Жилье по стандарту

В январе 2025 года девелоперы Петербурга ввели в эксплуатацию 448,1 тыс. кв. м жилья, это более чем на 100 тыс. кв. м меньше, чем в январе 2024 года. Введение с начала года ипотечного стандарта не сильно отразилось на рынке, признают его участники, так как санкции к банкам, предусмотренные стандартом, начнут применятся только с 1 апреля. Этот срок девелоперы будут использовать как маркетинговый ход для стимулирования активности покупателей, не исключают эксперты.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По информации комитета по строительству Санкт-Петербурга, за первый месяц года больше всего нового жилья построили в Красногвардейском районе города. Там было введено 107,01 тыс. кв. м в десяти домах на 3694 квартиры. В Невском районе сдали в эксплуатацию два дома на 2168 квартир общей площадью более 85 тыс. кв. м. В Приморском районе сдали 65,03 тыс. кв. м в трех домах на 1024 квартиры. В сегменте ИЖС ввели в строй 28,5 тыс. кв. м. В январе 2024 года девелоперы построили 560,8 тыс. кв. м жилых помещений.

Опрошенные застройщики отметили, что в январе в плане активности покупателей на рынке не наблюдалось «постновогодней спячки». «Напротив, продажи в январе шли динамично, особенно это касалось коммерческих помещений. Мы видим, что инвесторы уже не зацикливаются исключительно на депозитах и постепенно возвращаются на рынок недвижимости. Что касается жилья, то и здесь — в основном благодаря акциям, запущенным в декабре,— активность покупателей была заметной»,— рассказал Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов также подтвердил хорошее выполнение плана продаж в начале года. «Лидировали сегменты апартаментов, в нашем случае — сервисных, хорошие результаты показали комфорт-класс и бизнес-класс. Премиум-сегмент чуть отстал, но незначительно»,— поделился итогами прошлого месяца господин Софронов.

О том, что высокий уровень продаж в январе стал результатом удачных декабрьских акций застройщиков, сообщила коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова.

Дмитрий Кашинский, президент GloraX, связывает рост продаж в январе по отношению к началу прошлого года с запуском новых проектов компании и стабильным спросом на них, поскольку на старте продаж цены на экспонируемые лоты наиболее привлекательные.

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург» дал оценку, что объем спроса в Санкт-Петербургской агломерации (в квадратных метрах) в начале 2025 года не опустился ниже уровня июля прошлого года. «Более того, относительно января 2024 года продажи квартир комфорт-класса подросли на 10% (в метрах). Мы связываем это с тем, что в объем продаж января включена часть сделок декабря, которые не завершились в 2024 году — как из-за длительной процедуры оформления сделки, так и из-за того, что банки могли держать на паузе одобрение по программе семейной ипотеки. Что касается сегмента элитной недвижимости и класса эконом, то в них мы зафиксировали снижение на 44 и 32% соответственно. В бизнес-классе изменения незначительные: снижение на 1,5%»,— поделился цифрами эксперт.

«В январе оживленно продавались объекты в Ленобласти. При этом доля ипотеки в сделках снизилась до 53%. Многие клиенты начали выбирать полную оплату или рассрочку»,— говорит Яна Вирченко, коммерческий директор ГК «Полис».

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС», напротив, считает, что спрос на квартиры в городе был выше. «Начало января было сложным, но потом интерес к покупке недвижимости вырос — в основном за счет разнообразия программ рассрочек. В целом планы мы выполнили»,— уточнила она.

Январь из года в год считается сложным с точки зрения продаж, поскольку покупатели традиционно стараются закрыть сделки до Нового года, напоминает Виталий Коробов, генеральный директор Element. «В конце декабря, чтобы простимулировать продажи в следующем месяце, мы ввели в политику продаж сразу несколько новых программ рассрочек по трем проектам. По итогам января 70% сделок (а также броней, которые перейдут в сделку только в феврале) приходится именно на рассрочки. Таким образом, для покупателей нашей недвижимости — бизнес- и премиум-классов — этот инструмент стал наиболее востребованным»,— сказал он.

С 1 января в России вступил в силу стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков (ипотечный стандарт), призванный положить конец рискованным, по мнению ЦБ РФ, инструментам покупки на первичном рынке недвижимости. К ним относятся: использование аккредитивов (безналичная форма расчета, при которой деньги перечисляются покупателем продавцу не напрямую, а при посредничестве банка), завышение стоимости жилья для субсидированной застройщиком ипотеки, ипотека с низким первоначальным взносом и плата за снижение процентной ставки. Планируется, что с 1 апреля заработает надзорный стандарт, определяющий меры воздействия к банкам-нарушителям.

Господин Софронов констатирует, что с введением ипотечного стандарта на рынке закрылось довольно много неплохих программ. «У нас, например, ушла ипотека со ставкой вдвое меньшей относительно базовой, без удорожания объекта приобретения. Ставка предлагалась на период 7,5 года. Но ипотечный стандарт ее более не допускает ввиду размещения денежных средств на аккредитиве банка более чем на три месяца»,— привел пример эксперт ГК «ПСК».

Господин Фельдман сообщил, что компания «Ленстройтрест» планирует полностью адаптировать свои ипотечные программы под новый стандарт к 1 апреля, поскольку именно к этой дате он заработает в полной мере. «Скорее всего, это обернется небольшим повышением цен, хотя мы стараемся его всячески минимизировать. И каких-то всплесков активности от покупателей в связи с этим не ожидаем. Но прогнозируем дальнейший рост интереса к рассрочкам, в связи с чем оптимизируем внутренние процессы, чтобы данный инструмент был для клиентов так же удобен, как и ипотека»,— рассуждает господин Фельдман.

Господин Кашинский считает, что ипотечный стандарт пока не оказал влияния на рынок, но даже если требования ужесточатся, они вряд ли окажут существенное влияние на покупательский спрос, поскольку уже сейчас застройщики и банки стремятся работать в рамках требований ипотечного стандарта. Госпожа Орлова полагает, что стандарт повлиял не на покупателей, а на банки. Последние ведут себя теперь гораздо осторожнее и ужесточили скоринг. «В результате они часто одобряют кредиты на меньшие суммы, чем просили заявители, даже при наличии у них стабильных доходов и низкой кредитной нагрузки. Повысился и процент отказов. Предполагаю, что давление со стороны регулятора будет усиливаться от месяца к месяцу»,— делает прогноз представитель ГК «А101».

Господин Ефремов думает, что в отличие от ожидания отмены ипотеки с господдержкой, информация о стандарте не настолько распространена среди платежеспособной части населения, которая планирует в ближайшее время приобретение жилья.

Коммерческий директор LAR Development Евгений Бескровный разделяет мнение, что введение нового ипотечного стандарта пока на рынок глобально не повлияло: ипотечные программы, подразумевающие повышение базовой стоимости лотов, не исчезли, как и траншевая ипотека. «Срок 1 апреля, когда ожидается внедрение штрафных санкций, многие застройщики, полагаю, будут использовать в рамках своей маркетинговой стратегии для активизации клиентов и скорейшего выхода на сделку. Это совершенно нормальная практика. Как результат, мы увидим определенный всплеск активности со стороны тех покупателей, кто имеет средства на первоначальный взнос, к примеру, на депозитах. Но он будет значительно меньше того ажиотажа, который мы видели в мае и июне 2024 года»,— заключает девелопер.

Александра Тен