Попасть в историю
В 2025 году в Петербурге прирост новых офисных площадей обеспечат отреставрированные памятники
По данным аналитиков NF Group, около 40% новых офисных площадей класса А и B будут введены в этом году в результате реконструкции существующих исторических зданий. Среди таких объектов здание МВД на Фонтанке, 57, и помещения бывшего прядильного-ниточного комбината (ПНК) на Красного Текстильщика, 10–12. Эксперты подтверждают, что в условиях дефицита свободных участков под строительство в центральных локациях редевелопмент и реконструкция исторических зданий остается едва ли не единственным способом приспособления объектов под коммерческое использование.
Здание Министерства внутренних дел на Фонтанке, 57
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Здание Министерства внутренних дел на Фонтанке, 57
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
В 2025 году на рынке офисной недвижимости Петербурга ожидается завершение строительства и реконструкции 15 зданий арендопригодной площадью 135 тыс. кв. м, предназначенных под офисное использование, сообщает NF Group. Учитывая рыночную практику, сроки строительства и реконструкции ряда объектов могут быть продлены, а реальный прирост новых офисов в текущем году может составить менее 100 тыс. кв. м. Среди строящихся объектов только два здания относятся к классу А — «Невская Ратуша» (корпусы 8 и 9), где все площади были сданы в аренду еще на этапе строительства, а также «Северная Пальмира», большая часть помещений которой также уже «забронирована». Среди объектов класса В, анонсированных к вводу в 2025 году, большая часть площадей (68%) представляет собой объекты реконструкции, подсчитали в NF Group. Средняя площадь таких зданий составляет 3,5 тыс. кв. м.
В настоящее время на стадии реконструкции под бизнес-центры находятся такие исторические объекты, как здание Министерства внутренних дел на Фонтанке, 57, корпуса прядильно-ниточного комбината на Красного Текстильщика, 10–12, здание карточной фабрики на проспекте Обуховской Обороны, 110б, здание заводоуправления сталепрокатного завода на Васильевском острове и другие. «Ъ-СПб» подтвердил ввод офисных площадей в бизнес-квартале «Мануфактура 10/12» на улице Красного Текстильщика (проект «Бронка групп», УК – Might of Light). «В этом году мы готовы ввести в эксплуатацию 10 тыс. кв. м (первая очередь), из которых около 2 тыс. кв. м отводится под рестораны и кафе, а 8 тыс. кв. м в стиле лофт — под офисы и творческие локации»,— рассказал изданию генеральный директор УК Might of Light Михаил Картавкин. По его словам, в планах партнеров — реализация второй и третьей очередей проекта: организация пространства под ночной клуб и открытую площадку для проведения мероприятий.
Директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Регина Волошенко напоминает, что доля объектов реконструкции под офисные нужды в Санкт-Петербурге традиционно высока. «По данным на начало 2025 года лишь 59% площадей офисов класса А и В представляют собой новое строительство, а 41% — это реконструкция»,— отмечает эксперт. При нехватке свободных площадей под застройку в центральной части города такие здания интересны девелоперам. Минимальный объем ввода новых площадей в 2024 году на фоне высокого спроса привел к сокращению ликвидного предложения на рынке офисной недвижимости и рекордно низкому уровню вакантности. В бизнес-центрах, ввод которых ожидается в 2025 году, свободно лишь 36% площадей (менее 50 тыс. кв. м), добавляет госпожа Волошенко.
Нелли Алейникова, партнер, директор департамента корпоративных услуг и продаж Maris, полагает, что переделка исторических зданий — положительный тренд для развития рынка офисной недвижимости в отсутствие нового строительства. «Однако сложно представить себе, что объем проводимой реконструкции исторических зданий сильно отразится на повышении вакансии,— не согласна госпожа Алейникова.— По нашим данным, на 2025 год девелоперами анонсирован ввод в эксплуатацию порядка 120 тыс. кв. м офисной недвижимости (арендопригодная площадь). Из них только около 15% офисных площадей можно отнести к реконструкции в исторических зданиях». При этом эксперт Maris разделяет точку зрения, что в центральных районах города всегда наблюдается высокая конкуренция за помещения среди арендаторов, поэтому реконструкция в историческом центре всегда будет востребованной.
Специалисты рынка недвижимости делятся наблюдениями, что фактор «историчности» здания находится не на первом месте среди критериев, по которым арендаторы отбирают подходящие объекты под офисы. Все же локация, арендная ставка, наличие парковки, доступность общественного транспорта и конфигурация помещения оказываются важнее.
Если у исторического здания есть статус объекта культурного наследия, арендатор в рамках договора аренды должен гарантировать соблюдение охранных обязательств. Чаще предметами охраны являются архитектурный облик и декор фасада, реже — объемно-планировочные решения, интерьеры объекта, обращает внимание Вероника Чаканова, партнер, руководитель офисной группы IPG.Estate. «Охранное обязательство добавляется в договор аренды в качестве приложения. В остальном исторические здания, прошедшие капитальную реконструкцию, подходят даже очень требовательному арендатору»,— добавляет эксперт.
«Наш опыт показывает, что офисами в исторических зданиях интересуются не низкомаржинальные бизнесы: клиники, банки, платное образование, представительства корпораций. Нюансы аренды в таких зданиях, конечно, есть. Это и сохранение охранных элементов, планировка, отсутствие парковки, цена квадратного метра. Но все эти сложности компенсируются особенной атмосферой и духом здания»,— объясняет Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management.