Тридцатипятилетние — на выход

Ульяновская область оказалась в числе четырех регионов России, где под снос в рамках комплексного развития территорий (КРТ) могут попасть многоквартирные дома, которым исполнилось по 35 лет с момента постройки. Такой критерий установлен в постановлении облправительства о мерах по реализации КРТ, на которое обратило внимание Общество защиты прав потребителей и охраны окружающей среды «ПРИНЦИПЪ» (Москва). На его обращение в прокуратуру региона о том, что критерий по году постройки противоречит требованиям Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), правительство региона ответило, что это не опечатка, и критерий не противоречит закону. В связи с этим юристы обратились в Минстрой РФ с просьбой дать разъяснения по столь широкому толкованию критериев, а также в прокуратуру региона с просьбой о повторной проверке законности региональных требований. В профильном комитете регионального заксобрания эти обращения поддерживают. Застройщики КРТ считают, что критерий 1990 года «совсем не обязателен», но отмечают, что желающих идти на такие проекты все равно практически нет.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Юрагентство «Кучембаев и партнеры» (Москва), представляющее интересы Общества защиты прав потребителей и охраны окружающей среды «ПРИНЦИПЪ» (Москва) направило в четверг в Минстрой РФ обращение с просьбой дать разъяснения о допустимости и законности критериев, установленных правительством Ульяновской области, по которым МКД могут быть включены в проекты КРТ под снос или реновацию. Также агентство направило обращение в прокуратуру региона, в котором просит повторно проверить постановление правительства Ульяновской области №432-П «О мерах, способствующих реализации комплексного развития территорий» на законность установленных критериев.

Как ранее сообщал «Ъ», в ноябре минувшего года Общество защиты прав потребителей и охраны окружающей среды «ПринципЪ» (Москва) обратилось в прокуратуру Ульяновской области с просьбой принять меры прокурорского реагирования в связи с несоответствием требований постановления правительства Ульяновской области №432-П федеральному законодательству. Как отмечал в обращении «ПринципЪ», постановлением облправительства установлены критерии возможности включения МКД в проекты КРТ, которые в части предельного года постройки (1990 год) не соответствуют требованиям КрК РФ и «вводят неопределенность», что может привести к нарушению прав и интересов как жителей домов, попадающих под снос, так и застройщиков.

Единый для всей страны механизм КРТ был введен федеральным законом №494-ФЗ от 30 декабря 2020 года. Он позволяет на участках с устаревшими или аварийными зданиями строить жилые комплексы, бизнес-центры или зоны отдыха, создавать комфортную городскую среду, привлекать инвестиции для строительства объектов. Закон позволяет регионам самим определять критерии включения МКД в проекты КРТ нормативными актами субъектов РФ в рамках требований ГрК РФ и включать в них не только аварийные, но и ветхие дома, а также дома устаревших конструкций, если МКД построен в период индустриального домостроения по типовым проектам (панельные «хрущевки»), находятся в ограниченно работоспособном техсостоянии и в доме отсутствуют какие-то виды централизованных систем инженерно-технического обеспечения.

В Ульяновской области под критерии включения в проекты КРТ (под снос) помимо бараков, малоэтажных МКД с износом 70% и более, малоэтажных домов с деревянными перекрытиями и МКД, в которых отсутствует централизованное водоснабжение или водоотведение, попали также дома, построенные по 1990 год.

Согласно анализу, который провело юрагентство (документ направлен в Минстрой РФ), из 77 регионов России, в которых введен механизм КРТ, в подавляющем большинстве регионов возраст домов, попадающих в КРТ определен в пределах 50-55 лет (1970 - 1975 годы постройки), есть и такие (Хабаровский край), в которых под критерий отнесения к КРТ попадают только дома до 1960 года постройки. 1990 год и выше указали только Ульяновская область, Северная Осетия (1994), Башкортостан (1991) и Ямало-Ненецкий АО (1990).

