Деление помещения с остатком

Может ли собственник нежилого помещения разделить его на несколько объектов, но оставить себе лишь часть площади, а оставшиеся квадратные метры отнести к общедомовому имуществу? Росреестр отказался регистрировать такой раздел без его одобрения собранием собственников всех помещений в здании, но арбитражные суды сочли действия владельца правомерными. Точку в деле будет ставить экономколлегия ВС. Опрошенные юристы полагают, что отказ от части площадей связан с желанием сэкономить на налогах, и отмечают риски подобных разделов недвижимости.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Экономколлегия ВС рассмотрит дело о разделе нежилого помещения, которым владеет ООО «Байт», площадью 825,6 кв. м в новосибирском административно-общественном центре №1. Компания обратилась в областное управление Росреестра и попросила зарегистрировать свое право собственности на четыре нежилых помещения, образованных после раздела изначального объекта. Однако ведомство заметило, что новые объекты составляют не всю площадь, а лишь 563,1 кв. м, и приостановило регистрацию.

В ответ кадастровый инженер направил Росреестру уточненный технический план, где пояснил, что сумма площадей регистрируемых объектов не совпадает с исходной из-за «перепланировки и исключения помещений, являющихся местами общего пользования».

Но ведомство все равно отказалось произвести регистрацию, указав, что основания для ее приостановки не устранены.

«Байт» обжаловал действия Росреестра в Арбитражном суде Новосибирской области. Первая инстанция, а затем апелляция и окружная кассация поддержали доводы компании и обязали ведомство зарегистрировать право собственности на четыре новых помещения. Суды отметили, что действия регистратора препятствуют собственнику «разделить принадлежащее ему исходное помещение по своему усмотрению». Вместе с тем право на общее имущество принадлежит собственникам всех помещений в здании вне зависимости от его регистрации. А площади, отнесенные «Байтом» к общедомовому имуществу, как раз «не имеют ограждающих конструкций», являются «местами общего пользования» и не подлежат кадастровому учету, говорится в решениях.

Росреестр обратился с жалобой в ВС, настаивая, что при разделе зарегистрированного объекта недвижимости «общая площадь образуемых помещений должна соответствовать площади исходного» и все новые помещения ставятся на кадастровый учет согласно ст. 41 закона о госрегистрации недвижимости.

При этом установить, что имущество является общедомовым, можно исходя из его расположения и назначения, определенного непосредственно «при строительстве здания», но в данном случае спорные площади уже находились в собственности компании, отметило ведомство.

Таким образом, говорится в жалобе, нельзя отказаться от части индивидуальной собственности просто со ссылкой на то, что из-за перепланировки она стала имуществом общего пользования. Сначала владельцу следует зарегистрировать на себя все новые объекты, образованные из прежнего помещения, указало ведомство, а потом собрание собственников может одобрить отнесение каких-то объектов к общедомовому имуществу, после чего регистрация с них будет снята. ВС заинтересовали эти доводы, дело передали в экономколлегию, рассмотрение назначено на 4 февраля.

Для экономии нужно согласование

Юристы приводят несколько причин, по которым собственнику мог понадобиться раздел помещения. Юрист Enforce Law Company Елизавета Кожевникова говорит, что это позволяет «более рационально использовать пространство и повысить доходность за счет привлечения нескольких арендаторов с различными потребностями и финансовыми возможностями». Помимо прочего, отнесение части помещения к общедомовому имуществу может освободить владельца от налогов на эту часть, что выгодно, если собственник не намерен использовать или сдавать всю площадь, объясняет партнер адвокатского бюро BGMP Евгения Пешкова.

Вместе с тем опрошенные “Ъ” эксперты указывают, что выводы арбитражных судов создают риски злоупотреблений одного владельца недвижимости по отношению к другим собственникам помещений в здании. Руководитель направления по спорам в сфере ЖКХ юргруппы «Яковлев и Партнеры» Сергей Сергеев уточняет, что содержать меньшее помещение дешевле и проще: «Хитрость в том, что оставшиеся метры — это не просто абстракция. Они требуют реальных затрат на содержание, которые собственник пытается переложить на других». Однако, по его словам, «закон и практика не позволяют вот так взять и "отрезать" часть своей площади, объявив ее общим имуществом». Увеличение мест общего пользования порождает для владельцев помещений «дополнительные финансовые обязательства на содержание, обслуживание или ремонт этих мест», продолжает Елизавета Кожевникова. В число затрат также входят «уборка, охрана, соблюдение противопожарных, антитеррористических и других требований закона», уточняет управляющий партнер «Поправко, Деревенко и Партнеры» Наталия Поправко.

По ее словам, если позиция «Байта» устоит в ВС, то «на рынке нежилой недвижимости может быть создана неуправляемая ситуация по переделу рынка, что приведет к образованию большого количества неликвидных, бесхозных объектов и повлечет урон для государства в виде потери налогов». Если же ВС поддержит сторону Росреестра, полагает госпожа Поправко, можно будет избежать таких ситуаций. Опрошенные юристы склоняются именно к такому исходу дела. В то же время «поддержка позиции регистратора потребует дополнительных шагов для оформления общей собственности, включая согласование с другими владельцами помещений», отмечает Евгения Пешкова. «Бюрократии станет больше — собственникам придется решать вопросы через собрания, а это, как мы знаем, может затянуться на месяцы, если не годы»,— подтверждает господин Сергеев.

Ян Назаренко, Анна Занина