Ипотек поток бумаг
Секьюритизация кредитов ударно начинает год
В этом году планируется самая ранняя секьюритизация ипотечных кредитов за всю историю отечественного рынка. По прогнозам экспертов, в 2025 году объем размещения ипотечных облигаций будет на уровне прошлого года, несмотря на высокие ставки на рынке. Этому будут способствовать жесткие регуляторные требования со стороны ЦБ и сохранение льготных ипотечных программ.
Фото: Юрий Стрелец, Коммерсантъ
Фото: Юрий Стрелец, Коммерсантъ
В конце прошлой недели «ДОМ.РФ Ипотечный агент» собрал книгу заявок на размещение облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами Сбербанка. Техническое размещение состоится в конце января и будет состоять из двух траншей: один обеспечен кредитами почти на 2 млрд руб., а второй — почти на 63,5 млрд руб. Это размещение станет самым ранним в истории отечественного рынка секьюритизации, побив прошлогодний рекорд, когда первое размещение ипотечных облигаций состоялось в середине февраля (см. “Ъ” от 19 февраля 2024 года).
«Развитие рынка ипотечных облигаций не только является важным элементом нацпроекта "Жилье и городская среда", но также важно для банковской системы как инструмент управления структурой баланса банков»,— отметили в Сбербанке. Другие банки также рассматривают возможность проведения секьюритизации в этом году — о таких планах “Ъ” рассказали в Совкомбанке и ВТБ. По словам руководителя управления секьюритизации ВТБ Андрея Сучкова, в этом году замедление выдачи ипотечных кредитов продолжится. «В то же время рост доли кредитов, обеспеченных льготной ипотекой, в портфеле увеличивается, это создает основу для эмиссии бумаг с переменной ставкой»,— говорит он. По его словам, перспективу имеют ипотечные бумаги, обеспеченные льготными кредитами, купон по которым привязан к ключевой ставке. «Многотраншевые сделки ипотеки более чувствительны к ставкам,— отмечает управляющий директор по рейтингам структурированного финансирования "Эксперт РА" Александра Веролайнен.— Возможности структурирования таких ипотечных облигаций ограничены, поскольку сейчас отсутствует или минимальна положительная разница между ставками ипотек и долгового рынка».
Тем не менее для банков вопросы привлечения денежных ресурсов и управления рисками актуальны в любых экономических условиях, указывают в ДОМ.РФ.
«Это обстоятельство предопределяет интерес к секьюритизации ипотеки на платформе ДОМ.РФ — эффективному инструменту повышения ликвидности и снижения нагрузки на капитал,— отмечают там.— В результате сделки банк получает дополнительную гибкость: ликвидные облигации вместо неликвидного ипотечного портфеля, которые можно продать инвесторам при благоприятных рыночных условиях или привлечь под их залог средства на рынке репо». При этом в ДОМ.РФ сообщили, что в этом году обсуждают выпуски ипотечных облигаций как с давними партнерами, так и с дебютантами. «Рыночные условия будут значимым фактором, при этом важно отметить, что секьюритизация ипотеки остается востребованной на любом цикле ставок»,— сообщили в ДОМ.РФ. Там ожидают, что в 2025 году объем выпусков ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) будет сопоставим с прошлогодним и составит 400–500 млрд руб.
По словам старшего директора рейтингов финансовых институтов рейтинговой службы НРА Айназ Хайруллиной, темпы роста рынка ИЦБ остаются высокими за счет эффекта отложенной базы. «В секьютиризацию попадают наиболее качественные "ипотечные деньги", а с ужесточением подходов к оценке заемщиков в условиях в том числе регуляторных требований и сохранении ряда программ по низким ставкам ожидается поддержание достаточного уровня выпуска новых ИЦБ»,— говорит она. Подтверждением данной тенденции, по ее мнению, являются меморандумы ДОМ.РФ и крупнейших банков о долгосрочном сотрудничестве и совместной реализации выпусков ипотечных облигаций. Замдиректора группы рейтингов проектного и структурированного финансирования АКРА Денис Хмилевский добавляет, что мультиоригинаторная ипотечная секьюритизация является наиболее перспективным направлением для рынка секьюритизации в России. «При таком подходе несколько банков объединяют свои ипотечные портфели и тем самым диверсифицируют риски, увеличивают объем выпуска и снижают издержки»,— пояснил он.