КВС зашел в тюрьму

ДОМ.РФ объявил результаты аукциона по продаже исторического комплекса бывшего СИЗО «Кресты» на Арсенальной набережной, 7, в Санкт-Петербурге с начальной ценой 1,051 млрд рублей. Победителем стал петербургский девелопер КВС Сергея Ярошенко и Владимира Трекина, предложивший за объект 1,135 млрд рублей. Новый владелец комплекса обещает построить в знаковом месте исторический музей, гостиничный комплекс, рестораны, галереи и общественные пространства. Эксперты оценивают предварительный объем инвестиций в проект в 10 млрд рублей и предрекают ему хорошую экономику и окупаемость при грамотно разработанной концепции.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Торги начались в 10:00 в пятницу, 21 февраля. Накануне на странице торгов в интернете был опубликован протокол рассмотрения заявок, из которого следовало, что на участие в аукционе 13 и 14 февраля было подано две заявки. Согласно опубликованному протоколу подведения итогов, победителем было признано ООО «КВС-Всеволожский», предложившее за комплекс больше, чем АО «Музыкальная индустрия», которое хотело купить объект за 1,12 млрд рублей.

За пару дней до проведения торгов именно господин Финкельштейн заявил о намерении купить «Кресты». Он рассказал СМИ, что планирует построить в историческом комплексе «Музей добра и зла», пространства под фестивали и концертную площадку.

Как ранее писал «Ъ-СПб», ДОМ.РФ выставил на продажу территорию бывшего СИЗО с участками земли общей площадью 3,9 га и постройками площадью 41,2 тыс. в декабре 2024 года. Лот содержал 29 объектов и шесть участков, в том числе два корпуса крестообразной формы на 999 камер, корпуса больницы, кухни, ледника, котельной, прачечной и других вспомогательных зданий. Общая площадь бывшего СИЗО № 1 УФСИН по Санкт-Петербургу и Ленинградской области составляет 4,2 га. В состав лота не вошли два объекта: действующее общежитие сотрудников ФСИН на Арсенальной набережной, 7, корп. 2, и церковь во имя святого благоверного князя Александра Невского.

Объект относится к числу выявленных объектов культурного наследия. По условиям договора, новый собственник комплекса будет обязан выполнять требования по его содержанию и использованию в установленном законом порядке. Будущему инвестору предстоит за свой счет провести государственную историко-культурную экспертизу, чтобы определить предмет охраны и рамки допустимых изменений.

Ранее эксперты высказывали разные мнения о вариантах приспособления комплекса под современное использование, но были едины в оценке выгодного расположения бывшего СИЗО на набережной Невы и в непосредственной близости от центра города. Кто-то из консультантов рынка недвижимости выражал уверенность, что основную концепцию будущего приспособления необходимо строить на изначальном функционале объекта.

В мировой практике известны примеры, когда тюрьмы используются как гостиничные комплексы. Минусом этого подхода являются конструктивные особенности зданий «Крестов» — например, окна, решетки которых не удалось выломать даже с помощью спецтехники во время штурма СИЗО в 1992 году.

Другая часть экспертов рассуждала, что под тюремную тематику лучше выделить музейную зону, потому что не каждый захочет жить в подобном месте, а оставшуюся часть комплекса приспособить под мультимедийное креативное пространство. В день подведения итогов торгов пресс-служба ГК «КВС» заявила, что на историческом месте появится музей, сохраняющий память и историю локации, а также гостиничный комплекс, рестораны, галереи и общественные пространства, открытые для всех. «Трансформация "Крестов" станет историческим событием, задающим новый тренд в подходе к сохранению наследия. Этот проект не просто вдохнет новую жизнь в знаковое место, но и откроет его для людей, превращая его в уникальный общественный центр мирового уровня»,— подчеркнули в компании.

