Заселяй, но проверяй

Верховный суд РФ (ВС) призвал более тщательно оценивать качество социального жилья. Администрация Южно-Сахалинска требовала от застройщика устранить недостатки в жилом доме, квартиры в котором были переданы детям-сиротам. Застройщик отказался добровольно проводить гарантийный ремонт, а арбитражные суды, изучив несколько экспертиз, отдали приоритет той, которая не усмотрела вины подрядчика. Однако экономколлегия ВС призвала внимательнее анализировать доказательства по таким делам.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

ВС рассмотрел спор о качестве социального жилья, предоставляемого властями нуждающимся в нем гражданам. В высшую судебную инстанцию в последнее время нередко передаются споры, связанные с защитой прав детей-сирот. Так, 20 января гражданская коллегия ВС признала, что недостаточное финансирование не освобождает городские власти от административной ответственности и от обязанности предоставить социальное жилье нуждающимся.

Эксплуатационная плесень

Новая история касается ответственности застройщика социального жилья. В 2016 году ООО «Сахалин-Инжиниринг» ввело в эксплуатацию многоквартирный дом в Южно-Сахалинске, а в марте 2017 года городская администрация заключила двенадцать контрактов на покупку квартир в этом здании. Приемка жилья прошла без замечаний, застройщик предоставил гарантии качества. Впоследствии квартиры передали детям-сиротам, которые пожаловались на качество постройки муниципальным властям. Администрация заказала экспертизу, которая обнаружила многочисленные недостатки дома, угрожающие здоровью жильцов, включая проблемы с вентиляцией, качеством воздуха и защитой от шума.

Администрация города подала иск к подрядчику о проведении гарантийного ремонта. Судебная строительно-техническая экспертиза подтвердила претензии к качеству жилья, уточнив, что «имеется угроза здоровью для проживающих граждан в связи с нарушениями воздухообмена, наличием плесневых образований». Эксперт указал, что недостатки неявные и их нельзя было обнаружить без специалиста. Однако по ходатайству ответчика суд назначил повторную экспертизу, которая вины застройщика уже не нашла, посчитав недостатки чисто эксплуатационными, в которых виноваты сами жильцы и управляющая компания. Арбитражный суд отклонил иск, отдав предпочтение повторной экспертизе. С этим согласились апелляция и окружная кассация.

Но администрация обжаловала эти решения в ВС, настаивая, что суды немотивированно предпочли повторную экспертизу, проигнорировав выводы иных экспертов и другие доказательства. Доводы властей были услышаны и дело передали на рассмотрение экономколлегии, которая отменила все решения судов.

По всей совокупности доказательств

ВС отметил, что последнее заключение эксперта «не имеет для суда заранее установленной силы» и доказательства нужно оценивать в совокупности. Вместе с тем нижестоящие инстанции, отвергая выводы первоначальной экспертизы, не пояснили, «какие конкретно обстоятельства вызывают сомнения», указала коллегия. Повторная же экспертиза в пользу подрядчика была проведена «в отсутствие проектно-сметной и исполнительной (за исключением устройства вентиляции) документации на многоквартирный дом», поэтому ее выводы «не могли быть положены в основу судебного решения», подчеркнул ВС. В таких обстоятельствах суду следовало назначить новую экспертизу, чего сделано не было.

Более того, по этому дому имеется еще одно заключение в рамках уголовного дела о халатности должностных лиц городской администрации, где эксперты тоже пришли к выводам о многочисленных несоответствиях предоставленного сиротам жилья санитарно-эпидемиологическим и техническим нормам. Но суды эти доказательства проигнорировали. В итоге дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд Сахалинской области с указанием учесть разъяснения ВС и материалы уголовного дела.

Экономия должна быть нормативной

Управляющий партнер Legal Eagles Армен Серобян рассказывает, что на уровне экономколлегии ВС это первое дело по поводу качества предоставляемого сиротам жилья. Однако в арбитражных судах такие споры встречаются часто, поскольку «застройщики редко соглашаются добровольно устранять недостатки», делится наблюдениями партнер Novator Legal Group Александр Катков. Дело еще и в том, что «социальное жилье часто строится по государственным или муниципальным контрактам, где цена может быть ниже, чем на коммерческом рынке, а это может приводить к попыткам сэкономить на материалах или качестве работ», уточняет господин Катков.

Управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов подтверждает, что муниципальное жилье «практически всегда строится с применением более дешевых материалов, чем в коммерческих проектах». По его словам, «это не значит, что подрядчики халатно относятся к своей работе, но связано с низкими бюджетами госпроектов». Между тем «санитарно-гигиенические нормы, стандарты инсоляции, техническое задание по отделке подрядчики должны соблюдать неукоснительно, и нарушения этих основополагающих параметров свидетельствуют о недобросовестности застройщика», подчеркивает господин Сырцов.

В связи с этим управляющий партнер ProLex Константин Лушников поддерживает выводы ВС о недопустимости «приоритета одной из противоречащих друг другу экспертиз без убедительных мотивов». По мнению гендиректора Enterprise Legal Solutions Анны Барабаш, нижестоящие инстанции «формально отнеслись к оценке достоверности выводов эксперта».

Причина, в частности, в том, что «споры с застройщиками — это рутина, таких дел много, иски однотипные, а нагрузка на суды большая», поясняет госпожа Барабаш. Иски чиновников к застройщикам, добавляет Армен Серобян, «обусловлены не только жалобами жильцов, но и контролем за эффективностью расходования бюджетных средств», ведь муниципальное жилье строится по контракту. Бездействие же влечет риски для самих властей. Юрист Criminal Defense Firm Владислава Безушкевич рассказывает, что «экс-начальницу управления жилищной политики Южно-Сахалинска уже привлекли к уголовной ответственности, апелляция на днях поддержала обвинение». Обычно претензии в таких делах связаны с тем, что «должностное лицо знало о недостатках, но, несмотря на это, подписало документы о приеме жилья по контракту», говорит госпожа Безушкевич. По ее словам, уголовные риски есть и у подрядчиков, которые отступают от проекта строительства и экономят на качестве — их могут привлечь за мошенничество.

Ян Назаренко, Анна Занина, Дарья Андрианова