Ранее в юрагентстве полагали, что в Ульяновской области при подготовке постановления облправительства произошла опечатка, поскольку иначе невозможно было объяснить отклонение от требований ГрК. Однако после обращения «Принципа» в облпрокуратуру агентству как представителю компании пришел ответ правительства области (от 26 декабря 2024 г., за подписью зампреда облправительства Владимира Пушкарева), в котором отмечалось, что 1990 год - это не опечатка, и этот критерий не противоречит требованиям федерального законодательства и ГрК.

Глава юрагентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев отмечает, что не может согласиться с ответом регионального правительства. По его мнению, такой критерий по году постройки вводит ситуацию неопределенности, когда ни жильцы домов, ни потенциальные застройщики, ни те, кто планирует купить недвижимость в этом районе, не могут определенно знать, будет ли соответствующий дом включен в проект КРТ или нет. «Федеральные власти, формируя механизм КРТ, стимулировали реновацию от аварийных к ветхим и далее к устаревшим домам, имея в виду под типовой застройкой пресловутые “хрущевки”. Если же брать в качестве критерия 1990 год постройки, а это дома, которые и сегодня в достаточно хорошем состоянии, то получится, что можно будет забыть про реально ветхие дома, а застройщику под КРТ отдавать выгодные территории, близкие к центру города или основным магистралям. У вас аварийный или явно ветхий дом, а заниматься будут не вами, а тем, что выгодно застройщику. Пришли к тому, что регион не дает городу конкретное задание, в каком порядке делать редевелопмент. Нарушение конституционного принципа определенности в том, что нельзя писать закон или нормативный акт, который можно исполнять, как угодно, или неизвестно, как исполнять », — пояснил господин Кучембаев. Он также отметил, что «поскольку к году постройки не привязано конкретное описание условий, к примеру, дома панельные серии такой-то», то это уже несоответствие требованиям ГрК. «Поэтому мы и просим министра разъяснить, насколько уместна такая формулировка в региональной норме, а прокуратуру — проверить на соответствие требованиям Градостроительного кодекса»,— добавил глава агентства.

Получить пояснения департамента архитектуры и градостроительства регионального минимущества, почему министерство настаивает именно на таком критерии по году постройки, не удалось — на направленный в четверг запрос ведомство не ответило. В управлении строительства Ульяновска сообщили, что руководствуются исключительно требованиями постановления облправительства, на вопрос, какого года постройки МКД планируется включить в ближайшие проекты КРТ, не ответили.

Глава ООО «СЗ ПРЕМЬЕРА» Ильдар Сеюков (компания ведет реализацию первого в регионе проекта КРТ) считает, что критерий включения в КРТ домов 1990 года сейчас «не актуален», «в городе много жилья, которое считается аварийным, и мест для реализации КРТ достаточно». «Другой разговор, что очереди желающих участвовать в этой программе нет, поскольку не факт, что это окупится, экономически проект КРТ в Ульяновске и Ульяновской области не интересен. Это работает только там, где стоимость квадратного метра приближается к 200 тыс. руб.»,— сказал гендиректор компании.

Председатель профильного комитета регионального заксобрания Дмитрий Грачев сказал «Ъ», что поддерживает «этот абсолютно обоснованный запрос юрагенства». «Нам на комитете об этом говорили представители областного правительства, что через КРТ будет ускоряться расселение из ветхого и аварийного жилья. И поэтому включение в критерии дома 1990 года — это, мягко говоря, очень сомнительно. У нас более чем достаточно, не только кварталы, а целые микрорайоны с ветхим и аварийным жильем. Люди стоят в очереди годами и десятилетиями, а запланированные к переселению восемь аварийных домов на 2025 год, — это капля в море. Будем наблюдать, что ответит прокуратура, и обсудим проблему на ближайшем комитете, заслушав аргументы разработчиков этого документа»,— сказал депутат.

Сергей Титов, Ульяновск