На момент подготовки публикации в ГК «КВС» не ответили на запрос редакции о том, планирует ли девелопер реализовывать проект самостоятельно или будет привлекать соинвестора, консультантов и проводить открытый архитектурный конкурс. Андрей Бойков, управляющий партнер Rusland SP, считает, что проект станет вызовом для КВС, потому что это все-таки девелопер, специализирующийся на жилье. «Но, как говорится, тем интереснее. Без сомнений, к этому проекту будет приковано пристальное внимание общественности, он будет широко обсуждаться. И градозащитники будут держать здесь руку на пульсе»,— предупреждает эксперт.

Глава архитектурного бюро HADAA Георгий Тюгаев обращает внимание на то, что в вопросе, насколько по плечу «жилому» застройщику задачи сохранности памятника и создания общественного кластера, важен не профиль компании, а его подход к работе. «Любой крупный девелопмент связан с быстрым оперированием строительными и финансовыми ресурсами, что очень важно при реализации масштабных проектов. Если компания обладает хорошей репутацией, занимает уверенные позиции на рынке, у нее отлажена логистика, то база для развития непрофильных проектов уже есть»,— полагает архитектор.

В качестве положительного примера такого проекта, реализованного застройщиком, господин Тюгаев приводит преобразование машиностроительного завода Густава Листа в технопарк «Густав» в Москве.

«Девелопер (ГК "ПИК") не пытался самостоятельно браться за те аспекты, которые находятся вне зоны его компетенции, а привлекал опытных партнеров с нужными навыками и экспертизой. Я думаю, что именно по такому сценарию необходимо действовать в случае с "Крестами" в Санкт-Петербурге»,— заключает руководитель HADAA.

«КВС, конечно, достаточно креативная компания, но проект сложный с точки зрения планировочных решений и количества необходимых функций. На мой взгляд, консультантов надо привлекать как минимум на анализ наилучшего использования, чтобы определить и соблюсти баланс функций»,— порекомендовал Станислав Ступников, партнер, генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (ГК «БестЪ»). Господин Тюгаев полагает, что в данном случае стоит провести не просто архитектурный конкурс, а скорее конкурс на дорожную карту и комплексную стратегию развития кластера, чтобы выработать оптимальную концепцию приспособления, гармонично совместимую с эстетическими решениями, и создать более устойчивую экономику будущего проекта. «В качестве участников подобных мероприятий должны выступать команды как архитекторов и консультантов, так и маркетологов»,— высказался архитектор.

По словам господина Ступникова, цена продажи на уровне примерно 30 тыс. за «квадрат» — беспрецедентна, по такой стоимости точно можно покупать любой объект недвижимости и что-то с ним сделать. «Тем более такой, как "Кресты", находящийся в хорошей локации с видовыми характеристиками и в шаговой доступности от метро. Добавить (вложить в проект) придется не менее 100–150 тыс. рублей на кв. м»,— дал оценку эксперт ГК «БестЪ». Благодаря многофункциональности будущего комплекса можно добиться хорошего синергетического эффекта, добавил господин Ступников. «Высокая проходимость локации даст высокую ставку аренды, поэтому инвестиции окупятся с момента запуска в срок до 10 лет только за счет аренды. А если еще получится запроектировать и продать там апартаменты, тогда экономика проекта будет вообще очень хорошей»,— подсчитал он.

Господин Бойков предварительно оценил стоимость приспособления «Крестов» в сумму до 10 млрд рублей. «Пока неизвестны окончательные технико-экономические параметры (ТЭП) проекта, это очень грубая оценка»,— говорит представитель Rusland SP.

Возможные сроки реализации проекта оценить так же непросто, как и стоимость, считают игроки рынка недвижимости. С одной стороны, площадь территории небольшая. Но быстро выполнять проект, учитывая, как проходят процессы согласований в Петербурге, особенно в таких ключевых для города проектах, вряд ли удастся. «Думаю, только на согласование концепции и прохождение всех градостроительных процедур уйдет пара лет»,— предполагает господин Бойков.

История легендарных «Крестов» и его известные арестанты — в фотогалерее «Ъ-СПб».

Александра Тен