Апартаментам отказали в легализации
Что будет со статусом уже построенных помещений
Госдума окончательно отклонила проект закона об апартаментах. Документ внесли в парламент еще четыре года назад. Предлагалось, что в Градостроительном кодексе появится термин для описания нежилой недвижимости, которую используют для проживания. Законодатели хотели распространить правила оплаты коммунальных услуг и взносов на капремонт, в том числе и на помещения, которые статуса жилья не имеют. Кроме того, планировалось разработать механизм перевода апартаментов в жилой статус, а также запретить использовать их для социального найма. Из-за большого числа разногласий процесс обсуждения так и не запустили, документ сняли с рассмотрения уже в первом чтении.
Фото: Александр Яловой, Коммерсантъ
Фото: Александр Яловой, Коммерсантъ
Шансов на согласование не было еще на этапе внесения, считает основатель и почетный член российской гильдии риэлторов Константин Апрелев: «Идея была в том, что целый ряд строящихся апартаментов можно было бы трансформировать в жилье, регистрировать там людей и наделить функциями, которые есть у жилья. Причем готовые и еще строящиеся апартаменты можно было бы легализовать как класс недвижимости.
Эта идея носила больше лоббистский характер, в основном была направлена на то, чтобы население в ожидании легализации апартаментов по-прежнему такими же темпами их приобретало. И предлагались такие помещения по более низкой цене. Нет однозначных критериев, которые можно было бы закрепить законодательно на сегодня для всех территорий, которые бы позволяли взять и автоматически все апартаменты и перевести в жилье».
Хотя апартаменты в среднем стоят меньше малогабаритных квартир, налоги съедают выгоду от разницы в цене. Размер ставки зависит от категории земли. Для помещений на землях для жилищной застройки он в пять раз ниже, чем в случае апартаментов. В Москве из-за отсутствия федерального закона проблему решили на уровне региона. В середине 2024 года власти перестали выдавать разрешения на строительство апартаментов.
Проблемой остается статус уже построенных помещений, но не признанных жилыми. В отсутствие закона решать ее придется за счет девелоперов, говорит эксперт в сфере градостроительства, генеральный директор архитектурного бюро Master’s Plan Юлия Зубарик: «Те застройщики, которые получили ГПЗУ на апартаменты, сейчас остались у разбитого корыта, потому что основная причина, почему не разрешают строить апартаменты, это социалка.
Строящиеся апартаменты не обеспечиваются социальной инфраструктурой. Теперь чтобы девелоперу поменять вид разрешенного использования с апартаментов на жилье и зайти в стройку, нужно решить вопрос о смене вида разрешенного использования с апартаментов на жилье. И зачастую апартаменты всегда размещались там, где маленькие участки и нет возможности разместить эту социалку. Есть как минимум два варианта решения, и оба не в пользу финансовой модели девелопера. Первый — поменять функцию, но не в сторону жилья, а в сторону административно-офисного назначения. Второй — договариваться с городом, что при строительстве будущего жилого дома девелопер компенсирует нехватку городу в виде эквивалента».
В законодательстве само понятие «апартаменты» отсутствует. Отклоненный законопроект предлагал решить проблему, назвав жилые постройки такого типа «многофункциональными зданиями».
С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".