Флиппинг выселяется из квартир
Почему инструмент теряет свою привлекательность для инвесторов
В Москве почти полностью исчез флиппинг. Это схема перепродажи жилья: покупатель приобретает квартиру в плохом состоянии, делает ремонт и зарабатывает на разнице. Еще два года назад такая практика была распространенной, но теперь почти перестала применяться на столичном рынке, утверждает издание «Москвич Mag». Тренд подтверждают и собеседники “Ъ FM”.
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Одна из причин — возросшие риски. Желающих приобрести квартиру с хорошей отделкой на вторичном рынке стало намного меньше, чем раньше, отметила генеральный директор агентства недвижимости «Century 21 Серебряный век» Карина Дохикян: «В 2019–2020 годах флиппинг был популярен в связи с тем, что цены в это время росли, и поэтому это было выгодно. Инвесторам, которые на первичном рынке приобретали квартиры даже без отделки, это было интересно. То есть они дожидались оформления права собственности, делали там ремонт и продавали жилье. Ориентировочно 20–22% от всего рынка это были флиппинговые варианты. Сегодня многие застройщики передают жилье уже с ремонтом, поэтому у покупателей есть выбор. Пусть отделка недорогая и не очень качественная, но, по крайней мере, квартира чистенькая и в нее можно въехать».
Еще несколько лет назад на выходе маржа в результате сделки флиппинга зачастую могла составлять порядка 3–5 млн руб., говорят собеседники “Ъ FM”. Но за последние годы ремонт заметно подорожал, и окупить затраты на него при перепродаже квартиры стало почти невозможно, считает эксперт рынка недвижимости Дмитрий Алёшин: «Где-то с 2023 года это стало менее актуально, потому что цены очень сильно выросли. В начале 2022-го многие стали продавать свои квартиры в связи с отъездом. Кроме того, были курсовые разницы, и где-то в центре Москвы можно было купить двушку в 60 кв. м в более или менее хорошей локации даже за 25–30 млн руб. Она была бы в не очень хорошем состоянии, соответственно, можно было сделать ремонт, обставить ее мебелью, вложив в районе 50 млн руб., и продавать. Сейчас такой актив стоит минимум в два раза дороже.
На текущий момент заниматься флиппингом со вторичкой абсолютно невыгодно, потому что те квартиры, которые в 2022-м стоили по 25–30 млн руб., сейчас уже обойдутся в 45 млн руб.
Стоимость ремонта каждый год стабильно растет, с мебелью такая же история. Сейчас цена отделки близится к 10 млн руб., если мы берем 100-метровый лот. И, соответственно, если мы будем перекладывать это на тот же флиппинг, то его стоимость тоже сильно выросла».
Единственная ниша, где флиппинг еще остается востребованным, это так называемые аукционные квартиры. Речь идет о тех жилых объектах, которые продаются как залоговое имущество. Эксперты отмечают, что они порой уходят по цене на 20–30% ниже рынка. Однако и здесь инвесторы могут столкнуться с рисками, рассказала управляющий партнер инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт: «Есть один маленький нюанс — введение прогрессивной шкалы НДФЛ. Кроме того, нужно учитывать, что вам придется произвести огромное количество действий, доказать, что вы понесли затраты на ремонт. Возможно использовать структуру индивидуального предпринимателя, то есть это целая работа. И от этого эффективность флиппинга может существенно упасть.
Если вы заинтересованы в таком инструменте, то обратите внимание на то, что с этого года растут не только цены на квартиры, но приходится гораздо больше тратить на ремонт.
Кроме того, увеличилось время на реализацию, это тоже правда. И еще, конечно, налоги. То есть лучше заранее посчитать и понять, есть ли доходность, не съест ли всю вашу прибыль прогрессивная ставка НДФЛ».
По данным экспертов рынка недвижимости, сейчас продажи жилья по схеме флиппинга могут составлять всего примерно 1% от всех сделок с квартирами в Москве.
С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".