 3,9 млн кв. м, снизившись на 18% к октябрю и на 17% к ноябрю 2023 года. На рынок новостроек оказывает выраженный негативный эффект высокая стоимость кредитования, которая делает рыночную ипотеку практически недоступной для населения, поясняет господин Преображенский. Это приводит к падению спроса.

По оценкам Dataflat.ru, в Москве и Подмосковье в рамках договоров долевого участия было реализовано 11,1 тыс. квартир и апартаментов. Год к году показатель сократился на 35%. Базовый сценарий аналитиков «Яков и партнеры» на следующий год предусматривает снижение продаж новостроек в России в целом на 19% год к году в денежном выражении (см. “Ъ” от 29 ноября). В Nikoliers прогнозируют, что уже по итогам 2025 года объем ввода первичного жилья по России сократится на 8–10% год к году.

София Мешкова