Стрит-ритейл для небольших бюджетов
Сколько можно заработать на инвестициях в торговые площади
Стрит-ритейл — одно из самых востребованных направлений для частных инвесторов в недвижимость, готовых вкладываться на долгий срок. Сегмент привлекает устойчивым спросом со стороны арендаторов, особенно в плотно населенных районах и новых жилых комплексах. Активность сетевых супермаркетов, общепита и малого бизнеса растет, что положительно влияет на потенциал роста арендных ставок, при этом на рынке по-прежнему можно найти удачные варианты, сопоставимые по цене со стоимостью жилья.
Фото: Наталия Макарова, Коммерсантъ
Фото: Наталия Макарова, Коммерсантъ
В «большом» стрит-ритейле, то есть в ключевых торговых коридорах Москвы, по итогам 2024 года зафиксирован исторически минимальный показатель вакантности за последние пять лет. «Сокращение количества свободных помещений связано с высокой активностью локальных фешен-ритейлеров, кафе и ресторанов. На транспортно-пешеходных улицах и крупных магистралях уровень обеспеченности вакантными площадями составил 6,1% и 10,3% соответственно. За год значения сократились на 0,5–0,8 процентного пункта»,— говорит директор направления стрит-ритейла NF Group Ирина Козина. На Цветном бульваре, Большой Лубянке, в Спиридоньевском и Малом Палашевском переулках в конце прошлого года вообще не было свободных помещений.
Сегмент стрит-ритейла, доступный для частных инвесторов — небольшие помещения, в том числе в новостройках, с бюджетом покупки до 100 млн руб.,— находится под влиянием тех же тенденций, но статистики по сделкам, чтобы сопоставить данные, фактически нет. «Есть отрывочные данные по продажам нежилых помещений в строящихся новостройках и статистика по продаже нежилых помещений от Росреестра, но данные обо всем рынке купли-продажи помещений сегмента стрит-ритейл в виде массива не сформированы»,— поясняет член совета директоров инвестиционной платформы SimpleEstate Артем Цогоев.
По его словам, сейчас рынок переживает «некоторое снижение» спроса на объекты стрит-ритейла, так как многие инвесторы на фоне высоких ставок предпочитают держать деньги на банковских депозитах или в облигациях. «Рынок наполнен преимущественно дорогими неликвидными пустыми помещениями, потому что почти все качественные объекты по хорошим ценам уже раскуплены»,— поясняет господин Цогоев. Особенно много предложений в строящихся жилых комплексах бизнес- и премиум-класса, где девелоперы нередко завышают цены. В то же время из-за снижения спроса и меньшего количества сделок на рынке готового арендного бизнеса (покупка помещения с арендатором) продавцам сейчас приходится предлагать дисконт для быстрой продажи, хотя нельзя сказать, что такие сделки заключаются массово.
Кто обеспечивает спрос
Доступное предложение быстро вымывается из-за активности арендаторов. Например, ритейлер «Магнит» заключил соглашение с девелопером «Самолет» об аренде 30 помещений на первых этажах жилых комплексов; X5 Retail Group запускает сеть «Около»; девелоперская группа «Киевская площадь» объявила о развитии сети магазинов у дома «Фуд Сити экспресс», и для них также нужны площади в жилых домах. «Даже после повышения ставки ЦБ до 21% в конце 2024 года, которое привело к подорожанию заемных средств, сети не остановили развитие. Компании продолжают открывать новые торговые точки»,— подтверждает тренд заместитель генерального директора УК «Аструм Недвижимость» (управляет коммерческой инфраструктурой ГК «Гранель») Татьяна Козлова. Она говорит, что объем предложения на рынке растет вместе с вводом новых жилых комплексов. «Особенно востребованы площади в новых корпусах уже заселенных районов — там, где есть постоянный поток покупателей. Арендаторы готовы платить более высокие ставки за такие локации с гарантированным трафиком»,— поясняет эксперт.
Помимо традиционных форматов появляются и новые, например автоматизированные мини-фитнес-центры без персонала на площадях около 150 кв. м. Также в стрит-ритейл активно выходят операторы, которые раньше работали только в торговых центрах: продуктовые сети, магазины электроники и бытовой техники, спорттоваров. Что касается арендных ставок, сейчас они составляют 1,2 тыс. руб. в месяц за 1 кв. м в Московской области и от 2,5 тыс. руб. в месяц за 1 кв. м в Москве в зависимости от локации и класса жилого комплекса.
