ВС: расширить перечень общедомового имущества можно только с согласия всех собственников
Верховный суд (ВС) РФ не позволил владельцу недвижимости отказаться от части своего помещения и единолично перевести ее в разряд общедомового имущества. Это возможно только по коллективному решению всех собственников помещений в здании, объяснил ВС.
В феврале 2023 года ООО «Байт» подало заявление в Росреестр о регистрации изменений в связи с разделом единого помещения в административно-общественном центре на несколько небольших. Но в ведомстве заметили, что площадь образуемых объектов существенно меньше первоначальной площади единого помещения (563,1 кв. м против 825,6 кв. м), и приостановили оформление. Компания предоставила Росреестру уточненный техплан, где кадастровый инженер пояснил, что оставшиеся 262,5 кв. м относятся к местам общего пользования (общедомовое имущество), но ведомство это не переубедило.
«Байт» обжаловал действия регистратора в суде. Первая инстанция согласилась, что собственник недвижимости вправе разделить ее по своему усмотрению. А общедомовое имущество является таковым вне зависимости от его регистрации, отметил суд. Эти выводы устояли в апелляции и окружной кассации. Но Росреестр подал жалобу в ВС, в которой настаивал, что «общая площадь образуемых помещений должна соответствовать площади исходного». Дело передали в экономколлегию, которая отменила решения арбитражных судов.
ВС объяснил, что в таких обстоятельствах необходимо «выражение воли конечного круга правообладателей». То есть для увеличения площади общедомового имущества нужно согласие (решение) собственников всех помещений в здании, которые несут бремя их содержания. Сам по себе отказ от собственности не влечет для владельца прекращения прав и обязанностей, согласно ст. 235 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, Росреестр не может вмешиваться в «вопросы права», а лишь осуществляет регистрационные действия на основе правоподтверждающих документов, которые в этом случае предоставлены не были, отметила экономколлегия. Таким образом, позиция ведомства соответствовала закону. В этой связи дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию, которой предстоит учесть разъяснения ВС.
Подробнее о деле — в материале «Ъ» «Деление помещения с остатком».