Татьяна Козлова также отмечает, что в условиях активного спроса и сдержанных темпов пополнения рынка новым предложением в стрит-ритейле сейчас определенно рынок арендодателя. «Кроме текущего есть отложенный спрос: операторы начинают рассматривать площади за полгода до ввода ЖК в эксплуатацию, стремясь застолбить перспективные места»,— поясняет она. Активнее всего ищут помещения операторы общепита (кафе, пекарни, пиццерии), в московских новостройках массового сегмента они занимают от 30% до 50% всех площадей, а в элитных комплексах — около 17%. Супермаркеты тоже продолжают развиваться, но меняют формат: теперь им достаточно помещений 300–400 кв. м. «За объекты в перспективных локациях идет конкуренция, и собственники могут выбирать операторов»,— рассказывает Татьяна Козлова.
В рамках одного ЖК более ликвидные помещения находятся на первой линии, на пересечении трафика, но даже лоты с меньшей проходимостью находят своих арендаторов — они подходят операторам целевого посещения (офисы компаний, шоурумы, нотариусы и т. д.). На спрос влияет и долгосрочный тренд, который формирует градостроительная политика Москвы и области. «Новые жилые комплексы и микрорайоны проектируются так, чтобы социальная, общественная и деловая жизнь резидентов концентрировалась в рамках района. Это формирует устойчивый спрос на объекты стрит-ритейла»,— констатирует госпожа Козлова.
Что доступно инвесторам
Для частных инвесторов сегодня есть два варианта входа в коммерческую недвижимость формата стрит-ритейл. Первый — коллективные инвестиции, где порог входа начинается от 100 тыс. руб. В этом случае покупатель получает долю в объекте. Второй вариант — это прямая покупка помещения. Здесь минимальный бюджет начинается от 14–15 млн руб., говорит Артем Цогоев, отмечая, что частные инвесторы в основном предпочитают покупать готовый арендный бизнес (ГАБ), а не заниматься самостоятельно подбором арендаторов. «За минимальный бюджет в 14–15 млн руб. сегодня можно найти помещение площадью 15–30 кв. м с действующим несетевым арендатором. Например, на Пятницком шоссе около метро “Волоколамская” продается помещение 32 кв. м за 14,5 млн руб.: первая линия домов, отдельный вход, с арендатором (цветочный салон), который платит 120 тыс. руб. в месяц. Доходность до вычета расходов и до налогов составляет 9,9% годовых (после вычета будет ниже на 1,5–2%). В связи с тем, что на рынке мало нормальных ГАБов, некоторые инвесторы приобретают пустые помещения и пытаются сдать их в аренду. Иногда такие покупатели переплачивают, потому что слишком оптимистично оценивают помещения и ставки аренды»,— рассуждает Артем Цогоев.
Татьяна Козлова привела такой пример: в Новой Москве качественная площадь в готовом ЖК стоит около 20 млн руб. и может приносить 120 тыс. руб. ежемесячно от аренды. Окупаемость при этом составит 13 лет. В Московской области, по ее словам, можно найти перспективные варианты от 6 млн руб. с окупаемостью шесть лет, а в Москве минимальный порог входа — от 15 млн руб. Особенно привлекательны для инвестиций жилые комплексы с запланированным поэтапным строительством нескольких очередей. Покупка помещения в первой очереди такого ЖК может стать выгодным вложением средств, поскольку с ростом трафика появляется возможность индексации арендной ставки. После полного заселения комплекса актив можно реализовать уже как готовый арендный бизнес за 12–15 млн руб.
Артем Цогоев обращает внимание на то, что девелоперы часто обещают инвесторам окупаемость 8–10 лет, но в реальности после ввода объекта она составляет 12–15 лет, либо помещение долго простаивает без арендатора. «Самыми доходными остаются помещения с сетевыми супермаркетами, их ставка капитализации достигает 8,2%, но только их не могут позволить себе частные инвесторы, так как вход в них в Москве начинается от 120 млн руб.»,— говорит он.
Как выбирать объект
Для успешной инвестиции в стрит-ритейл консультанты советуют начать с выбора площади помещения. Сейчас наиболее востребованы компактные лоты до 50 кв. м, для них быстро находятся арендаторы среди магазинов «у дома» и салонов красоты. Если инвестору интересен более крупный формат, можно обратить внимание на объекты 50–100 кв. м, такие площади интересны как сетям, так и частным предпринимателям. Метражи от 100 до 200 кв. м обычно занимают супермаркеты, рестораны и банки, а более 200 кв. м — подходят для флагманских магазинов крупных сетей.
Самое важное — локация. Наибольшим спросом пользуются помещения в новых корпусах уже заселенных микрорайонов, где есть стабильный поток потенциальных клиентов. При выборе объекта будущие арендаторы обращают особое внимание на несколько ключевых параметров: обязательно должны быть витринные окна и расположение на первой линии с хорошей видимостью, вход без ступенек. Важно и правильное соотношение торговой и подсобной площади: оптимально 70% под торговый зал и 30% под подсобные помещения. Для удобства работы необходима зона погрузки-разгрузки, но она не должна находиться рядом с жилыми подъездами, чтобы не создавать неудобства жителям.
Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.